在中國城市化和城市分化的大背景下，未來，你應該選擇去哪個城市去安家落戶，去哪個城市積累財富？這個話題非常重要，這個選擇相當於是第三次投胎，你選擇什麼樣的城市，可能就會決定你的下一代是什麼樣子。
整個中國城市化的背景就是農民工進城，這是一個大的一個背景。那我們現在來看，整個中國城市化已經形成一種格局，就是三大城市群加上九大中心城市這麼一個格局，那這個格局當中會有哪些變化呢，在進行著什麼樣的分化？
簡單說大概是這樣，第一，一線城市因為要規避大的都市病或者城市病的困擾，現在普遍在壓縮，比如說像整個中國，你看北京和上海的人口還是流出的，感覺好像這個城市沒吸引力了，其實並不是，是政府主動要壓縮它，防止大城市病。
第二，是因為高鐵的開通，把整個中國城市經濟的版圖也重新變化了一下，以前沿海開放城市，比如寧波大連青島都是很厲害的，但現在因為高鐵的開通，整個國家進行了重新佈局。所以正是在這種基礎上有了國家中心城市的概念，這是正在進行的變化。還有一點我們在觀察，即使不是中心樞紐城市，省會城市在所在省內的首位度也在提高，它甚至可能會導致未來我們可能連這個省都逐漸忘記了，只記得有這個中心城市了。
下面我們就分了幾部分來說。大家知道這九個中心城市，其中有四個直轄市，北京、上海、天津和重慶，剩下五個是廣州、成都、武漢、鄭州和西安。大家注意看，這九大中心城市裡是沒有杭州，也沒有深圳和蘇州的。
大家也知道，有些城市是靠國家規劃或者政策起來的，也有城市是自身發展起來，當然最好的還是兩波機會都趕上。最近一兩年崛起的城市，我們從房價也能看出來，除了上面幾個中心城市之外，可能還有長沙、合肥這樣GDP還沒有到萬億，也到這個7000億以上的城市。
另外就是一些正在衰落的城市，比如東北的一些城市。上海北京的人口下降是因為人為限制，但是天津的人口是在下降的，那我們看到上面這些城市基本上都是因為高鐵的發展而處在樞紐中心，比如鄭州、武漢，包括合肥，原來還沒有蚌埠交通方便，現在也開通了好幾條高鐵線，它也變成一箇中心，從沿海城市向中心城市轉移。
我們再來看看這個城市首位度的問題，這並不是因為城市有多發達，它是在這個省內是首位的一些西部邊區的地方，比如銀川佔整個寧夏的GDP差不多一半了，就一個城市佔一個省經濟的一半，西寧也是將近一半，另外像長春、吉林都是佔所在省份比例比較高的。
所以未來還可能會發展成一種趨勢，就是很多一些省份就是一個單核的城市，有的是雙核，有是單核，比如像寧夏，可能就是以後大家不知道寧夏，只知道銀川，青海也是這樣，大家可能只直到西寧，西寧這個城市未來很可能會吸引青海一大半的人口。
另外我們看到一些省會城市，比如成都，雖然它現在首位度不是很高，但是它第二位的城市，比如說綿陽，也僅僅佔它的15%。陝西的第二大城市是咸陽，咸陽的GDP佔西安也就差不多40%左右，很多人跟我說，不知道西安到底是陝西還是山西，搞不清哪個地方，我說你不用搞清楚，未來可能就是記住西安就行，特別現在西鹹一體化，西安把咸陽又給它合併了。
未來省會城市在省內的首位度會提高，未來一個省的人口和資源可能都會往這個省的中心城市來集中。這是我們在城市分化觀察到的第三點，就是一些省內的一些城市在這個省內的首位度在提高，甚至可能會代替省。其實最大的變化會加速這種分化，這就是我們下一部分要講的關於1億非戶籍人口落戶的問題，這種大規模落戶會加速城市的分化。
那我們先來看一看，1億非戶籍人口落戶到底是怎麼回事？大家都知道最近有兩件大事情，一個是國務院的一個政策吹風會講的棚改問題，另一個就是10月8號發改委牽頭要做的一件事情，督辦1億非戶籍人口在城鎮落戶這件事。
這兩件大事的背景大家都知道，就是因為中美貿易摩擦導致了我們經濟、出口可能會下滑，所以我們要找兩個大塊的有可能刺激內需的事情來填補缺口，我在下一講還會給大家詳細來講，它們對房地產有什麼影響。
我們今天來集中講城市化的問題，我們發現兩個最大的舉措，實際上都不是最新的東西，都是在2016年3月5號，李克強總理在兩會就12屆代表大會第四次這個會議上作了政府工作報告的內容，他當時就提出來要完成1億居住的棚戶區和城中村的改造，引導1億農業人口轉移到城市。它當時提的這兩個問題，現在我們是把這個問題督辦。
在這個督辦過程中，大家可以看到下發的文件還是比較有執行力的，因為每一塊都有強調得很清楚，是由哪個部門來辦，都非常清楚，所以1億非戶籍人口落戶會是近期落實得比較快的一件事情。
那我們就來看一看1億戶籍人口落戶到底會帶來什麼影響？我們先看看它的具體內容，我重點看了幾條，第一是省會及以下城市要全面放開對高校畢業生技術工人職業院校畢業生留學歸國人員的落戶限制，省會及以下城市要探索實行就農村籍高校的學生來去自由的落後政策等等。
