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每週五早上樓小姐會精選出一週的地產熱點新聞，這裡有最新的行業新聞，最近的行業現場，最全的地產信息。和樓小姐一起讀新聞，你比別人更懂房地產。
一起來看今天的《房事早茶》。
本週焦點丨Focus
1、房子比人多，日本開始免費送房：不限國籍，申請人要永久定居
據參考消息網及美國有線電視新聞網報道，日本面臨非同尋常的房地產問題：房子比人多。根據日本政策論壇的數據，2013 年，日本有 6100 萬棟住宅，但只有 5200 萬戶家庭。而且這一情況未來會變得更糟。日本國立社會保障和人口問題研究所預計，到 2065 年，日本人口將從目前的 1.27 億減少到約 8800 萬，這意味著需要住房的人將更少。
隨著年輕人離開農村到城市找工作，日本農村地區到處都是被廢棄的「鬼屋」似的空房。據預測，到 2040 年，全日本將有近 900 個城鎮和村莊不復存在。在這種情況下，一些村莊免費提供房產成為了一種生存努力。比如，預計將在 2040 年前因為無人居住而廢棄的小鎮奧多摩町。
奧多摩町位於東京都人口稠密、霓虹燈滿布的市中心以西兩個小時火車車程的地方。上世紀六十年代，該町人口超過 1.3 萬，人們從事利潤豐厚的木材生意。但隨著進口放寬和木材需求下降，大多數年輕人都去了城市。如今，奧多摩町只有 5200 名居民。
《感染列島》|導致日本毀滅的，也許不是地震、病毒，而是低生育率下的人口減少
2014 年，奧多摩町設立了一個「空房庫存計劃」——將潛在買家與空置的房產和年長的房東相匹配。雖然空房庫存計劃現在在日本已經十分常見，但每個城鎮都會確定自己的條件。奧多摩町會為空房的新居民提供房屋修繕補貼，並按每 100 平方米最多 8820 美元的價格鼓勵空房業主放棄其閒置的房產。奧多摩町規定，獲得修繕補貼和免費住房的人必須年齡在 40 歲以下，或者至少有一個 18 歲以下的子女與其共同生活，並且夫婦中的一方年齡在 50 歲以下。同時，申請人還必須承諾永久定居該町並投資改造二手房。
奧多摩町的復興官員新島迄今已為 9 棟空置房屋找到家庭。這些家庭來自包括紐約和中國在內的世界各地——空房計劃並不侷限於日本公民。目前居住在東京市中心、有 6 個孩子的菲律賓/日本夫婦今林一家將於 2019 年初遷到奧多摩町。
在4年前，井田直子和井田孝之也在奧多摩町免費得到了一棟房子。這是一棟寬敞的兩層樓住宅，坐落在奧多摩町一條蜿蜒的鄉間公路旁的樹林中。在搬進這棟房子之前，這對夫婦和他們的孩子（兩個十幾歲，一個 5 歲）都與直子的父母住在一起。
不過，對大多數新來者而言，僅僅提供免費住房還不夠。像奧多摩町這樣人口減少的地區，如果想要繁榮起來，還需要一個可持續的經濟發展計劃，以及當地人與新來者之間的社區建設活動。
樓市 | Real Estate Market
1、北京地價 5 年來首降：樓面價環比下降 4%
根據北京中原地產數據顯示，截至今年 11 月底，北京住宅用地累計成交 46 宗，成交面積 549 萬平方米，環比下降 43%；總成交金額 1311 億，環比上年下降 45%；平均樓面價為 2.39 萬元/平方米，環比下降了 4%，平均溢價率為 16%，環比下降 10%。這也是 5 年來，北京土地的成交價格首次出現下降。
2、深圳開發商年關大量推盤以價換量，萬科給出最高 5% 折扣
還有半個多月的時間，2018 年度開發商的銷售大戲就要落下帷幕。數據顯示，從三季度起，深圳的開發商推盤速度明顯加快。大量新盤「井噴」，開發商年底大量推盤，甚至以價換量的現象到處可見。深圳貝殼研究院的統計數據顯示，今年 11 月深圳全市有 23 個項目獲得批售，供應新房 13217 套，其中住宅 9714 套，住宅供應達近 3 年的最高值。
