万科要在空港北复刻东丽湖!约300亩湿地旁的布拉格小镇,百万起购洋房

︳PART 1

大家都感觉今年天津的房地产市场非常惨淡,事实果真如此吗?

10月22日,天津市统计局公布了前三季度天津经济的运行数据。

其中,虽然全市商品房销售面积同比下降21.5%,但仍然达到935.62万㎡。而且,降幅比上半年收窄了5.8个百分点。

当然,这个数字是包含住宅、写字楼、商业经营用房的总量。如果后两项按照往年通常10%的成交占比计算,前三季度的住宅成交量也能达到800多万㎡。

如果不出意外,那么今年全市住宅成交量破千万应该问题不大。

而过去10年中,只有2007、2008、2011年全市的新建商品住宅成交量没有过1000万㎡,这也是3个行情最差的小年。

由此看来,今年天津楼市的整体状况,也许并不像我们想象的那么惨。只不过,市场分化越来越明显。

一方面,受限购、限贷等政策的影响,高端改善置业备受打击,梯次消费金字塔顶部的卖旧换新链条被打断

,除个别明星项目外,高总价产品销售遭遇滑铁卢。

另一方面,刚需、刚改市场依旧强劲,尤其是《海河英才计划》带来的外地人才落户需求,使得低总价、低门槛产品成为市场主角。无论是市区还是环城,只要性价比足够,仍会受到追捧。

看下图天津中指研究院的统计,9月份天津住宅销售套数排行榜,前十名套均总价只有139万元,而且没有一个盘是市内六区的。

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其中,排名第一的东丽湖·万科城十分抢眼,9月共卖了336套,套均价只有96万元。

而2018年至今,该项目已经销售住宅3329套,销售面积约29.1万㎡,签约销售金额约27.8亿元。在天津万科体系中,位列第一。

︳PART 2

提到东丽湖·万科城,姜Sir还是有一定发言权的。

2004年11月4日,东丽湖·万科城首期示范区正式开放。当天,王石来到现场站台,姜Sir还做了采访。

据说,为了获得东丽湖畔这个4000多亩的地块,万科的代价是出让了河北区金钢桥头的原万科假日广场。

站在刚刚落成的形似E.T.外星人的项目会所顶层,姜Sir拍了下面这张照片。放眼望去,一大片空旷的荒地。

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14年前的东丽湖·万科城

此后,姜Sir见证了这个超级大盘每个组团的开发,一步一步走来,这片荒地终于变身成一个充满人气的小镇。

如今,距东丽湖·万科城正式开建整整过去了15个年头。再拍照片,才能感受到这么多年间翻天覆地的变迁。

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东丽湖·万科城实景照片

这15年超长的开发周期里,东丽湖·万科城也经历了数个房地产调控周期,行情起起落落。却没想到,在今年这个本来非常惨淡的行情里,却能做到异军突起。

这样一个距外环线车程将近20公里的远郊项目,谁在买谁去住?

根据万科方面提供的东丽湖项目成交分析,置业目的中,高层客户排名前三为工作便利43%、改善环境29%,投资17%,洋房客户为工作便利20%、改善环境20%、养老17%;

工作区域中,高层客户排名前三为空港32.67%、开发区西区21.78%、东丽湖10.89%,洋房为空港22.46%、华明镇13.1%、开发区西区13.1%。

整个东部近十多年来产业配套的发展,为东丽湖、华明镇等几个卫星市镇提供了充足的购买力支撑。

除了大家熟悉的空港经济区、开发区西区、未来科技城等之外,位于宁河未来科技城的一汽大众华北基地在今年8月底投产,再加上2015年6月投运的东丽湖国家电网客服中心北方园区,又新增加了数千个工作岗位。

而随着中小学、幼儿园等教育配套,以及菜市场、超市、食堂、餐馆、药店、健身会所等商业配套的不断完善,主打低总价房源的东丽湖·万科城,自然受到那些周边工作、对价格敏感的青年客户的欢迎。

︳PART 3

今年,东丽湖·万科城这个开发了15年的超级大盘,即将步入收官。不过马上,万科就准备将这里的开发经验,带到东丽湖西北的造甲城板块,打造另一个小镇。

去年中,万科从海航手中收购了海航城范围内的6个地块,总建筑面积约37万㎡(地上约31万㎡,地下约6万㎡)。其中,住宅约25.7万㎡,可售商业约2.7万㎡,各类配套约2.5万㎡。

本月,这6块地的打包项目正式亮相,定名“麒麟湿地·万科小镇”预计在11月中旬开放实景示范区,11月中下旬计划开盘

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片区规划平面图

从区位上看,新项目麒麟湿地·万科小镇位于七里海湿地与东丽湖之间,永定新河南侧,津宁高速与京津高速交口,行政区划归属宁河。

周边路网包括津宁高速、宁静高速、七里海大道-赤土路、东丽大道。百度地图测量,距离天津外环线车程约21公里,距空港经济区约14公里,距天津机场约21公里。

通过几条干道,这个片区可以较通畅地抵达空港经济区、天津机场、开发区西区、未来科技城、东丽湖以及市区。

而且,从自驾通达性上看,从这里出发前往空港经济区、天津机场和一汽大众华北基地,比从东丽湖出发还要顺畅,距离还要近。又可与东丽湖万科项目成掎角之势、互为补充。

很明显,万科希望借助这么多年来深耕东丽湖所积累下的资源,再复制一个“小东丽湖”,仍然是瞄准东部各产业配套的刚需客群。

万科要在空港北复刻东丽湖!约300亩湿地旁的布拉格小镇,百万起购洋房

据透露,海航在转让了这6个地块之后,下一步的主要精力将放在大集MALL的运营和商业配套YOHO湾的开发上。而万科则会接过项目规划升级、住宅开发、教育配套建设、社区商业运营等方面的工作