這兩天我們首先看了，就大家聽的時候去腦子過一過高校畢業生、技術工人，然後職高、歸國留學生，就是除了這四種人，還有沒有別的人？在我的腦袋裡想不出來還有別的人，你不是上過高校的，你就是技術工人，所以這套政策在我理解就是全面放開的意思，也就是說省會及以下城市想進戶口，應該說是沒有什麼阻礙了。
好，我們再看這個超大和特大城市，它就有一點限制了，由於穩定的就業合法居住場所，包括參加社保年限要來分步來解決。但是這裡邊還有一條戶籍人口比重低的特大城市和超大城市，要進一步放寬外來人口的這個落戶指標限制，加快提高戶籍人口的比例。
這是什麼意思？比如像深圳這個城市很大，不一定讓你繼續做的多大，但是要讓他的戶籍人口比例低，我感覺這條就是單獨的深圳。所以我們就看出來了，一個是全面放寬，一個是進一步放寬，這兩個措辭有那麼一點差異，但是我們就知道未來這1億人口的導向，它會往哪些城市來流。往這些城市的流動必然就會成形成一個新的人口紅利。
大家知道1億人口是什麼概念嗎？這個數字超過德國人口，接近日本人口，這就意味著我們省會城市要容納一個日本，就是一個發達國家的人口規模。那我們看看這些人口到底流向哪些地方？
從上面兩條我們分析應該是基本上會流向省會城市。流向哪些省會城市它也不是平均流的。我們看比如像濟南、成都、鄭州、西安、合肥、廣州今兒武漢，包括南京在內，現在很多省會城市在幹什麼？在撤縣設區或者吞併，或者代管一些鄰近的城市，所以它是在擴容。
那麼省會城市擴容了，比如說長沙，原來長沙的土地是一個價格，通過長株譚一體把長株潭一體化拉進來了之後，那可能株洲和湘潭的土地一下就變成長沙土地的價格，土地一下子就值錢了，土地值錢了房子可能也就值錢了，房子值錢城市變得有錢了，那就可以修地鐵，可以招商引資，給人才補貼，它就形成了一個正的循環。
這一點在合肥市特別明顯的，合肥原來房價也很低，自從三分巢湖之後，現在又把廬江合併，所以整個合肥城市的體量做大很多，土地變得值錢，城市建設開發就形成一個新的高潮，整個城市面貌也大了，體量也大了，整個城市方方面面都進入了一個發展的快車道。
另外大家不要小看地鐵，地鐵應該說是這個地方財政或者土地財政一個最好的道具，或者說神器。為什麼地鐵看起來是投入很大的投資，但是在很多地方，比如特別像日本，它基本上能形成一個正的循環。
地鐵修到什麼地方去了，這個地就值錢了，之前賣地賣房子就可以形成一種正的循環。所以我們看到在很多城市，如果是地鐵開工或這個規模比較大的，那這個基本上也未來會可以容納很多這個1億人口的這麼一個城市。根據十三五的交通規劃，全國還要新增大概軌道交通3000公里以上，到2020年差不多要達到6000公里，這個量還是很大的。
所以我們再回過來看這一億人口，當然這一億人口可能大部分是因為在這些城市已經工作了，已經是常住人口了，已經在生活了。也不排除有些新的流動。那麼這1億人口，我們大的來說，會流向哪些城市？
第一個這四個直轄市可能性已經不是特別大了，比如北京上海是限制人口的是吧？北京最近的戶口指標是6000人，6000人這個比例是很小，像別的城市一年是可以新增三十萬五十萬的。最近剛批的這個比例是很小，那像深圳這樣的城市它不一定要吸引新的人口進來，但他戶籍人口它會讓它變。
那會不會是一些沿海城市，比如說什麼寧波、廈門、大連、青島這樣的城市呢？我們目前來看，這些城市一方面是缺乏腹地，就是沒有這種中心城市或者省會城市帶來的這種吸附能力那麼強，所以它可能也不是未來人口重點轉移的目標。
所以我們看來看去，未來人口轉移的最大目標，可能就是省會城市，特別是被定位為中心城市這些省會城市。所以聚焦比較明確了。所以1億人口進城，可能就會讓一些強省會城市，或者命名為中心的省會城市，未來可能會從七八百萬人口擴展到一千萬甚至2千萬人口，可能個別還會到3000萬人口，會重複當年這些一線城市的機會。
這樣的城市可能就是我們未來去流動，去第三次投胎，去創業、去置業的機會點。我記得當年在深圳人口爆發期的時候，那時候說白了，你在那個中心區去做個餐飲，賣石子、賣沙子，最後都成了特別大的富翁，就是這樣的機會點。
所以我們的基本結論就是到有腹地的地方去，到省會城市去，到中心城市去，到地鐵人流大、發展大、投入大的城市去，不要去孤零零的城市去，大家去了可能會工作壓力很大，但是機會一定會更多。
至於這些城市大發展會不會帶來房價的上漲，我們下一篇文章會講，這取決於各個城市如何去把握新進人口和新開發房地產這個節奏。
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