11月底，深圳楼市迎来一波销售三连击。
福田万科臻山府三期，11月26日晚开盘，深圳中原的数据显示，该项目开盘销售381套，去化率高达96%。
宝安华强城，11月27日开盘，现场销控图显示，1240套住宅开盘去化超8成；
宝安万科星城，11月28日开盘。“深圳淘房志”等多家媒体报道，该项目开盘半小时售出1900套，创造深圳史上最快销售记录。
从11月26日开始，从豪宅到刚需盘，连着3天三个热销楼盘。深圳新房均价连跌了十几个月，人们终于开始喊楼市入冬。然而回到了半年前“五千万蹲”的时代，仿佛只需要三天。
但是，这有点像是一个楼市版的幸存者偏差——上头条的都是热销盘，但销售惨淡的项目都在市场底下沉默。
沉默的有龙岗中骏云景府，11月20日开盘，因为位置比较偏，均价低至3.5万，但开盘当天去化约31%，其中还包括了开发商推出的低层特价房。
和这个盘一样的，还有我们今天的主角——龙岗横岗片区的麟恒中心广场3期。
该项目和万科星城同样在11月28日晚开盘，毛坯价4.5万。
然而，据楼市大V“朱罗纪”了解，麟恒中心广场三期约800套房仅卖掉107套，去化率不到13%。
PART 1
麟恒中心广场位于龙岗区龙岗大道北侧，横岗六约社区普龙街。
本次推售的是3期产品，主推89-157㎡3-4房住宅，共830套，整体备案均价约4.5万/㎡。
麟恒中心广场为横岗128工业区片区改造城市更新单元项目，共规划有4期，是集商业、商务、居住、休闲娱乐于一体的综合体项目。
我从福田地铁站坐上地铁3号线，往双龙方向无需换乘北行16个站，到达六约地铁站时花了46分钟。如果从南山出发，或者加上换乘时间，单程通勤妥妥超过1个小时。
六约地铁站C口出来，天桥上远远就能看到这个项目。图中右侧有项目名的是一、二期，左侧已封顶但还未拆净脚手架的是二期，右下角是龙岗大道和地铁3号线。
出地铁口后朝东北方向步行约500米，就到达麟恒中心广场。三期产品紧邻横岗高级中学，但该学校为高中，不涉及学区因素。
目前项目仍在施工中，但楼体已封顶。
麟恒中心广场三期1-6栋为超高层建筑，除1#A栋高39层外，其余均为45层高，其中5#栋与6#栋为A/B座双单元结构。
该项目三期由东西两个地块组成，将来小区大门设置在两地块中间的道路上。3
期产品相对于前两期，离龙岗大道较远，受噪音影响较小。
三期的1B、1C、7B为公寓。
公寓长这样，比较矮。
目前一二期已交房入伙，项目自带商业也已经开业，粗略一逛就发现了沃尔玛、HM、电影院以及几个运动品牌的店铺，开得还算比较全。
三期产品西侧地块，施工中的社区花园。
花园效果图。
整个项目的东北角有一块小绿地，以及施工方工人目前的生活设施。开发商表示将来这块地方会打造成一个小公园。
西北侧有一片低矮的住宅小区，是1996年建成的梧桐花园。
交通
麟恒三期近龙岗大道、水官高速。
项目附近有上文所述3号线六约站，距离该站C出口约500米。
而将于2022年竣工的地铁14号线六约北站也在项目周边，不过直线距离约900米。
其它配套
根据教育局公布的2018年学区划分信息，麟恒中心广场位于六约学校的学区范围内，该校为九年一贯制学校。
项目自带9班幼儿园，周边还有梧桐幼儿园、振业幼儿园、横岗高级中学、六约学校、振业小学、梧桐学校等。
商业方面，项目的一、二期自带约8万㎡商业，而周边还有华润万家、天虹以及其它楼盘自带商业，整体商业配套较为成熟。
项目优势：
1.麟恒中心广场周边均为低密度小区，视野阻挡较小。小区内楼间距相对较宽，查了一下容积率是3.88，对比起目前深圳新入市楼盘动辄5往上走的容积率，有一定优势。
2.临近龙岗大道、水宫高速，同时距离地铁3号线比较近，周边还有在建的地铁14号线，交通较为便利。
3.商业等配套也比较充足，项目自带近8万㎡商业mall已开业。
项目劣势：
1.位于六约学校和梧桐学校学区范围内。开发商介绍，大部分业主会被分至六约学校。
六约学校虽然为九年一贯制，比较省事，但该学校在升学成绩方面不算突出，若以2017年的8大升学率计算，排名比较靠后。
目前横岗片区存在学位紧张状况，若小孩是非深圳户籍，就算有房子也不一定能够保证入读公立学校。
2.项目所在横岗片区，往西南接不上罗湖，往东北又接不上龙岗中心城、大运，两头不讨好，位置略尴尬。
3.最重要的，相对与同片区的楼盘而言，该项目4.5万的毛坯均价，太贵。
PART 2
2015年劳动节期间，麟恒中心广场2期开盘，251套两小时内卖完。
2018年11月28日，麟恒中心三期开盘。据楼市大V“朱罗纪”了解，麟恒中心广场三期约800套房仅卖掉107套，去化率不到13%。
12月4日我在现场的销控表看到，该项目销售情况仍然不乐观。
12月4日，公明天汇城开盘，据深圳楼市大V“文杰淘楼”了解，该项目开盘卖出去500多套。
12月5日，光明勤诚达正大城开盘，开发商现场销控图显示开盘卖出300多套。
麟恒中心广场三期不仅卖不过自己上一期产品，卖不过万科星城这样的网红刚需盘，还卖不过同期入市的其他竞品。
原因何在？
我们回过头来看，近期深圳卖得比较好的，都是“价差盘”——与周边同类项目的二手价格持平甚至更低。
万科瑧山府三期毛坯备案均价为9.7万，该项目一公里范围内的中旅国际公馆目前二手报价约17万一平。瑧山府隔壁的锦庐花园，二手报价约12-14万一平。
万科星城毛坯备案价为4.39万，华强城4.63万。但周边的禧园二手挂牌价到5万，翡丽郡4.8-4.9万。
再追溯到半年前的华润城3、招商双玺，热卖的最核心原因，都是巨大的一二手价差。
“价差”是今年深圳楼市热卖楼盘的共同特点。
而麟恒中心广场明显不属于这个行列。
从各个网站查看到的二手房情况来看，麟恒中心广场毛坯4.5万的均价，不仅高于周边二手房，放在片区新房当中也是最高一档。
楼龄新，同样处在3号线地铁口的锦荟PARK，二手房均价则在4万元/平左右。而14号附近的住宅小区，新房/二手房均价也多在4万元/平左右。
同时，最近的几个楼盘更加表明，深圳西部楼市在各项利好的辐射下，热度和关注度比东部高。
西部沙井、光明的项目开盘日售几百、上千套，同期东部诸如卓越弥敦道、中骏云景府以及本文主角麟恒广场大多销售惨淡。
龙岗不少楼盘都启动了二三级联动，营销中心里中介比客户还多是常态。
此前麟恒广场3期封顶已久，却迟迟没有开盘，市场传闻是开发商受限价影响，不愿意入市。如今以4.5万的均价入市，市场给了回答：没有那富贵命，却得了那富贵病呀。
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