中國經濟在過去十年能夠克服2008、2012和2015年的階段下行壓力，很大程度上市靠房地產的驅動。
2008年4萬億是企業部門出來舉債，2012年是政府部門出來舉債，最近2015年這一次是居民部門出來舉債，我們每一次都是靠舉債來應對經濟下行。而伴隨著這幾輪舉債，房價也發生了翻天覆地的變化。
但是這次好像這一招不靈了，我們舉了這麼多債以後，目前全社會的債務率到達了歷史的頂峰，債務與GDP的比值達到了250%。無論是企業、政府和居民都沒有那麼多財富了。所以我們看到了去槓桿。在2017—2018兩年之內，我國包含表外的廣義貨幣增速從17%降到7%，這是非常了不起的成就，中國的貨幣超發應該是徹底結束了，我們已經實施了貨幣緊縮。
也因此看到了貨幣緊縮導致的房地產市場的局部不景氣。那麼對這種不景氣，我們有多大的承受度呢？
跌幅極限
海通證券首席經濟學家姜超日前在上海的一場內部研討會上分享了他對加拿大房地產的觀察和研究，認為中國房價能承受的跌幅極限在30%左右。
他說，加拿大跟中國的房地產比較像，金融危機以後他們房價漲了一倍，居民債務率比我們高一倍，也有很多中國人去買房，他們政府去年出了很多房地產稅收政策，出了政策以後房價就下跌了，但這個下跌過程非常值得我們借鑑。
雖然過去他們的房價漲了一倍，但出政策以後房價並沒有跌回原點，而是最多跌了20-30%就止跌了。對比我們的房地產市場，2015年開始的這一波房地產牛市全國很多地方的房價漲幅超過一倍，短期房價暴漲明顯不合理，但考慮到我們每年的名義經濟增速也有10%左右，四年下來我國GDP總量增長了40%多，這部分經濟增長對應的房價上漲應該是合理的，所以我們的房價哪怕下跌，也不會跌回原點，平均跌20-30%應該是個極限。但考慮到我們買房的首付比例是三成以上，這就意味著不會對銀行體系產生衝擊、產生金融風險，這是第一個結論。
第二個，加拿大不是所有的房價全都跌，投機性很強的別墅跌了不少，但是剛需的公寓房價格並沒有怎麼跌。所以對應到中國，三四五線城市因為棚改貨幣化房價暴漲，未來貨幣化退出以後，房價有回落風險。但是一二線城市有人口流入和產業支撐，是因為限購導致房價回落，未來行政化的限購可以取消，只要有剛需的支持，其房價跌幅就相對有限。所以中國的房價回落不是世界末日，應該是有序的模式。
消費和服務業
如果不靠房地產，中國經濟未來靠什麼？海外給我們很多啟發。比如加拿大很多華人去得比較晚，好地方都被本地人佔了，他們住得離市區比較遠，但是華人喜歡抱團，大家住在一塊，而且華人特別重視孩子的教育，而且小孩又特別爭氣，所以一考試就會考出好成績，很快當地就變成了學區房，然後開始漲價。所以其實不是房子上面的鋼筋水泥值錢，而是房子背後依附的教育、醫療等服務業資源值錢
。所以，未來14億中國人的消費升級，中國經濟從工業向服務業的轉型不會有問題，消費和服務業是中國未來的希望。
美國老百姓的主要財富不像中國全都是房地產，他們的主要財富是養老金，美國居民一共有30萬億美金養老金資產，主要投資方向就是美國的優秀企業，只要這些大企業不停地研發創新，能夠賺錢，股價能夠漲，美國百姓就有錢，可以開心的互相服務，這是美國經濟強大的根源。
在過去6年當中，有4年的中國首富都是地產老闆，在貨幣超發的環境下，投機房地產是條確定的捷徑，而投資研發是不確定的苦徑，所以大家都願意走捷徑。
這其實也是在美國20世紀70年代發生的故事，在美國當時也是貨幣超發物價飛漲，而股市有10多年沒有漲，這代表做實業投資沒有回報，而靠投機可以成為美國首富。後來美國80年代以後，投機分子破產了，
出現了股市債市雙牛，科技和金融新貴取代了商品投機成為美國的首富。閱讀更多 慧聲說房 的文章
