撰文：悟空 美编：丽君 校对：紫藤
你弄嘞，弄啥嘞，都白搁这儿挤了，开发商都窜了，没窜了也进去了，政府现在正在给大家想办法，争取找个下家儿！大家都回去等消息吧！
很多时候，这一等，就是整个青春。
烂尾楼，提起这个词，让很多人深恶痛绝。
那点小钱，存一辈子，不容易。但是被时代洗劫掉，很容易。很多人省吃俭用甚至还要背上几十年负债才能买房。
如果买到对的房子，房子一升值，可以轻松完成跨阶。
如果不小心买到烂尾楼之类的，全家将掉入深渊，万劫不复。
曾经这样一句话：“傻傻来，傻傻买，傻傻挣了几十万；精明算，精明看，精明一年又白干，一不小心遇烂尾，全家跟着都完蛋。”
我们买房的时候，何不让自己“傻”一点呢？不要贪便宜，不要找熟人，就找正规大开发商安安稳稳的售楼部买优质房源，多好！但有人偏不，这种情况，越往下，越普遍。
很多人都是事后摇头拍大腿，但前人不暇自哀，而后人哀之；后人哀之而不鉴之，亦使后人而复哀后人也。
今天，咱们就重点讲讲三四五线的购房逻辑。
一、一定要尊重市场
在过去能够买房赚到的人，都是尊重市场，尊重大开发商，尊重价值规律的人。
而买到烂尾楼的人呢？大多都和贪小便宜有关。其实，贪小便宜，只是一种表象，而其背后的逻辑，就是不尊重市场。
价值10块钱的东西，你非要8块买，品质还想比15块钱的好，如果有人真卖给你，那必然就是坑。
比如两个楼盘，成本基本都在3000左右，一个卖4000，一个6000，很多人都会说卖4000的良心，卖6000的太混蛋，哄抬房价鱼肉乡邻，但殊不知卖4000的指不定憋着啥坏水，而卖6000的楼盘拿出5000去做品质，而1000是保证自己合理利润把公司做大做强。
不同的选择当然会有不同的结局。
我周边，尤其是三四五线的朋友认为，随着各大开发商的进入，都有这样一个错觉，他们来了，房价就猛涨！这里的房价是他们哄抬起来了？
我看，未必。
仔细回顾这一轮全国性的房价大涨，我们一定能从其中梳理出内在的逻辑。
从表面看，一线城市以北京深圳为代表，从2015年开始上涨，而二线城市则在2016年前后发力，继二线城市之后，三四线城市则在2017年-2018年紧随其后，而这一切的导火索，其实是发生在2014年开始对于房地产的宽松政策。
从14年两会提出差额化调控后，楼市宽松政策重启。
在“稳增长+去库存”诉求下，14年6月起非一线城市限购陆续取消，市场却反应平淡。9月30日，以放松限贷为特点的全国性宽松开启：二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同年11月央行重启降息。
随后，宽松再次加码。因为市场无明显复苏迹象，地产投资降至冰点。3月30日五部委将二套房首付比例降至40%、出售房屋营业税免征年限由5年缩短至2年。降低首付比例直接提高了居民杠杆水平，此后央行3次降息、2次降准，全面宽松就此开始。
到15年9.30日，四部委再出两项新政，将非限购城市首套商贷首付比降至25%；同时提高公积金贷款额度、全面推行异地贷。此后商贷首套首付比又降至20%，二套首付比降至30%，央行再度降息降准各1次，利率优惠叠加低首付，信贷处于全面宽松状态。
同时，2015年12月中央经济工作会议提出供给侧改革五大任务之“去库存”，棚改货币化力度加大，至此，全部组合拳打出之后，一二线城市房地产市场迅速升温。
顺理成章的，当年商品房成交金额和成交面积均创下年内单月新高。
随着成交量的猛涨，必然带动阶段性的供求不平衡，政策出来之后，一线城市在2015年一路高歌猛进，恐慌情绪逐渐蔓延到二线城市，2016年以合肥南京厦门苏州为首的四小龙率先发力，随后郑州武汉等跟进，再到最后，济南西安等也相继上涨。
随着区域内二线城市的猛涨，周边三四五线城市也紧随其后，先后不同程度的完成补涨。
从2015年一线城市发力到2018年三四五线城市补涨完毕，历时三年，自中央提出坚决遏制房价上涨后，终于完成了本轮房价全国性的上涨。
从历次房价上涨，我们不难总结，总是一线城市率先发力，逐渐波及二三线然后传到四五线。不同城市从利好政策开始到上涨结束都有一个反应期。
一线城市大概是3个月-1年。
