榮盛發展首席經濟學家 尹中立
在各種因素影響下，當前房價上漲趨勢基本得到控制，2019年需要警惕房地產與金融市場形成共振等風險。下一階段，在保持政策穩定的基礎上，要把穩定市場預期放在重要位置。
2015年以來，通過按揭貸款購買住房的比例大幅度增加。從全國總體數據看，2015年之前，每年新增加的按揭貸款（包括商業銀行的按揭貸款和公積金貸款）佔新房銷售額的比例大約在40%左右，2016年和2017年這個比例增加到70%左右，這表明居民買房的資金槓桿比例大幅度上升。
在房價上漲過程中，房地產金融的風險被掩蓋，一旦房價步入下行趨勢，高槓杆風險將暴露，各種類型的“首付貸”首當其衝。在三四線城市購買住房的群體中，有相當比例是農民工，他們的工作不穩定，收入受經濟環境的影響較大，在經濟下行的情況下，這些按揭貸款斷供的風險將上升。
提出棚改貨幣化的初衷是為了房地產去庫存。鑑於2014年前後房地產價格開始走低，去庫存成為房地產市場的政策導向，為了緩解市場的供大於求的矛盾，有觀點開始提議對棚戶區改造採取貨幣化補償替代實物安置。2015年8月份，住建部和開發銀行聯合發佈《關於進一步推進棚改貨幣化安置的通知》，要求貨幣化安置比例不低於50%。此舉受到一些地方政府的歡迎，該政策對此輪房地產市場行情產生了巨大的推動作用。
此舉不僅可以刺激住房需求，而且提高被補償者購房選擇的靈活性。隨著棚改貨幣化的實施，它在經濟運行的作用日益顯現，不僅體現在刺激房地產需求，更重要的作用是改變了貨幣的傳導機制。根據以往的貨幣傳導機制，當信貸與貨幣擴張時，一線城市的金融發達，這些城市的房地產市場率先受到刺激，三四線城市的金融欠發達，受到擴張性貨幣政策的影響程度要明顯小於一線城市，因此，當三四線城市的房價開始上漲時，往往是行情結束的信號。而棚改貨幣化機制打破了以往的貨幣傳導規律，起到了貨幣政策定向寬鬆的效果。這就是本輪房地產週期中三四線城市價格上漲持續時間長於以往歷次週期的根本原因。
棚戶區改造項目的貨幣化安置大大提高了居民的住房購買能力，提高了普通居民的居住水平。從金融的角度看，棚改的貨幣化是讓支付能力低的居民獲得按揭貸款的機會。居民金融槓桿的快速上升透支了未來的需求，三四線城市的居民收入水平低，用棚改貨幣化的手段刺激需求，金融風險值得關注。
基於上述分析，房地產市場的價格上漲預期已經得到遏制。下一階段，在保持政策穩定的基礎上，要把穩定市場預期放在重要位置。在居民債務增長較快的背景下，不宜進行貨幣政策的強刺激。高度關注按揭貸款的“斷供”現象。確保股價與匯率的基本穩定。（本文更多內容詳見12月15日中國證券報前沿視點版）
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