原本,海航这个项目就是规划为一个集商业、办公、教育、休闲度假、居住、养老等诸多功能的超级大盘。而万科此次入驻,无疑将会注入新的活力。

据介绍,经过对东丽湖·万科城15年开发经验的提炼,天津万科总结出一套成熟的小镇发展模式——万科小镇体系,包括“三境”——居住境、生活境、人文境,“九维”——产品、建筑、生态、交通、商业、教育、文化、邻里、服务。

深掘居住价值,实现生活场景化重组,完成小镇产品更新迭代,竭力满足人们不同层次的生活需求。

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片区鸟瞰效果图

︳PART 4

万科所获取的A、B、C、2、3、6号地块中,包含了住宅、商业、教育、公园等复合业态。

B号地块是教育用地,2号地块容积率1.5,3号地块容积率1.8,6号地块容积率1.5,A地块容积率1.1,C地块容积率1.1。几块地中,A地块商业配比最高。

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红色为麒麟湿地·万科小镇地块

麒麟湿地·万科小镇的产策思路,为“隐匿于城市绿肺中的浪漫小镇”。

很有趣,这个项目和捷克首都布拉格的约瑟夫小镇,在空间尺度上异曲同工,比例都为1:1.4。因此在整体规划上,设计师充分借鉴了约瑟夫小镇的特点:

多设计社区内的组团广场,以增强空间围合感;一座桥梁沟通老城新城,形成地标;特色商街集中设置,把控尺度,提高活力。

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与约瑟夫小镇南面有一条伏尔塔瓦河类似,万科这个项目南面也有一片狭长的原生湿地,占地约300亩,水岸线约3公里长。悠悠芦苇荡,各种原生的半水生植物,波光粼粼的湖面,把项目自然分隔两岸,成为项目的自有绿肺。

依托这片湿地,万科计划打造花海、开心农场、生存训练大本营、沉浸式体验营地等具有IP概念的、自然生态休闲目的地。这其实也是借鉴当年东丽湖·万科城打造划水赛道的经验,以此快速聚集郊区小镇的人气,为项目“导流”。

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A、C地块之间的商业街将是麒麟湿地·万科小镇的核心,将命名为“巴黎街”。

为满足业主的生活所需,这条街未来计划引进成熟的万科V盟商业体系,注入餐饮、美容美发、干洗快递、24小时便利店等业态。

同时,A地块内还有约1.3万㎡配套面积,可以为更多样形式的配套提供场地。

此外,区域内除目前已有的剑桥国际双语幼儿园外,还规划建设2所幼儿园、1所小学。

︳PART 5

2、3、6、A、C号地块5个组团,住宅产品以6、7、8层洋房为主力,配合少量9层、11层、17层的小高层。

建筑外檐延续了原海航城的整体规划,以砖红色仿砖质感涂料为主体,配合米黄色质感涂料、米黄色真石漆、砖红色及米白色金属百叶,窗框为棕色框料。

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3号地鸟瞰效果图

几个居住组团的园林设计理念,一是主打“低碳慢生活”节奏,二是构造“野趣园林”,三是打造开放互动的景观空间。

每个组团根据地块形状的不同、楼体的摆布,加入旱溪景观、音律廊架、邻里交流空间、儿童活动空间、慢跑跑道、社区健身、半场篮球等等内容。每一个组团的景观,又统一被串联成一首富有节奏的“交响曲”。

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2号地景观规划平面图

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3号地景观规划平面图

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C地块景观规划平面图

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A地块景观规划平面图

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6号地景观规划平面图

计划首开为C地块的6栋洋房,202套房源,包括4栋90㎡三居户型、2栋115㎡三居户型。如果按照目前周边价格作参考,一套洋房的起步总价会在百万。

至于万科首推这两款户型,已经是实践多年的经典款,又在原有基础上进一步进行了优化。

比如90㎡户型入门位置的处理更加舒服,右手专门预留了放置鞋柜的空间;北向两个卧室的过道浪费面积更小;主卧门旁专门预留空间安装衣柜,床边的空间够放下一张婴儿床……

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90㎡洋房户型

万科要在空港北复刻东丽湖!约300亩湿地旁的布拉格小镇,百万起购洋房

115㎡洋房户型

- END -

万科要在空港北复刻东丽湖!约300亩湿地旁的布拉格小镇,百万起购洋房

2018·10·31

温馨提示

本文对项目所描述的内容,均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况,仅供参考。我们力求保持真实客观,但毕竟无法涵盖所有信息,且无法对未来实际交付情况负责。

请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性,包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等,并在签署法律文件前,仔细阅读各项条款,慎重缴纳定金。


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