與此同時，證券時報記者在調查時也發現，一些新盤採取了低首付、打折等方式進行促銷。在羅湖區一個在售商務公寓項目，兩成首付的廣告吸引了一些購房者。一般而言，深圳的商務公寓項目首付比例大多在五成左右。銷售人員告訴記者，如果手頭緊，可以嘗試「首付分期」業務，只要先給兩成首付，其餘首付在半年內交付就可以了，中間不收取利息，而這種首付分期都是由開發商墊資。
此外，萬科在龍華區的一處項目還推出「開盤折扣您來定」的活動，最高開盤折扣優惠有望達到 5%。
企業動態｜Company
1、王健林在延安投 120 億建紅色主題萬達城：獻禮建黨 100 年
12 月 13 日，延安市政府與大連萬達集團在北京簽約，萬達將在延安市建一個紅色主題文化旅遊項目——延安萬達城。該項目位於延安高新區，佔地約 1900 畝，項目總投資 120 億元，其中文旅投資約 40 億元。
延安萬達城計劃 2019 年一季度開工、2021 年上半年開業。萬達方面表示，該項目將作為延安慶祝愛國主義教育建黨 100 週年獻禮工程。
根據萬達方面的介紹，延安萬達城將突出紅色文化主題，建築整體採用延安革命時期建築特點，設置革命文化、軍事娛樂、傳統非遺、激情歲月 4 個主題街區，以及 5 個代表延安不同時期紅色主題的廣場。王健林表示，萬達集團將以高度的歷史使命感和社會責任感，弘揚延安精神，將延安萬達城打造成全國紅色旅遊新品牌。
2、海航虧 7000 萬港元出售香港公寓，香港物業已套現 227 億
據《香港經濟日報》12 月 12 日報道，海航集團將持有的部分位於香港銅鑼灣 Yoo Residence 大樓中的物業以 2.6 億港元的價格出售，相對於去年入手時 3.3 億港元的價格來看，海航此次出售該物業以公司股權轉讓的模式轉售，虧損了 7000 萬港元。該物業包括一個頂層複式豪華公寓、1 個分層物業及 5 個車位。
數月前，海航將去年同時買下的一個地下連 1 樓的商鋪以 8650 萬港元的價格出售，買家為香港一家名為榮企的公司，較去年 1.2 億港元入手的價格虧損了 3350 萬港元。以此來看，海航投資 Yoo Residence 在一年內虧損逾 1 億港元。
今年以來，海航在香港連續出售其持有的地產類資產。2 月份，海航集團把香港啟德區 6565 號地塊和 6562 號地塊以 159.59 億港元賣給了香港恆基兆業地產；3 月份，海航又把位於九龍啟德第 1L 區 1 號地盤新九龍內地段第 6564 號以 63.59 億港元的價格賣給了會德豐。
除了出售地塊之外，海航還賣掉了在香港金鐘的一處辦公室。截至目前，海航在香港出售地產類物業已套現至少 227 億港元。
政策 | Policy
1、國家發改委：支持營業收入大於 300 億元地產商直接發債融資
12 月 12 日，國家發展和改革委員會發佈《關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》，支持建築業、房地產業營業收入大於 300 億元的企業進行發債融資。
在參考標準中對於房地產企業的要求為：資產總額大於 1500 億元，營業收入大於 300 億元，不超過所在行業資產負債率重點監管線；未明確重點監管線的，原則上資產負債率不得超過 85%。
值得注意的是，《通知》中提及，申報材料應明確債券募集資金禁止投向領域，形成「負面清單」。「負面清單」包括但不限於：將募集資金借予他人，用於房地產投資和過剩產能投資，用於與企業生產經營無關的股票買賣和期貨交易等風險性投資，用於彌補虧損和非生產性支出。
