中国经济在过去十年能够克服2008、2012和2015年的阶段下行压力，很大程度上市靠房地产的驱动。
2008年4万亿是企业部门出来举债，2012年是政府部门出来举债，最近2015年这一次是居民部门出来举债，我们每一次都是靠举债来应对经济下行。而伴随着这几轮举债，房价也发生了翻天覆地的变化。
但是这次好像这一招不灵了，我们举了这么多债以后，目前全社会的债务率到达了历史的顶峰，债务与GDP的比值达到了250%。无论是企业、政府和居民都没有那么多财富了。所以我们看到了去杠杆。在2017—2018两年之内，我国包含表外的广义货币增速从17%降到7%，这是非常了不起的成就，中国的货币超发应该是彻底结束了，我们已经实施了货币紧缩。
也因此看到了货币紧缩导致的房地产市场的局部不景气。那么对这种不景气，我们有多大的承受度呢？
跌幅极限
海通证券首席经济学家姜超日前在上海的一场内部研讨会上分享了他对加拿大房地产的观察和研究，认为中国房价能承受的跌幅极限在30%左右。
他说，加拿大跟中国的房地产比较像，金融危机以后他们房价涨了一倍，居民债务率比我们高一倍，也有很多中国人去买房，他们政府去年出了很多房地产税收政策，出了政策以后房价就下跌了，但这个下跌过程非常值得我们借鉴。
虽然过去他们的房价涨了一倍，但出政策以后房价并没有跌回原点，而是最多跌了20-30%就止跌了。对比我们的房地产市场，2015年开始的这一波房地产牛市全国很多地方的房价涨幅超过一倍，短期房价暴涨明显不合理，但考虑到我们每年的名义经济增速也有10%左右，四年下来我国GDP总量增长了40%多，这部分经济增长对应的房价上涨应该是合理的，所以我们的房价哪怕下跌，也不会跌回原点，平均跌20-30%应该是个极限。但考虑到我们买房的首付比例是三成以上，这就意味着不会对银行体系产生冲击、产生金融风险，这是第一个结论。
第二个，加拿大不是所有的房价全都跌，投机性很强的别墅跌了不少，但是刚需的公寓房价格并没有怎么跌。所以对应到中国，三四五线城市因为棚改货币化房价暴涨，未来货币化退出以后，房价有回落风险。但是一二线城市有人口流入和产业支撑，是因为限购导致房价回落，未来行政化的限购可以取消，只要有刚需的支持，其房价跌幅就相对有限。所以中国的房价回落不是世界末日，应该是有序的模式。
消费和服务业
如果不靠房地产，中国经济未来靠什么？海外给我们很多启发。比如加拿大很多华人去得比较晚，好地方都被本地人占了，他们住得离市区比较远，但是华人喜欢抱团，大家住在一块，而且华人特别重视孩子的教育，而且小孩又特别争气，所以一考试就会考出好成绩，很快当地就变成了学区房，然后开始涨价。所以其实不是房子上面的钢筋水泥值钱，而是房子背后依附的教育、医疗等服务业资源值钱
。所以，未来14亿中国人的消费升级，中国经济从工业向服务业的转型不会有问题，消费和服务业是中国未来的希望。
美国老百姓的主要财富不像中国全都是房地产，他们的主要财富是养老金，美国居民一共有30万亿美金养老金资产，主要投资方向就是美国的优秀企业，只要这些大企业不停地研发创新，能够赚钱，股价能够涨，美国百姓就有钱，可以开心的互相服务，这是美国经济强大的根源。
在过去6年当中，有4年的中国首富都是地产老板，在货币超发的环境下，投机房地产是条确定的捷径，而投资研发是不确定的苦径，所以大家都愿意走捷径。
这其实也是在美国20世纪70年代发生的故事，在美国当时也是货币超发物价飞涨，而股市有10多年没有涨，这代表做实业投资没有回报，而靠投机可以成为美国首富。后来美国80年代以后，投机分子破产了，
出现了股市债市双牛，科技和金融新贵取代了商品投机成为美国的首富。閱讀更多 慧聲說房 的文章
