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每周五早上楼小姐会精选出一周的地产热点新闻，这里有最新的行业新闻，最近的行业现场，最全的地产信息。和楼小姐一起读新闻，你比别人更懂房地产。
一起来看今天的《房事早茶》。
本周焦点丨Focus
1、房子比人多，日本开始免费送房：不限国籍，申请人要永久定居
据参考消息网及美国有线电视新闻网报道，日本面临非同寻常的房地产问题：房子比人多。根据日本政策论坛的数据，2013 年，日本有 6100 万栋住宅，但只有 5200 万户家庭。而且这一情况未来会变得更糟。日本国立社会保障和人口问题研究所预计，到 2065 年，日本人口将从目前的 1.27 亿减少到约 8800 万，这意味着需要住房的人将更少。
随着年轻人离开农村到城市找工作，日本农村地区到处都是被废弃的「鬼屋」似的空房。据预测，到 2040 年，全日本将有近 900 个城镇和村庄不复存在。在这种情况下，一些村庄免费提供房产成为了一种生存努力。比如，预计将在 2040 年前因为无人居住而废弃的小镇奥多摩町。
奥多摩町位于东京都人口稠密、霓虹灯满布的市中心以西两个小时火车车程的地方。上世纪六十年代，该町人口超过 1.3 万，人们从事利润丰厚的木材生意。但随着进口放宽和木材需求下降，大多数年轻人都去了城市。如今，奥多摩町只有 5200 名居民。
《感染列岛》|导致日本毁灭的，也许不是地震、病毒，而是低生育率下的人口减少
2014 年，奥多摩町设立了一个「空房库存计划」——将潜在买家与空置的房产和年长的房东相匹配。虽然空房库存计划现在在日本已经十分常见，但每个城镇都会确定自己的条件。奥多摩町会为空房的新居民提供房屋修缮补贴，并按每 100 平方米最多 8820 美元的价格鼓励空房业主放弃其闲置的房产。奥多摩町规定，获得修缮补贴和免费住房的人必须年龄在 40 岁以下，或者至少有一个 18 岁以下的子女与其共同生活，并且夫妇中的一方年龄在 50 岁以下。同时，申请人还必须承诺永久定居该町并投资改造二手房。
奥多摩町的复兴官员新岛迄今已为 9 栋空置房屋找到家庭。这些家庭来自包括纽约和中国在内的世界各地——空房计划并不局限于日本公民。目前居住在东京市中心、有 6 个孩子的菲律宾/日本夫妇今林一家将于 2019 年初迁到奥多摩町。
在4年前，井田直子和井田孝之也在奥多摩町免费得到了一栋房子。这是一栋宽敞的两层楼住宅，坐落在奥多摩町一条蜿蜒的乡间公路旁的树林中。在搬进这栋房子之前，这对夫妇和他们的孩子（两个十几岁，一个 5 岁）都与直子的父母住在一起。
不过，对大多数新来者而言，仅仅提供免费住房还不够。像奥多摩町这样人口减少的地区，如果想要繁荣起来，还需要一个可持续的经济发展计划，以及当地人与新来者之间的社区建设活动。
楼市 | Real Estate Market
1、北京地价 5 年来首降：楼面价环比下降 4%
根据北京中原地产数据显示，截至今年 11 月底，北京住宅用地累计成交 46 宗，成交面积 549 万平方米，环比下降 43%；总成交金额 1311 亿，环比上年下降 45%；平均楼面价为 2.39 万元/平方米，环比下降了 4%，平均溢价率为 16%，环比下降 10%。这也是 5 年来，北京土地的成交价格首次出现下降。
2、深圳开发商年关大量推盘以价换量，万科给出最高 5% 折扣
还有半个多月的时间，2018 年度开发商的销售大戏就要落下帷幕。数据显示，从三季度起，深圳的开发商推盘速度明显加快。大量新盘「井喷」，开发商年底大量推盘，甚至以价换量的现象到处可见。深圳贝壳研究院的统计数据显示，今年 11 月深圳全市有 23 个项目获得批售，供应新房 13217 套，其中住宅 9714 套，住宅供应达近 3 年的最高值。
与此同时，证券时报记者在调查时也发现，一些新盘采取了低首付、打折等方式进行促销。在罗湖区一个在售商务公寓项目，两成首付的广告吸引了一些购房者。一般而言，深圳的商务公寓项目首付比例大多在五成左右。销售人员告诉记者，如果手头紧，可以尝试「首付分期」业务，只要先给两成首付，其余首付在半年内交付就可以了，中间不收取利息，而这种首付分期都是由开发商垫资。
此外，万科在龙华区的一处项目还推出「开盘折扣您来定」的活动，最高开盘折扣优惠有望达到 5%。
企业动态｜Company
1、王健林在延安投 120 亿建红色主题万达城：献礼建党 100 年
12 月 13 日，延安市政府与大连万达集团在北京签约，万达将在延安市建一个红色主题文化旅游项目——延安万达城。该项目位于延安高新区，占地约 1900 亩，项目总投资 120 亿元，其中文旅投资约 40 亿元。
延安万达城计划 2019 年一季度开工、2021 年上半年开业。万达方面表示，该项目将作为延安庆祝爱国主义教育建党 100 周年献礼工程。
根据万达方面的介绍，延安万达城将突出红色文化主题，建筑整体采用延安革命时期建筑特点，设置革命文化、军事娱乐、传统非遗、激情岁月 4 个主题街区，以及 5 个代表延安不同时期红色主题的广场。王健林表示，万达集团将以高度的历史使命感和社会责任感，弘扬延安精神，将延安万达城打造成全国红色旅游新品牌。
2、海航亏 7000 万港元出售香港公寓，香港物业已套现 227 亿
据《香港经济日报》12 月 12 日报道，海航集团将持有的部分位于香港铜锣湾 Yoo Residence 大楼中的物业以 2.6 亿港元的价格出售，相对于去年入手时 3.3 亿港元的价格来看，海航此次出售该物业以公司股权转让的模式转售，亏损了 7000 万港元。该物业包括一个顶层复式豪华公寓、1 个分层物业及 5 个车位。
