壹︳PART 1
大家都感觉今年天津的房地产市场非常惨淡，事实果真如此吗？
10月22日，天津市统计局公布了前三季度天津经济的运行数据。
其中，虽然全市商品房销售面积同比下降21.5%，但仍然达到935.62万㎡。而且，降幅比上半年收窄了5.8个百分点。
当然，这个数字是包含住宅、写字楼、商业经营用房的总量。如果后两项按照往年通常10%的成交占比计算，前三季度的住宅成交量也能达到800多万㎡。
如果不出意外，那么今年全市住宅成交量破千万应该问题不大。
而过去10年中，只有2007、2008、2011年全市的新建商品住宅成交量没有过1000万㎡，这也是3个行情最差的小年。
由此看来，今年天津楼市的整体状况，也许并不像我们想象的那么惨。只不过，市场分化越来越明显。
一方面，受限购、限贷等政策的影响，高端改善置业备受打击，梯次消费金字塔顶部的卖旧换新链条被打断 ，除个别明星项目外，高总价产品销售遭遇滑铁卢。
另一方面，刚需、刚改市场依旧强劲，尤其是《海河英才计划》带来的外地人才落户需求，使得低总价、低门槛产品成为市场主角。无论是市区还是环城，只要性价比足够，仍会受到追捧。
看下图天津中指研究院的统计，9月份天津住宅销售套数排行榜，前十名套均总价只有139万元，而且没有一个盘是市内六区的。
其中，排名第一的东丽湖·万科城十分抢眼，9月共卖了336套，套均价只有96万元。
而2018年至今，该项目已经销售住宅3329套，销售面积约29.1万㎡，签约销售金额约27.8亿元。在天津万科体系中，位列第一。
贰︳PART 2
提到东丽湖·万科城，姜Sir还是有一定发言权的。
2004年11月4日，东丽湖·万科城首期示范区正式开放。当天，王石来到现场站台，姜Sir还做了采访。
据说，为了获得东丽湖畔这个4000多亩的地块，万科的代价是出让了河北区金钢桥头的原万科假日广场。
站在刚刚落成的形似E.T.外星人的项目会所顶层，姜Sir拍了下面这张照片。放眼望去，一大片空旷的荒地。
14年前的东丽湖·万科城
此后，姜Sir见证了这个超级大盘每个组团的开发，一步一步走来，这片荒地终于变身成一个充满人气的小镇。
如今，距东丽湖·万科城正式开建整整过去了15个年头。再拍照片，才能感受到这么多年间翻天覆地的变迁。
东丽湖·万科城实景照片
这15年超长的开发周期里，东丽湖·万科城也经历了数个房地产调控周期，行情起起落落。却没想到，在今年这个本来非常惨淡的行情里，却能做到异军突起。
这样一个距外环线车程将近20公里的远郊项目，谁在买谁去住？
根据万科方面提供的东丽湖项目成交分析，置业目的中，高层客户排名前三为工作便利43%、改善环境29%，投资17%，洋房客户为工作便利20%、改善环境20%、养老17%；
工作区域中，高层客户排名前三为空港32.67%、开发区西区21.78%、东丽湖10.89%，洋房为空港22.46%、华明镇13.1%、开发区西区13.1%。
整个东部近十多年来产业配套的发展，为东丽湖、华明镇等几个卫星市镇提供了充足的购买力支撑。
除了大家熟悉的空港经济区、开发区西区、未来科技城等之外，位于宁河未来科技城的一汽大众华北基地在今年8月底投产，再加上2015年6月投运的东丽湖国家电网客服中心北方园区，又新增加了数千个工作岗位。
而随着中小学、幼儿园等教育配套，以及菜市场、超市、食堂、餐馆、药店、健身会所等商业配套的不断完善，主打低总价房源的东丽湖·万科城，自然受到那些周边工作、对价格敏感的青年客户的欢迎。
叁︳PART 3
今年，东丽湖·万科城这个开发了15年的超级大盘，即将步入收官。不过马上，万科就准备将这里的开发经验，带到东丽湖西北的造甲城板块，打造另一个小镇。
去年中，万科从海航手中收购了海航城范围内的6个地块，总建筑面积约37万㎡（地上约31万㎡，地下约6万㎡）。其中，住宅约25.7万㎡，可售商业约2.7万㎡，各类配套约2.5万㎡。
本月，这6块地的打包项目正式亮相，定名“麒麟湿地·万科小镇”，预计在11月中旬开放实景示范区，11月中下旬计划开盘。
片区规划平面图
从区位上看，新项目麒麟湿地·万科小镇位于七里海湿地与东丽湖之间，永定新河南侧，津宁高速与京津高速交口，行政区划归属宁河。
周边路网包括津宁高速、宁静高速、七里海大道-赤土路、东丽大道。百度地图测量，距离天津外环线车程约21公里，距空港经济区约14公里，距天津机场约21公里。
通过几条干道，这个片区可以较通畅地抵达空港经济区、天津机场、开发区西区、未来科技城、东丽湖以及市区。