二线城市大概1-2年。
三四五线城市及以下大概1.5-3年。
而作为反映最慢的三四五线及县城地区，房价上涨的同时往往还伴随着下一波调控。因此，这里最后涨价，却马上迎来调控，可以说是从涨价到止涨，间隔时间是最短的。
对于这种逻辑，开发商往往会非常清楚，2015年一线城市涨过之后，外来大开发商在2016年纷纷在二线城市不惜成本拿地，以我们郑州为例，引爆我们房价上涨的就是16年郑州在郑纺机拿的地王，
而随后一年，各大开发商毫无疑问的会把主战场转移到三四线。所以，我们看外来开发商一来，房价就涨，只是看不到背后的蝴蝶效应！
以上只是上一轮房价上涨的逻辑，如果我们把时间轴拉的再长一点，看看2014年之前的状况，其实都是一样的。从2004年至2014年，中国全国商品房价格上涨了212.5%。每次都是先从一线城市蔓延，二线城市紧跟其后，三四五线最后完成补涨。而上涨的背后，则是在中国经济的飞速发展和城市化进程的快步推进！
中国的城市化进程的速度是非常惊人的。根据人口普查数据，1978年我国城市人口占总人口的比重是17．9％，1995年增加到29％，到2014年中国城镇人口占总人口比重已经上升至54.77%。而本轮去库存及房价上涨后，中国城市化率基本达到60%。
城市人口增速如此之快，对于住房的需求也必然会急剧增长，急剧增加的住房需求必然会反推高房价，这就是一个闭合循环，直到城市化结束。
从另一方面看，急速的人口膨胀，城市的公共服务显然无法跟上，比如医院学校交通等，而靠微薄的现有财政收入根本无法满足城市发展需要。
除了税收之外，卖地，成了一项非常大的财政收入。
据中新网此前报道，1999年到2015年这17年，可谓中国历史上土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元，而直到现在，每年都呈现快速增长的态势。
但老百姓看问题，看不了这么长啊，这种表现越往下走，表现的越明显。尤其是四五线城市，大家总是把矛头指向站在最前沿的外来开发商，把问题表面化，而只看表面，是一种不成熟的表现。
肤浅的人认为：是外来开发商抬高本地房价的。
理智的人认为：是棚改货币化安置以及去库存政策导致近些年三四五线城市房价走高。
而真正的智者知道：三四线房价近些年走高的真正原因是：中国的城市化进程和区域资源自我调节的结果。
一二线涨完，三四五线不可能不跟涨，这是从宏观看；从微观看，国民收入正逐步提高，合理的通货膨胀一直存在，各项成本也逐步走高，而三四五线城市的房价上涨是众多因素合力的结果，单一的看问题，
把问题表面化的归在开发商身上，是非常肤浅的。二、买房，其实就是一场城市建设的众筹
我们都知道，地方政府的财政收入非常依赖土地财政，而财政大部分是要用在城市建设上的。
城市发展的本质就是一场大规模的债务转移与众筹，
由政府发起，由开发商承载，由民众买单。仔细想一下：
你凭什么只花5块钱就坐着几百亿的地铁从城市的这头到那头，你凭什么花一块钱就能坐公交车，你凭什么每年只交几百块钱就能让孩子坐在宽敞明亮的教室接受良好的义务教育，你凭什么不花一分钱周末就能带着家人到精心打理的公园去散步？
不是你没花钱，而是钱你已经一次性交了。
每次房价的暴涨都伴随着地王频出，而卖地的钱大部分都被政府收入囊中用于基础设施的建设。
政府要修公路，要更新设施，要搞市政建设。把城市建设的更好，服务于市民。
钱从哪来？除了正常如税收等财政收入外，只能先向银行借，目前大半个中国都是工地，我们每年消耗的水泥占世界的一半以上，后果就是各地方政府负债率都很高。
借是好借的，都是一家人，可是怎么还？亲兄弟也要明算账，不然经济要遭殃。
税收与专项拨款之外，卖地（土地出让）成了很多地方的财政收入来源！
除了北京深圳这样个别不靠卖地赚钱外，大部分城市的财政收入都非常依赖土地出让。
政府把地卖（出让）给了开发商，开发商盖好房子卖给购房者。这样，政府欠银行的钱就完全转移给了购房者。这就是债务转移。当然，不可否认分的是在债务转移的过程中，每个环节都有人赚的满盘盈博。
但偿还债务的钱大部分还是用在了城市建设上了，所以说，本质上说，城市的发展就是购房者的众筹。
