前天和一个80年W医生聊天，他说当下郑州充斥着浮躁，附带着疯狂，环境差到难以忍受，状况和其他同样高速发展的二线城市相比，过之而无不及……渐渐的，他开始对这座城市失望，甚至抵触，直至绝望，以至于他现在每天都在怀念过去的郑州……
【1】30平方公里
何止是W医生，80后的郑州大学生，谁不怀念过去的郑州？
那时候，课后结伴沿着桃源路从兴华北街逛到大学路，买张电话卡，或201或301，到了晚上，可能和男朋友煲个电话粥就没了。那时候，夜晚组团沿着红专路从东三街吃到文化路，一块钱一个夹饼，或鸡蛋或火腿，到了晚上可能又饿了，还要下去再买一个。那时候，喜欢周末找高中学伴，从农大到郑大，坐上K906路公交车，选一个靠窗的位，看着窗外的金博大、二七塔从眼前一个个飘过，仿佛在检阅这座城市，或骑上自行车从新通桥到大石桥再到河医桥，在古老的法桐下面穿梭。那时候，所谓的蓝堡湾片区还是一片麦地，华北水利还是远郊荒野，如今的二七万达中原万达灯火辉煌，在我们心里却比不上德化街的风情，比不上银基的车水马龙。
每一个在郑州读书的80后一定都爱着那座老郑州。如果要给老郑州划定一个范围，一定是“黄嵩龙城”：黄河路、嵩山路、陇海路和城东路。如下图：
测量工具数据显示：黄嵩龙城面积刚刚30平方公里，分为4区，即：一塔一站二府，由农业路、南阳路、经三路和金水路围合而成、以省委为中心，定义为省府区；由嵩山路、陇海路、景观路和棉纺路围合而成，以市政府为中心，定义为市府区；由城东路、陇海路、二马路、铭功路和金水路围合而成，以二七塔为中心，定位为一塔区；剩余的地方是火车站和车轨用地，为一站区。
那时候省府区才是正宗的郑州，市府区被称为“西郊”，而一塔区就是购物区，一站区是出行区。
随着以北龙湖和东区的崛起，老郑州看似落后了，可这仅仅是看似，实际上，老郑州正在酝酿一盘大棋，创造更大的辉煌，最终要形成一个媲美北龙湖&CBD的片区，而且是自成价值体系。
【2】自成体系
老城区价值我们就从地铁网谈起。看下图：
30平方公里有多大？不到郑州三环面积的2成，比北龙湖还小10平方公里。可就是在这30平方公里的土地上，1号线、2号线、3号线、4号线、5号线、7号线、10号线等多达7条地铁线在这里穿梭，而且全部是前10条线，同时有近30个站点在这里布局，平均每4平方公里就有一条地铁，老郑州的地铁密度为：1个站点/平方公里，这个数据4倍于北龙湖，3倍于滨河国际新城，6倍于白沙，12倍于绿博。30年过去了，北京的核心仍是四环，上海的核心仍是卢湾静安，城市不论怎么发展，核心永远是核心，地铁是一个城市公共配套最大的投资，一个区域的规划地铁密度显示着一个城市发展的重心，事实也证明了这一点。
对于30平方公里的老郑州，郑州除了在地铁密度的规划上得天独厚外，在火车站的改造、文化回归以及核心竞争资源的保护也将有大动作！
一、火车站升级后形成高铁商务区。上周的文章说过，未来郑州站的普列功能将迁移至小李庄火车站，郑州站或只保留高铁站功能。可以预见在普列功能迁移后，火车站的客源将大大减少，客源也将升级，在这也的情况之下，火车站及周围将面临大规模的重新改造升级，区域的城市形象将有颠覆性的变化！
二、文化回归后的商都文化复兴。这个文化回归主要指的就是商都历史文化区（以下简称文化区）的重建，文化区规划面积6平方公里，全部范围均位于30平方公里老郑州内，占了老郑州20%的面积。文化区通过文、旅、商元素的有机融合，集中打造三大区域：金水区商王宫遗址，管城回族区明清古城，管城回族区南部、西部及二七区一部分的15个组团。今天重点说进展，不要认为这只是口号，看下面的卫星图：