而且，从自驾通达性上看，从这里出发前往空港经济区、天津机场和一汽大众华北基地，比从东丽湖出发还要顺畅，距离还要近。又可与东丽湖万科项目成掎角之势、互为补充。
很明显，万科希望借助这么多年来深耕东丽湖所积累下的资源，再复制一个“小东丽湖”，仍然是瞄准东部各产业配套的刚需客群。
据透露，海航在转让了这6个地块之后，下一步的主要精力将放在大集MALL的运营和商业配套YOHO湾的开发上。而万科则会接过项目规划升级、住宅开发、教育配套建设、社区商业运营等方面的工作。
原本，海航这个项目就是规划为一个集商业、办公、教育、休闲度假、居住、养老等诸多功能的超级大盘。而万科此次入驻，无疑将会注入新的活力。
据介绍，经过对东丽湖·万科城15年开发经验的提炼，天津万科总结出一套成熟的小镇发展模式——万科小镇体系，包括“三境”——居住境、生活境、人文境，“九维”——产品、建筑、生态、交通、商业、教育、文化、邻里、服务。
深掘居住价值，实现生活场景化重组，完成小镇产品更新迭代，竭力满足人们不同层次的生活需求。
片区鸟瞰效果图
肆︳PART 4
万科所获取的A、B、C、2、3、6号地块中，包含了住宅、商业、教育、公园等复合业态。
B号地块是教育用地，2号地块容积率1.5，3号地块容积率1.8，6号地块容积率1.5，A地块容积率1.1，C地块容积率1.1。几块地中，A地块商业配比最高。
红色为麒麟湿地·万科小镇地块
麒麟湿地·万科小镇的产策思路，为“隐匿于城市绿肺中的浪漫小镇”。
很有趣，这个项目和捷克首都布拉格的约瑟夫小镇，在空间尺度上异曲同工，比例都为1：1.4。因此在整体规划上，设计师充分借鉴了约瑟夫小镇的特点：
多设计社区内的组团广场，以增强空间围合感；一座桥梁沟通老城新城，形成地标；特色商街集中设置，把控尺度，提高活力。
与约瑟夫小镇南面有一条伏尔塔瓦河类似，万科这个项目南面也有一片狭长的原生湿地，占地约300亩，水岸线约3公里长。悠悠芦苇荡，各种原生的半水生植物，波光粼粼的湖面，把项目自然分隔两岸，成为项目的自有绿肺。
依托这片湿地，万科计划打造花海、开心农场、生存训练大本营、沉浸式体验营地等具有IP概念的、自然生态休闲目的地。这其实也是借鉴当年东丽湖·万科城打造划水赛道的经验，以此快速聚集郊区小镇的人气，为项目“导流”。
A、C地块之间的商业街将是麒麟湿地·万科小镇的核心，将命名为“巴黎街”。
为满足业主的生活所需，这条街未来计划引进成熟的万科V盟商业体系，注入餐饮、美容美发、干洗快递、24小时便利店等业态。
同时，A地块内还有约1.3万㎡配套面积，可以为更多样形式的配套提供场地。
此外，区域内除目前已有的剑桥国际双语幼儿园外，还规划建设2所幼儿园、1所小学。
伍︳PART 5
2、3、6、A、C号地块5个组团，住宅产品以6、7、8层洋房为主力，配合少量9层、11层、17层的小高层。
建筑外檐延续了原海航城的整体规划，以砖红色仿砖质感涂料为主体，配合米黄色质感涂料、米黄色真石漆、砖红色及米白色金属百叶，窗框为棕色框料。
3号地鸟瞰效果图
几个居住组团的园林设计理念，一是主打“低碳慢生活”节奏，二是构造“野趣园林”，三是打造开放互动的景观空间。
每个组团根据地块形状的不同、楼体的摆布，加入旱溪景观、音律廊架、邻里交流空间、儿童活动空间、慢跑跑道、社区健身、半场篮球等等内容。每一个组团的景观，又统一被串联成一首富有节奏的“交响曲”。
2号地景观规划平面图
3号地景观规划平面图
C地块景观规划平面图
A地块景观规划平面图
6号地景观规划平面图
计划首开为C地块的6栋洋房，202套房源，包括4栋90㎡三居户型、2栋115㎡三居户型。如果按照目前周边价格作参考，一套洋房的起步总价会在百万。
至于万科首推这两款户型，已经是实践多年的经典款，又在原有基础上进一步进行了优化。
比如90㎡户型入门位置的处理更加舒服，右手专门预留了放置鞋柜的空间；北向两个卧室的过道浪费面积更小；主卧门旁专门预留空间安装衣柜，床边的空间够放下一张婴儿床……
90㎡洋房户型
115㎡洋房户型
- END -
2018·10·31
温馨提示
本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况，仅供参考。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。
请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。
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