旭辉集团董事长林中： 2019“稳”，2020“转” 2021新一轮黄金十年开启
市场短期就是看政策。
政策对供给、需求、价格这三个大的变量施加作用，政策其实也是有很多的逻辑性可以去把握得。
中期主要看基本面，比如人口和经济。
为什么有些城市表现得非常好，有些城市没落？人口的增长以及经济的增长，决定潜在需求的数量、支付的能力，和有钱以后对美好生活不断的向往。
长期主要看国运。
只要不发生战争，继续改革开放，就会国运昌盛、民富国强。
对长期看好的人来说，短期波动我们所看到的都是机会。
1到3年是非常短的周期，中周期是5到10年，长周期则是10年以上。2019-2021年是一个短周期。
2019年我要用一个主题字就是“稳”，2019年一共有七个稳。
第一个稳量。即使预测2019年比2018年交易少5%，还是非常大的量，整个房地产的交易金额也能到12、13万亿。
第二个是稳价。全国的均价企稳，甚至略有上升。不同的城市基本上都能企稳。
第三个稳投资。2019年的房地产投资的增速还是能维持6%左右。
第四个稳杠杆。2019年房企杠杆会稳中有降。
第五个稳增长。前40强2018年1—11月，维持37%以上的增长，2019即使增长放缓，但仍是可持续的。
第六稳预期。2019年大家对房地产中长期的发展会越来越有信心。
第七稳政策。分城施策、价格管理这个政策会运行很多年，2019年的政策也会比较稳定。
2020年的主题字是“转”，很多东西会发生变化。
第一个政策可能会稍微宽松，甚至有一些鼓励行业发展的政策出台。因为经过2019年以后整个房地产行业已经很稳，所以过紧的一些政策可能会逐步退出。
第二个市场会转暖。我们相信2020年的市场会比2019年要好。
第三个就是供需结构会转好。之前潜在需求比较大的地方供给不足，需求不够大的地方则有库存的压力。2020年供需结构会越来越好，人跟地是匹配的。
第四个高增长转高质量。TOP30的企业平均增长率会维持在10%到20%，开始追求持续的有质量的增长，比如产品和服务的质量、财务的质量、经营的质量。
第五个房地产行业回归制造服务业。利润比较薄、价格增长得比较平稳。
微小的差异在竞争中会被放得很大，因为竞争的均衡性、战略的同质化，你建安成本比别人便宜五六百块、产品溢价让利润率有1到2的领先度，都会极大放大你在市场上的竞争能力。
开发商越来越回到制造业的盈利模式，围绕着美好生活的服务越来越多。
第六是利润会转平。8到9以上的利润在这个行业是可持续的，但是这个行业已经告别了暴利的时代，将来也不可能会再有这种时代。更多的靠产品的运营、产品的周转、靠服务、靠品质、靠品牌。2020年行业平均利润相比2018年上半年一定会有下滑。
第七需求转品质改善。很多人担心人口增长变慢，总体看起来可能确实如此，但是宏观有问题不代表着微观有问题。
比如至少有20%的城市它的人口是在增长的。我们怎么去把握这20%的城市。
我们35岁到45岁改善的人群从2亿增长到2.4亿，我们怎么去把握改善的机会？
只要企业的产品好服务好，有竞争力，就能抵御宏观的趋势。
2021年的主题字是“启”，这是一个新周期的开启。
这一轮房地产下行跟以前不一样，同样的未来到2021年以后，这个行业开始进入新一轮复苏的时候也跟以前不一样。
最不一样的是不像以前那么快，以前是急速的调整然后又快速的上涨，但是这一轮不会，因为政府、开发商、客户都越来越有智慧。
新一轮周期会有什么特点呢？
第一个特点是平稳增长。
房价可能每年涨6-8%，和GDP是同步的，和人均收入增长是同步的，但是可能会连续涨8年、10年。虽然增长变慢，但是8年之后，也是增长了一倍。这对企业业绩和购房者都有影响。
第二个特点是市场更加健康以及更加有质量，无论是产品的质量、服务的质量、房企的质量，都会更高。
第三个是上升周期比较长，下行周期比较短。
这一轮上升周期会是城市化的黄金十年，从58%--70%左右。
中国未来十年的城市化，一定是围绕着中央规划19个城市群的布局，特别是新兴的一些城市群，比如长江中游、成渝等地。而不同的城市也应该采取完全不同的策略。
1、一线城市已经进入持有阶段，适合做资产的持有运营，而不再适合做规模，再一线城市做规模将是缘木求鱼。
2、如果要做开发规模，二线、强三线市场是最好的，应该是主战场。
3、三、四、五线在未来几年城市化率是最快的，因为他们现在城市化率只有40%左右。所以未来增长会很快。
当然预测不准确的可能很大，所以我们要提高适应环境的能力，更灵敏地应对变化。
閱讀更多 貓眼觀察號 的文章
