南京这些房子，降价也卖不动了！

文丨南京开盘

今天，盘哥在链家官网上看到一套尧化新村的二手房，82㎡挂牌价175万元，单价约2.1万/㎡。

吃惊的是，这个小区2年内涨幅微小，甚至近期还在下跌！

该小区始建于上个世纪90年代，没有物业管理，盘哥在链家网上暂未查到成交案例。

另外，秦淮区银龙花园，目前二手房价格在23031元/㎡左右，从房价走势图上来看，2年时间内，价格一直没有太大变化，且低于区域价格，本月还出现了下降。

诸如此类的老房子，基本都是不带优质学区的老房子，卖起来很困难，议价空间较大。

银龙花园二期▲

在其他城市，这种房子普遍不好卖。在重庆，超过20年的房子只有等拆迁，甚至银行都不给贷款。

除了没有学区的老房子，还有2种房子也属于二手房中的「垫底」，并且议价空间很大，接盘侠极少。

1、上世纪80、90年代的福利分房

像古平岗22号、晏公庙东这些上世纪80、90年代的福利分房，所处地段基本都是主城范围内，生活交通便利，但居住环境欠佳。

古平岗22号▲

在同板块二手房市场上，这些房子的总价普遍偏低，基本一百多万就可以买到一套。户型面积基本都是50-80㎡左右的一房、二房户型，实用性较低。

这类房源的房龄都比较老了，大部分已经有30-40年房龄，根据相关规定，这样的房子很难办理贷款，有的小区甚至已经停止办理贷款。

对于刚需来说，没法办贷款就意味着要全款支付，可如果真有100多万的支付能力，还不如贷款买新房了。

盘哥在链家网上看到，这类房子交易量也不高，基本一年成交一套，且最近的成交周期也越来越长。

2018年成交了一套古平岗22号，60.45㎡的2室1厅户型房子，挂了大半年才成交，成交总价170万。

2、还在限售期的房子

何为还在限售期的房子？按照南京住宅3年限售的政策，房子需从取得不动产证书起算，3年内不予转让。

民间则有人这样规避政策：拿到房子还未到3年时间，先将房子挂出去，找到合适买家后，双方私下交易，但房子不过户，待限售期过了，再过户到买家名下。

在这样的交易中，买家的权益无法保障，房源存在交易隐患，可部分卖家又急着卖房换钱，就会用价格来吸引买家，议价空间较其他房源来说更大。

价格是诱人的，但是99%的经纪人都对这样的交易摇头，即使律师建议可以通过做他项权证保障我的权益，可是钱若真交出去了，出了问题找谁呢？

二手房市场不比新房，每个业主都是一个个体，每套房的报价都会不同。

对于买家而言，以上3种房子的目标群体，一般都是购买力不够的刚需。

如果价位差不多，可以考虑买远一点的新房，新房不管从环境、居住体验上，都要比老房子好的多。

有一部分人会说，现在有的区域房价被透支了，比如麒麟，新房价格卖到了近3万/㎡。由于目前板块配套不完善，居住不太方便，只能把美好想象投向未来。

另外，在都市圈买房也需要谨慎再谨慎。虽然近些年南京都市圈的房子备受关注，但是依然存在被套住的问题。

对于卖家而言，大部分情况下，二手房不好卖的最大原因，就是业主对自己房子的期望值太高。

南京曾有一段时间，多个小区业主都在喊涨。

希望自家小区涨价，这无可厚非，但报价过高，最终就影响小区房源成交。

那么问题来了，什么样的挂牌价才是合适的。其实，网上普遍的挂牌价便是一个参考。之后，问问自家小区周边的中介，看看小区最近的成交价，价格应该挂多少，基本就了然于心了。

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