蛋殼2億美金收購愛上租，長租公寓行業整合加速

愛上租的合租業務不向房東收費，而整租業務會收取 2%的服務費。租客端，平臺收取合租、整租的服務費則分別是10%、 5%。

另外，愛上租主要提供的是兩種服務，一種是面向房東的房屋資產管理、金融服務，一種是面向租客的標準化的公寓租房品牌 + 租後服務，其涉及領域包括了房屋託管、裝修施工、家居設計、房屋租賃、租後管理維護等。

“表面看是我們做的是二房東的生意，背後其實是金融的生意”。此前愛上租聯合創始人徐毅在接受鈦媒體駐杭州團隊採訪時表示，一套房子到了愛上租，包括“進、裝、出、管”幾個階段，在“進、裝、出”這三個階段，都有金融的商機存在。“進”的階段，業主可以用手中的房子的租約融資，在“裝”的階段企業可以用租賃權去融資，而在把房子出給租客時又會涉及到租金分期的問題。

徐毅介紹，早在2016年愛上租就圍繞“進、裝、出”在這方面有三個方向的嘗試：

• 與 P2P 平臺合作推出基於應收賬款保理業務的金融產品，年化收益 9%左右；
• 與國內上市公司合作設立5年期的裝修基金，解決裝修資金的來源問題；
• 推出面向業主的類債權基金理財產品，分期返還年化 15%的收益，以攤銷裝修成本。

實際上，愛上租是國內分散式長租公寓中最早一批試水金融業務的玩家。而憑藉這個故事，愛上租分別在2016年與2017年獲得1.01億元的A輪融資與3000萬的B輪融資。

但為何這個自稱三角地區最大的住房租賃機構的愛上租，還是無法擺脫賣身的下場。

整合加速，拐點未到

經歷了幾年的積累，無論是資本還是創業者都認為長租公寓將在頂層政策的推動下，成為當之無愧的風口。但接連的爆倉事件已經讓曾經炙手可熱的長租公寓進入了寒冬。

在此前鈦媒體關於長租公寓企業的連續報道就指出，由於收房成本高、租金回報週期長、缺乏造血方式、同質化競爭等先天性問題，分散式長租公寓運營商必須通過規模效應來對沖成本。

儘管在過去一年，越來越多的從業者已經意識到運營管理對於公司模式的重要性，行業中出現了大數據+精細化運營的主張。但對於分散式公寓運營商而言，現階段已經未來一點時間，房源數仍然是衡量企業成長性的重要指標。行業還沒有走向從重規模到重運營服務轉變的拐點。

於是，在2018年4月愛公寓破產後，昊園恆業選擇了接盤，而寓見公寓爆倉後也由“青客公寓”接盤。但無論是昊園恆業還是青客也沒能從房源擴張的悖論中逃脫。

而愛上租被收購，只是當前行業形勢的縮影。

這就是擺在廣大長租公寓企業面前的問題，不擴張就意味著被同行擠垮，但過度擴張又會反噬資金鍊，一旦資金鍊斷裂企業仍然會出局。由於缺乏有效的融資渠道，行業中的中小品牌唯一可依靠的只有租金貸形成的租金池。

因此，即便明知盲目擴張有風險，但絕大部分玩家都會想方設法擴張房源以鞏固行業地位，愛上租也不例外。根據鈦媒體的調查，2016年愛上租在杭州地區的房源為20000多間房，而截至到被蛋殼公寓收購前，愛上租的總房源數已經達到了80000間。

顯然，愛上租光依靠兩輪的融資是無法支撐房源擴張的速度的。儘管我們目前並沒有獲得愛上租實際的現金流情況，但從目前披露的公開信息看，與其他玩家類似，金融業務與分期業務是愛上租重要的造血方式之一。而與此前已經爆倉的鼎家、寓見、昊園恆業一樣，愛上租的金融分期業務也存在違規操作等行為。

能夠看出，與其他因盲目擴張導致資金鍊斷裂的玩家相比，賣身蛋殼公寓已經是愛上租最好的出路了。而隨著多起爆倉事件的影響，這種長租公寓+金融分期的模式，勢必會在下階段受到更嚴格的監管，全行業的洗牌與整合也在所難免。

作為近幾年迅速躥升的長租公寓品牌儘管此次收購案的主角蛋殼公寓，憑藉此次收購，將房源數拓展到了40萬，規模直逼領頭羊自如。但在收購後，一個新的問題擺在眼前，瘋狂擴張的蛋殼公寓能夠擺脫行業宿命，在維繫資金鍊的情況下實現模式轉變嗎？鈦媒體將持續關注。（本文首發鈦媒體，作者/高夢陽）

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關鍵字: 視覺中國 蛋殼 長租

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