11月底，深圳樓市迎來一波銷售三連擊。
福田萬科臻山府三期，11月26日晚開盤，深圳中原的數據顯示，該項目開盤銷售381套，去化率高達96%。
寶安華強城，11月27日開盤，現場銷控圖顯示，1240套住宅開盤去化超8成；
寶安萬科星城，11月28日開盤。“深圳淘房志”等多家媒體報道，該項目開盤半小時售出1900套，創造深圳史上最快銷售記錄。
從11月26日開始，從豪宅到剛需盤，連著3天三個熱銷樓盤。深圳新房均價連跌了十幾個月，人們終於開始喊樓市入冬。然而回到了半年前“五千萬蹲”的時代，彷彿只需要三天。
但是，這有點像是一個樓市版的倖存者偏差——上頭條的都是熱銷盤，但銷售慘淡的項目都在市場底下沉默。
沉默的有龍崗中駿雲景府，11月20日開盤，因為位置比較偏，均價低至3.5萬，但開盤當天去化約31%，其中還包括了開發商推出的低層特價房。
和這個盤一樣的，還有我們今天的主角——龍崗橫崗片區的麟恆中心廣場3期。
該項目和萬科星城同樣在11月28日晚開盤，毛坯價4.5萬。
然而，據樓市大V“朱羅紀”瞭解，麟恆中心廣場三期約800套房僅賣掉107套，去化率不到13%。
PART 1
麟恆中心廣場位於龍崗區龍崗大道北側，橫崗六約社區普龍街。
本次推售的是3期產品，主推89-157㎡3-4房住宅，共830套，整體備案均價約4.5萬/㎡。
麟恆中心廣場為橫崗128工業區片區改造城市更新單元項目，共規劃有4期，是集商業、商務、居住、休閒娛樂於一體的綜合體項目。
我從福田地鐵站坐上地鐵3號線，往雙龍方向無需換乘北行16個站，到達六約地鐵站時花了46分鐘。如果從南山出發，或者加上換乘時間，單程通勤妥妥超過1個小時。
六約地鐵站C口出來，天橋上遠遠就能看到這個項目。圖中右側有項目名的是一、二期，左側已封頂但還未拆淨腳手架的是二期，右下角是龍崗大道和地鐵3號線。
出地鐵口後朝東北方向步行約500米，就到達麟恆中心廣場。三期產品緊鄰橫崗高級中學，但該學校為高中，不涉及學區因素。
目前項目仍在施工中，但樓體已封頂。
麟恆中心廣場三期1-6棟為超高層建築，除1#A棟高39層外，其餘均為45層高，其中5#棟與6#棟為A/B座雙單元結構。
該項目三期由東西兩個地塊組成，將來小區大門設置在兩地塊中間的道路上。3
期產品相對於前兩期，離龍崗大道較遠，受噪音影響較小。
三期的1B、1C、7B為公寓。
公寓長這樣，比較矮。
目前一二期已交房入夥，項目自帶商業也已經開業，粗略一逛就發現了沃爾瑪、HM、電影院以及幾個運動品牌的店鋪，開得還算比較全。
三期產品西側地塊，施工中的社區花園。
花園效果圖。
整個項目的東北角有一塊小綠地，以及施工方工人目前的生活設施。開發商表示將來這塊地方會打造成一個小公園。
西北側有一片低矮的住宅小區，是1996年建成的梧桐花園。
交通
麟恆三期近龍崗大道、水官高速。
項目附近有上文所述3號線六約站，距離該站C出口約500米。
而將於2022年竣工的地鐵14號線六約北站也在項目周邊，不過直線距離約900米。
其它配套
根據教育局公佈的2018年學區劃分信息，麟恆中心廣場位於六約學校的學區範圍內，該校為九年一貫制學校。
項目自帶9班幼兒園，周邊還有梧桐幼兒園、振業幼兒園、橫崗高級中學、六約學校、振業小學、梧桐學校等。
