限購據說放鬆了，剛需據說入場了，專家說1億人要買房？難道房價又要漲。猶豫時中介電話已經過來了，說辭往往是“錯過這波就上不了車了”。不是說“房住不炒”嗎？真相究竟是怎樣呢？
事情還是要從前陣子的廣州市說起。網上的簡易版消息是“放開限價”；中介的過度解讀是，“廣州取消限價了，現在趕緊買房吧，房價馬上上漲了”；筆者的觀點是：中介日子真不好過，吹牛都不打草稿了，為了業績都開始信口開河了。
那麼此舉真實的意圖是什麼呢？
廣州住建委出來說話了，筆者簡單總結下重點：一、預售價網籤價機制優化，嚴禁拆分報價；二、堅持調控不放鬆。
具體說來，就是在限價制度下，開發商玩起雙合同，預售一個價、網籤一個價，無疑這給多方都帶來麻煩。為了遏制這種局面擴散，才會出現所謂的“取消限價”；此外，官方的表態再次強調：調控不放鬆，不要妄想房價報復性上漲。
官方的表態，有時候就是市場的方向。按照之前的習慣，如果出來一個新政，如果不說話，那是默許，如果否認，那時禁止；如果說了兩點，就像現在這個樣子，那就有意思了——既要稍微放鬆一下，又不能完全放開的感覺。
為什麼會這樣？因為房價開始出現下行趨勢了。從安居客的數據看，廣州當前房價，比起上個高點，已經出現大幅下跌。
對此，網上傳出的保利業主退房，也就大概能猜出原因了。
此外，由於房價下行，廣州土拍市場也開始冷淡，地價甚至出現腰斬、流派的現象。別忘了，樓市最熱的時候，廣州土地的溢價率都在100%，最高到了300%。這意味著，廣州財政有點“壓力山大”了。別忘了，2017年，全國對於土地財政依賴超過50%的城市中，強一線城市上榜的只有廣州。
投鼠忌器，欲說還休，房住不炒要堅守
不只是廣州，多個地方因為房價和調控，出現左右為難的局面。放鬆調 控吧，一來違背了中 央“房住不炒”的精神，二來飲鴆止渴之後，問題更加巨大。不放鬆調 控吧，對於樓市和土地的依賴，還沒有完全脫離。
筆者認為，長痛不如短痛，對於經濟發展問題上的癥結，還是應該加大力度解決。也許有專家用需求啊，城鎮化等來為房價背書，然而真實的情況是，房價已經背離了當年市場化的初衷，已經不再能成為“激發人拼命發展”的刺激物，而是“抑制了人發展”的負擔。
房價略高於收入，人們會拼命想方法增加收入；房價幾倍於收入，人們就會感到絕望。而且，專家們所說的需求，是真正的需求嗎？
剛需露出真面目，自住只是偽命題
很多人用“1億人還需要買房”，來證明房價還要漲。但現在很多人無視這樣一個事實：房價高漲時，拼命搶房子，都打著“我是剛需”的旗號；沒有購房資格就哭天搶地。然而房價一跌，售樓處門可羅雀。對於中介的推廣，回覆往往是“再看看，跟父母還能擠一擠”，“孩子還小，上學還早，到時候再說”。
“剛需”變成了“等等”，這還能叫剛需嗎？對於住房來首，什麼是剛需？去看看香港當年的棚戶區，或者九龍城寨，那裡的居住條件，應該是“剛需”的標準——一張床，一個衛生間足矣。
但現在的人，則把“剛需”和“房價上漲預期”結合起來了。
房價要漲啊，不買房手裡的錢就貶值了；房價要跌了，買了房就虧了。所以，這種心理下，才會有房價跌了就去打砸售樓處這種違背現代文明社會精神的事情。所以，這種心理下才會有把“自住房”當做“財富”，認為“房價上漲”自己的錢就不會貶值的事情。所以，這種心理下，才會出現“以小換大”“以舊換新”，盲目折騰的事情。
如果總是陷入這樣的循環，那麼買房人的財商永遠不會增長；抱著投機的心態去買房，最後陷入的是財富的偽循環——因為最後房產交易變成了零和遊戲，而造成這種現象的，恰恰是這些盲目買房的人自己。上安居客全房源網獲得更多城市房價走勢信息。
本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。
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