事实上，根据发达国家经验，在城市化率达到80%以前，房地产一般都是一个地方的支柱产业。只有城市化率达到一定阶段，基础设施建设基本完毕，土地财政才会逐渐历史舞台，房产税才会粉墨登场，这是后话。
而开发商，只是这个众筹的一个纽带，开发商规模越大，资金实力越强，就能把一个地方建设的更好，让这里的人们生活环境更好。
尤其在三四五线，本地的小开发商根本没有资金实力与开发经验去支撑这场众筹，我们前文说过，从上一轮的利好从一线城市波及到三四五线往往需要1-2年的时间，因此这些城市往往是行情向上的同时会迎接新一轮调控。
而小开发商，其资金链大概率是经不起调控的，因此会造成很多烂尾工程，让购房者血本无归。而反观大开发商，资金实力足，抗风险能力更大，因此即便贵一点，也一定要选择大开发商。
而且，价格的不同，其品质也天差地别，你想一下。有着开发10个楼盘经验的开发商和开发1个楼盘经验的开发商能比吗？
开发10个楼盘的开发商，至少前9个楼盘出现的问题不会出现在第10个楼盘上，而小开发商，就不具备这种经验。
因此，三四五线城市的朋友们。买房，切记，一定要选择大的开发商。本地小开发商的房子，虽然便宜，但风险同样很大，烂尾不说，即便不烂尾，后期居住体验也一定好不到哪去。
时代在变，观念也一定要变。
三、新时代的购房观
说到购房观念，我们顺便再提一下理财观念。尤其是广大三四五线城市的朋友。
一个很有趣的现象，民间借贷，庞氏骗局，越是边远地带，越是小城市，受灾就越严重。这点在我们河南尤其突出。
很多人办事，明明有正规渠道，却非不走正规渠道，大家都认为，小城本就不大，是关系的社会。不相信所谓的契约精神，不愿意走正规渠道，更愿意相信周边的“能人”。
路上违章了，200罚款能解决，非要打电话找熟人解决，尽管事后你可能请他吃饭花300,；存一点血汗钱，有正规投资渠道不走，非要信熟人的话去吃高息；上升到买房这件事上，花的几乎是一辈子继续，自然少不了找熟人。
而熟人介绍的，基本都是不靠谱的盘。因为你要明白，越成规模的企业，尤其是地产公司，其流程越完善，可钻的空子越少，针对个人的优惠几乎不可能。越是小开发商，你越能找到熟人买所谓的低价房子，相应的，风险就越大。
仔细想想，那些买烂尾楼的，有几个不是贪图便宜？其中不乏找熟人的。
所以，找个正规的开发商，在证件齐全的情况下购买，在售楼部按章程办，是最靠谱的购房方式。而且你一定要相信，买的没有卖的精，一分价钱一分货。
你花多少钱，就会住上什么样的房子。但有时候，也不能只盯着价格的绝对值去看。
如果你非要内购，非要买证件不齐全小开发商的房子，非要找熟人能够要的来优惠，非要听信小开发商置业顾问的花言巧语，非要感觉你花4000就能住上品质6000的房子，你说，不坑你坑谁？
也许，在你没烂尾之前还庆幸自己4000就能买的房子，有些人却花6000买，真是冤大头，站岗了吧？
殊不知，你的房子大概率会烂尾，即便顺利交付，后期品质也绝对比不上人家，溢价率也低。
这就是市场规律，如果你追求品质和安全，请尊重他的价格，如果你追求便宜，请承担相应风险和他的低品质。
除此之外，你还要看产品，是否精装，是洋房，小高层还是高层。是别墅叠墅还是双拼等等。
不同产品，有不同产品的价格体系。不能死盯着价格去看。比如洋房一般都是高层的1.2倍-1.3倍。开发商首期开洋房6千。二期开高层5千，这太正常不过了，但别有用心的人就唯恐天下不乱，高喊某楼盘降价，以激起业主和开发商的矛盾，以达到自己不可告人的目的。
最后咱们再来说说付款方式的观念。
尽管这些话可能引起很多人的反感，但这确是事实。很多三四线城市的人，都很难树立正确的理财观，从付款方式就能看的出来。
打个比方，一二线城市的人都爱高杠杆甚至借钱凑首付买房，而三四五线的很多人，往往都不愿意负债，能全款就全款，不能全款就高首付，借的少，利息也少。
很多人总是在算这样一笔账，借几十万，三十年的利息就和本金差不多了，甚至利息还比本金要多，太吃亏了！
孰不知道，房贷，是我们普通人能够接触到的最廉价的杠杆。
而合理的负债，就是利用银行的钱为你增加财富，让银行稀释通货膨胀给你带来的损失。
如果你还不明白，就让你看一个案例：