商業方面，項目的一、二期自帶約8萬㎡商業，而周邊還有華潤萬家、天虹以及其它樓盤自帶商業，整體商業配套較為成熟。
項目優勢：
1.麟恆中心廣場周邊均為低密度小區，視野阻擋較小。小區內樓間距相對較寬，查了一下容積率是3.88，對比起目前深圳新入市樓盤動輒5往上走的容積率，有一定優勢。
2.臨近龍崗大道、水宮高速，同時距離地鐵3號線比較近，周邊還有在建的地鐵14號線，交通較為便利。
3.商業等配套也比較充足，項目自帶近8萬㎡商業mall已開業。
項目劣勢：
1.位於六約學校和梧桐學校學區範圍內。開發商介紹，大部分業主會被分至六約學校。
六約學校雖然為九年一貫制，比較省事，但該學校在升學成績方面不算突出，若以2017年的8大升學率計算，排名比較靠後。
目前橫崗片區存在學位緊張狀況，若小孩是非深圳戶籍，就算有房子也不一定能夠保證入讀公立學校。
2.項目所在橫崗片區，往西南接不上羅湖，往東北又接不上龍崗中心城、大運，兩頭不討好，位置略尷尬。
3.最重要的，相對與同片區的樓盤而言，該項目4.5萬的毛坯均價，太貴。
PART 2
2015年勞動節期間，麟恆中心廣場2期開盤，251套兩小時內賣完。
2018年11月28日，麟恆中心三期開盤。據樓市大V“朱羅紀”瞭解，麟恆中心廣場三期約800套房僅賣掉107套，去化率不到13%。
12月4日我在現場的銷控表看到，該項目銷售情況仍然不樂觀。
12月4日，公明天匯城開盤，據深圳樓市大V“文傑淘樓”瞭解，該項目開盤賣出去500多套。
12月5日，光明勤誠達正大城開盤，開發商現場銷控圖顯示開盤賣出300多套。
麟恆中心廣場三期不僅賣不過自己上一期產品，賣不過萬科星城這樣的網紅剛需盤，還賣不過同期入市的其他競品。
原因何在？
我們回過頭來看，近期深圳賣得比較好的，都是“價差盤”——與周邊同類項目的二手價格持平甚至更低。
萬科瑧山府三期毛坯備案均價為9.7萬，該項目一公里範圍內的中旅國際公館目前二手報價約17萬一平。瑧山府隔壁的錦廬花園，二手報價約12-14萬一平。
萬科星城毛坯備案價為4.39萬，華強城4.63萬。但周邊的禧園二手掛牌價到5萬，翡麗郡4.8-4.9萬。
再追溯到半年前的華潤城3、招商雙璽，熱賣的最核心原因，都是巨大的一二手價差。
“價差”是今年深圳樓市熱賣樓盤的共同特點。
而麟恆中心廣場明顯不屬於這個行列。
從各個網站查看到的二手房情況來看，麟恆中心廣場毛坯4.5萬的均價，不僅高於周邊二手房，放在片區新房當中也是最高一檔。
樓齡新，同樣處在3號線地鐵口的錦薈PARK，二手房均價則在4萬元/平左右。而14號附近的住宅小區，新房/二手房均價也多在4萬元/平左右。
同時，最近的幾個樓盤更加表明，深圳西部樓市在各項利好的輻射下，熱度和關注度比東部高。
西部沙井、光明的項目開盤日售幾百、上千套，同期東部諸如卓越彌敦道、中駿雲景府以及本文主角麟恆廣場大多銷售慘淡。
龍崗不少樓盤都啟動了二三級聯動，營銷中心裡中介比客戶還多是常態。
此前麟恆廣場3期封頂已久，卻遲遲沒有開盤，市場傳聞是開發商受限價影響，不願意入市。如今以4.5萬的均價入市，市場給了回答：沒有那富貴命，卻得了那富貴病呀。
閱讀更多 漁村樓市 的文章