数月前，海航将去年同时买下的一个地下连 1 楼的商铺以 8650 万港元的价格出售，买家为香港一家名为荣企的公司，较去年 1.2 亿港元入手的价格亏损了 3350 万港元。以此来看，海航投资 Yoo Residence 在一年内亏损逾 1 亿港元。
今年以来，海航在香港连续出售其持有的地产类资产。2 月份，海航集团把香港启德区 6565 号地块和 6562 号地块以 159.59 亿港元卖给了香港恒基兆业地产；3 月份，海航又把位于九龙启德第 1L 区 1 号地盘新九龙内地段第 6564 号以 63.59 亿港元的价格卖给了会德丰。
除了出售地块之外，海航还卖掉了在香港金钟的一处办公室。截至目前，海航在香港出售地产类物业已套现至少 227 亿港元。
政策 | Policy
1、国家发改委：支持营业收入大于 300 亿元地产商直接发债融资
12 月 12 日，国家发展和改革委员会发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，支持建筑业、房地产业营业收入大于 300 亿元的企业进行发债融资。
在参考标准中对于房地产企业的要求为：资产总额大于 1500 亿元，营业收入大于 300 亿元，不超过所在行业资产负债率重点监管线；未明确重点监管线的，原则上资产负债率不得超过 85%。
值得注意的是，《通知》中提及，申报材料应明确债券募集资金禁止投向领域，形成「负面清单」。「负面清单」包括但不限于：将募集资金借予他人，用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资，用于弥补亏损和非生产性支出。
观点丨Opinion
1、中国社科院：明年楼市转向降温通道，不会出现剧烈的波动
据中国社会科学网 12 月 11 日消息，《中国住房发展报告（2018-2019）》发布暨住房制度改革研讨会在京举行。
报告认为 2019 年我国楼市有望平稳调整。《中国住房发展总体报告》指出，尽管未来预期和市场走势还有待观察，总体判断和预测：总体上，小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，2019 年总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。时间上，降温中还有起伏和波动，稳中有变。
研讨会上，课题组成员认为，我国住房市场供需两端逐步回归理性。《中国住房需求报告》指出，今年以来，在宏观经济形势面临内外部双重压力、金融财政政策定向「宽松」的同时，7 月底中央政治局会议继续强调「下决心解决好房地产市场问题」、「坚决遏制房价上涨」，释放了进一步稳定市场预期的坚定信号，住房自住属性得到进一步强化，市场供需两端逐步回归理性。
数据 | Data
1、2800 亿！广州一住宅小区市值超 581 个城市 GDP
随着中国经济的持续腾飞、城市化的不断推进、房地产市场的快速成长，近年来出现了一批庞大的楼盘，甚至出现了建筑面积高达数千万平米的超级楼盘。超大的体量加上较高的均价，必然产生巨大的市值。据证券时报网报道，数据宝粗略统计显示：至少有 9 个楼盘的市值超过千亿元。
其中，位居首位的广州碧桂园凤凰城，建筑面积达 1332 万平，按照 21000 元每平的均价粗略计算，其市值近 2800 亿元。需要说明的是，这种超级楼盘往往有多种产品，包括别墅、公寓、住宅、商业等，此处的市值以住宅均价粗略计算。
如果拿广州碧桂园凤凰城的总市值和国内各个城市 GDP 比较会发现，其近 2800 亿元的总市值超过了绝大部分城市去年的 GDP。广东湛江去年以 2790 亿元的 GDP 位居城市 GDP 排行榜第 81 位，乌鲁木齐以 2799 亿元的 GDP 位居第 80 位。根据百度百科，截至 2004 年底，全国共有 661 个市。
据此计算，广州碧桂园凤凰城的总市值超过了 581 个城市去年 GDP。而最新的数据显示，上汽集团以 2839 亿元的总市值位居 A 股市值排行榜第 16 位，万科 A 总市值 2733 亿元位居第17位。除了万科 A，民生银行、中国中车、海康威视、美的集团、格力电器、五粮液等众多知名 A 股公司市值均不及该小区市值。
此外，根据粗略的估算，惠州的金融街巽寮湾、北京的天通苑、海南陵水县的雅居乐海南清水湾、花果园、保利未来城市、京津新城、富力津门湖、广州祈福新村等楼盘市值或均超过千亿元。
2、房企不敢拿地了：28 个城市楼面价下调，上千幅宅地流标
今年以来，溢价率走低甚至楼面价同比下调，在多个城市出现。中原地产研究中心数据显示，今年 1 至 11 月，50 个大城市卖地合计收入为 3.27 万亿元，在平均土地溢价率方面，50 个城市中有 45 个城市出现溢价率下调，占比达 90%；28 个城市出现了平均楼面价下调，占比达 56%，房企拿地积极性全面降温。
土地流标，也成为今年的常态。中原地产研究中心数据显示，截至 11 月 29 日，一二线城市住宅土地年内流标达 282 宗，是近六年来的最高记录，同比上涨 143%。年内，三四线城市住宅土地流标 944 宗，同比上涨了 23%。叠加一二线城市，前 11 个月，住宅土地合计流标合计达 1126 块。
主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪
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