觀點丨Opinion
1、中國社科院：明年樓市轉向降溫通道，不會出現劇烈的波動
據中國社會科學網 12 月 11 日消息，《中國住房發展報告（2018-2019）》發佈暨住房制度改革研討會在京舉行。
報告認為 2019 年我國樓市有望平穩調整。《中國住房發展總體報告》指出，儘管未來預期和市場走勢還有待觀察，總體判斷和預測：總體上，小幅調整是大概率事件。在沒有重大政策轉向和意外事件衝擊的情況下，2019 年總體市場轉向降溫通道，不會出現劇烈的波動。時間上，降溫中還有起伏和波動，穩中有變。
研討會上，課題組成員認為，我國住房市場供需兩端逐步迴歸理性。《中國住房需求報告》指出，今年以來，在宏觀經濟形勢面臨內外部雙重壓力、金融財政政策定向「寬鬆」的同時，7 月底中央政治局會議繼續強調「下決心解決好房地產市場問題」、「堅決遏制房價上漲」，釋放了進一步穩定市場預期的堅定信號，住房自住屬性得到進一步強化，市場供需兩端逐步迴歸理性。
數據 | Data
1、2800 億！廣州一住宅小區市值超 581 個城市 GDP
隨著中國經濟的持續騰飛、城市化的不斷推進、房地產市場的快速成長，近年來出現了一批龐大的樓盤，甚至出現了建築面積高達數千萬平米的超級樓盤。超大的體量加上較高的均價，必然產生巨大的市值。據證券時報網報道，數據寶粗略統計顯示：至少有 9 個樓盤的市值超過千億元。
其中，位居首位的廣州碧桂園鳳凰城，建築面積達 1332 萬平，按照 21000 元每平的均價粗略計算，其市值近 2800 億元。需要說明的是，這種超級樓盤往往有多種產品，包括別墅、公寓、住宅、商業等，此處的市值以住宅均價粗略計算。
如果拿廣州碧桂園鳳凰城的總市值和國內各個城市 GDP 比較會發現，其近 2800 億元的總市值超過了絕大部分城市去年的 GDP。廣東湛江去年以 2790 億元的 GDP 位居城市 GDP 排行榜第 81 位，烏魯木齊以 2799 億元的 GDP 位居第 80 位。根據百度百科，截至 2004 年底，全國共有 661 個市。
據此計算，廣州碧桂園鳳凰城的總市值超過了 581 個城市去年 GDP。而最新的數據顯示，上汽集團以 2839 億元的總市值位居 A 股市值排行榜第 16 位，萬科 A 總市值 2733 億元位居第17位。除了萬科 A，民生銀行、中國中車、海康威視、美的集團、格力電器、五糧液等眾多知名 A 股公司市值均不及該小區市值。
此外，根據粗略的估算，惠州的金融街巽寮灣、北京的天通苑、海南陵水縣的雅居樂海南清水灣、花果園、保利未來城市、京津新城、富力津門湖、廣州祈福新村等樓盤市值或均超過千億元。
2、房企不敢拿地了：28 個城市樓面價下調，上千幅宅地流標
今年以來，溢價率走低甚至樓面價同比下調，在多個城市出現。中原地產研究中心數據顯示，今年 1 至 11 月，50 個大城市賣地合計收入為 3.27 萬億元，在平均土地溢價率方面，50 個城市中有 45 個城市出現溢價率下調，佔比達 90%；28 個城市出現了平均樓面價下調，佔比達 56%，房企拿地積極性全面降溫。
土地流標，也成為今年的常態。中原地產研究中心數據顯示，截至 11 月 29 日，一二線城市住宅土地年內流標達 282 宗，是近六年來的最高記錄，同比上漲 143%。年內，三四線城市住宅土地流標 944 宗，同比上漲了 23%。疊加一二線城市，前 11 個月，住宅土地合計流標合計達 1126 塊。
主編｜王滔 編審｜陳潤江 顧問｜王淑琪
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