上图中的左上角是文化区的规划，全图是最新的google卫星地图，红色框内的建筑已基本拆迁完毕，对应着的正是商都历史文化区的各组团的规划，未来，这可能是一个比太古里还太古里，比新天地还新天地的地方，从图中的拆迁进展来看，这是一个指日可待的工程。
三、核心资源保护后的价值提升。在30平方公里的老郑州范围内，最重要的资料无疑是具有历史文化底蕴的老房子和老单位，拿面积占比最大的高校来说，占地1000多亩的老郑大，500多亩的河南医科大，700亩的郑工大，500亩的农大，这些都是老郑州最宝贵的财富。而未来，根据减压老城区，升级老城区的需求，30平方公里内的老郑州中的老建筑可能都要保留升级，不再建设高容积率的住宅区，这将大大提升老郑州的居住品质。
上图：在老郑州（工大）眺望CBD和高铁商务区。
试想一个，其实30平方公里的老郑州是这样的一个区：位于主城区二环内核心地段、20%的占地将打造成商都历史文化街区，8%的占地是文化氛围浓厚的高校园区，15%的占地是老政府机关用地，占地5%火车站整改为高铁站，有大卫城、万象城、国贸360等一批一线综合商业体，地铁网密密麻麻……这样一个片区，其实就是你青春记忆力中老郑州未来的样子，未来的老郑州，是一个自成体系的核心片区。
未来的老郑州就是这样一个老郑州！高大的法桐密布、一条条地铁成网、文化浓厚的高校老院还在、大卫城万象城360都在、坐高铁逛街区、人民公园紫荆山公园碧沙岗公园别来无恙……何止是80后老医生想回归，谁不期待回归这样的地方？
【3】三大原则
要回归，就要买房，老郑州买房很简单，谨记三大原则：
分区原则：首选区域是省府区，其次是市府区，一塔区和一站区原则上不要考虑。省府区是文化氛围最为浓厚，自然环境最适合居住的区域，几乎每一条大街小巷都有遮天蔽日的法桐和古槐，毕竟这是原本就是省委省政府各机关的家属小区。市府区几乎集中了中原区的核心资源，郑大、碧沙岗、绿城广场等。一站一塔区是未来省府和市府区的居住商业配套，本身并不具备良好的居住条件。
道路原则：虽然都在老郑州，但有的道路碰不得，比如一个立交桥毁了一条路的经三路，再加上路边的小树苗和杂乱无章的商务规划，经三路是老郑州甚至是整个郑州置业的恐怖道路，诸如此类的还有陇海路等，这是禁止道路。花园路、紫荆山路这属于慎选道路；中原路、黄河路、南阳路、大学路这四条路为优选道路，这4条路不但有地铁线通过，有遮天蔽日的绿城象征老法桐，还有很多你青春值得回忆的地方。
地铁原则：在老城区住，要的就是一种全新的生活方式，城市发展到一定的阶段，地铁取代私家车只是时间问题，且30平方公里的老郑州地铁网密密麻麻，基本在800米内即可乘坐地铁。
分区代表大环境，道路代表小环境，地铁代表方便度，置业考虑因素缺一不可。下面来看具体的楼盘。
【4】多少盘值得入手？
老郑州虽好，但可选的楼盘并不多，一块位于四大区中位置最差的“一站区”内的万科世玠地块都可以拍出郑州地产，这也侧面反映了老郑州地区“供求严重失衡”的现状。需求很旺，但楼盘太少，很多人只好把目光转向二手房，康桥十年前开发的华城品质不如三环外的刚需房悦城，但价格却冠绝整个中原区，这也再次反映了老郑州地区的“价值愈发凸显”的未来。目前，30平方公里的老郑州在售楼盘只有世玠和泉舜上城，区域比较火的二手房有天下城、悦府和华城。如下图：