上世纪70年代是计划经济，普通职工工资每月20多元钱。当年，好一点的大米约1角3分钱1斤，猪肉7角钱1斤。当年家里若有12口人，一天只需要1元钱左右的伙食费。也就是说，这1200元，在当年堪称一笔“巨款”。有人提出，“甚至可以盖两栋楼房”，只可惜，44年的利息终究敌不过经济发展和收入增长，如今，这2600多元只相当于一名基层工人一个月的收入。
说的再通俗一点，2008年，一碗胡辣汤均价1-2元，我们按2元记。假如你有10000元，10000/2=5000碗胡辣汤。OK。你将这10000元存银行10年连本带息共13500元。如今的胡辣汤大概4-6元一碗。我们按6元记，13500/6=2250。
5000-2250=2750。
那么问题来了，这2750碗胡辣汤去哪了？
答案很简单，通货膨胀。
这是一个经济学术语：
通货膨胀指在纸币流通条件下，因货币供给大于货币实际需求，也即现实购买力大于产出供给，导致货币贬值，而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。
通货膨胀影响有多大？
10年一共3650天，损失2750碗胡辣汤。平均一天0.75碗胡辣汤！
这就是通货膨胀对于民众财富的收割。
四、小城买房建议
以下观点，发自肺腑，希望对老乡有所帮助，还是那句话，那点小钱，存一辈子不容易，被洗劫很容易，安全最重要，请认真阅读：
1.三四五线城市房价的上涨，是城市化进程，资源的自我调节，货币化安置，货币放水、土地财政等等综合因素合力的结果，如果单纯的认为房价上涨是开发商造成的，是幼稚的。买房，首先梳理一个正确的价值观念，一定要尊重市场规律，尊重时代大势。
2.城市发展的本质就是一场民众的众筹，一次债务转移，一次财富的再分配，尽管我们不否认在这种分配中存在着不公平，但再不公平的发展总比不发展强，外面的世界日新月异，而我们的三四五线城市不可能几十年不变，我们应该顺应潮流。
3.在这场变局中，我们一定要紧跟大开发商以及规模开发商的脚步，安全是第一点。关键的是，他们带来了最新的设计建设理念，给本地带来了大量工作岗位，促进一个地区的发展，推动了区域城市化的进程，而这些，是区域内小开发商做不到的。
4.时代在变，观念也要跟得上。小城有小城的游戏规则，但越来越多的人却在逃离小城，这证明这种规则不适宜未来的发展趋势，在其日薄西山之前，我们何必不摒弃它，建立起大城市的游戏规则？抛弃关系，忘掉能人，正正规规买房，踏踏实实享受城市变革给我们带来的红利。不要相信能人，更不要相信能人给你找的优惠去买小开发商的房子。
5.不要听风就是雨，动不动就说三四线楼市崩了，高位接盘了，三四五线的反应期往往是和下一轮调控重合的，涨得快，进入平稳期也快，如果你视野足够高，看的足够远，就能发现这是自然规律。
6.即便现在定向加息，我也是推荐大家贷款买房，贷款年限越久越好，因为，这是我们普通人能接触到的最廉价杠杆，别可惜那一点利息，相信我。五年十年后，这都不是事。
7.从本质上讲，利率上浮等因素，不是开发商能决定的，开发商巴不得利息下降或者0利率，你贷的款是银行的钱，开发商只收到房款。后续你只和银行打交道，利息是给银行的，利率是国家定的。
8.关于三四五线楼市的未来，我个人持乐观态度。很多地方，四五千，五六千，降能降到哪去？土地成本，工人工资，钢筋水泥都在涨，这些都是硬性成本，这里投资投机风气又不严重，刚需认准大开发商闭眼买，因为如果你现在受到谣言蛊惑，将来可能会付出更惨烈的代价，到时候，没人给你补上涨的房款！
广大三四五线城市的老乡们，你为啥买不到好房子？一定要转变观念，一定要认准大开发商而不是排斥，房价上涨的因素有很多。他们带来的是最先进的生产力和最新的设计理念！另外，不要找所谓的熟人了，一分价钱一分货，买到烂尾楼得不偿失。而且，一定要摒弃“还利息吃亏这种观念”，银行里的钱是鸡，你可以借鸡下蛋，只不过交一点利息而已，利息涨再高，总是跑不赢房价的涨幅的！不信，你看看10年前贷款买房的人现在还有压力么？
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