泉舜上城：位于省府区核心地段，黄河路中段，3号线和5号线的交叉点。房地产百强企业泉舜集团总部设于厦门，具有国家一级开发资质和国家一级物业资质，发展战略以厦门辐射海西经济区，以郑州辐射中原经济区，重点布局香港、厦门、漳州、龙海、郑州、洛阳等城市，2002年开始深耕中原地区，在中原城市群代表项目有洛阳118万泉舜财富中心，泉舜财富中心在洛阳极有口碑，已经成为洛阳的明星项目，地标性建筑。泉舜上城2公里范围内接驳农业高架、京广高架以及金水路高架；项目自带2所幼儿园、1所公办小学以及周边优胜路小学、九中等；项目东部为郑州市人民医院（老五院）；项目自带10万㎡商业（Mall+步行街区）。在这样的配套下，项目主打90㎡和129㎡2个主力面积改善产品。
万科世玠：万科作为早已被郑州人民熟悉的开发商，这里就不多做介绍了。和泉舜上城200万到300万的总价段相比，万科世玠的总价段在350万到500万，严格意义上来说，2个楼盘虽然相近，但并非竞品。万科世玠是万科在郑州最有情怀的项目之一，精装标准高，规划设计情怀满满。
如果说项目有弱点，最大的弱点便是南阳路，南阳路在老郑州眼里是一条重要的分界线，南阳路以东是金水的核心繁华，南阳路以西是铁路密集的货运区，当然，如果万科世玠移至南阳路以东，售价目测会增加3000元+，首先不可能低于东润泰和。华润悦府：这是一个心比天高命如蝉翼的楼盘，如同它的开发商，华润是外地房企里进入郑州最早的一批，第一个项目选择了被老郑州人叫做乱坟岗的地方，致使直到交房，项目仍有大量房源滞销，不过相比火车站周围的其他项目，这个项目的居住属性还是强很多。
康桥华城：紧邻郑州大学，紧邻大学路，地处老郑州，康桥开发，几个因素致使小区成为市府区最贵的楼盘。华城的贵更多的是来自区域的供需失衡，大量的地缘性客户需求得不到释放的缘故，其二手房的房价远远高于周边小区，这也可以看出郑州人民对康桥还是很认。
开祥天下城：开祥的得意之作，可是至此之后也再无开祥，但天下城对健康路、文化路、金水路、人民公园、五院、体院馆等诸多配套的左拥右抱也让其成为区域的房价制高点。
最后不得不说，随着万科世阶和泉舜上城的开发完毕，未来老郑州的新盘更是屈指可数，或许5年后，要想在老郑州买房，你面对的只有二手房了，看来，老郑州的新盘是需要且买且珍惜的！
【4】归来，在这里等你！
牢牢骚骚这么多，不足我对老郑州时代怀念的江河之滴，和80后医生一样：活在我们心中的郑州，其实只有30平方公里。代表郑州精神的郑州，其实也是30平方公里。青春年少记住的郑州，也只有这30平方公里。环境享誉全国的郑州，也还是这30平方公里。如果有一天你老去，躺在摇椅上怀念的还是这30平方公里。
我去过一个一线城市一个著名地产商开发的一个著名的远郊别墅项目，交房近5年，接驳车在别墅群中不断穿梭，我看到不是你们平时在微信公众号中看到的蓝天白云，青瓦白墙，红花绿草，也不是你们想象的富豪们在闲庭信步，享受人生……而是年久失修已经不再鲜亮的别墅，是锈迹斑斑的铁艺大门，是杂草丛生的车库入口，是坑坑洼洼的墅间道路……和汽车一样，房子住不坏，放得坏，越没人住，房子毁坏的速度越快。这是中国90%已交房远郊别墅的现状，同行的人问我为什么，我说买别墅的人是什么样的人？他说，有钱人。我问他为什么有钱？因为忙着挣钱呗。我说你认为忙着挣钱的人会每天晚上跑这么远来这里睡一觉吗？他说不会。他又说那他爸爸妈妈可以来这里住啊。我说，老年人最怕什么你知道不？老年人最怕孤独，等你老了你就会明白，人越老，越喜欢去人多的地方呆，不然死了身体发臭了都没人知道。
该离去的人终究离去，该回来的一定会回来。
我在30平方公里的老郑州，等你归来！
（全文完）
閱讀更多 鄭州樓事八卦 的文章
