作者：米叔
龙岗这几年一直都是刚需的主场，随着东进战略享受了一波又一波红利，
其中地铁14，16号线的建设给龙岗带来了极大的利好，把市区跟龙岗的时间距离又拉近了。就在前几天我们淘房志了解到地铁16号线沿线推出一个50万平的大宅新盘，当天开盘去化率30%，和宝安沙井近期的热销盘对比，这个盘卖得很一般。
而且听说也是一个一站式学区房，同是定位刚需，为何差别那么大？那么这个盘到底值得买吗？本期我们淘房志为您深度解析。
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龙东片区刚需盘，离市中心太远
地段评级：二星
11月底周末下着大雨，微冷，空气湿润；编辑从福田搭上地铁3号线到双龙，然后再转公交3个站花了近1个半小时才到达项目，一下车就可以看到中骏云景府整个项目。
项目位于深汕公路与深汕高速交汇处西北侧，属于龙东片区，周边都是一些农民房工厂还有物流园，大部分都规划了旧改，云景府是中骏四季阳光的第四期，项目由四个地块组成，占地约10万㎡，总建面约50万㎡；从地段交通来看四期比前面三期都要好，总的占地21321.2㎡，建筑面积89508㎡，目前现主要推出69-95平2-3房，均价3.5万，精装修交房，目前正在施工建设中，各楼栋已建设12-15层左右，交付时间2021年的6月份。
从项目整个地理位置来看，还是比较偏僻，从项目去双龙方向还时常堵车，居住起来不太方便。
建设中16号线地铁口，1小时可达市区
交通评级：二星
项目门前就是主干道深汕公路，旁边还有多条高速，去到深圳各个区域都非常方便，7分钟就可以上高速，去到罗湖福田大概也只需要1个小时左右。
距离现有地铁3号线还是有一段距离直线大概3公里，从项目开车过去约15分钟，不过离目前规划建设的16号线龙东村站很近，我们用百度地图测距约900米，走路大概8分钟；相信地铁开通会给现有的交通带来很大的改善。
16号线预计要到2022年开通，现在项目门口有多条公交线路，去到深圳各个区域都还算方便。
自带18班幼儿园，45班九年制同心实验学校，3万平商业
配套评级：三星
项目享有12年全龄段教育资源，在二期东侧带有18班的幼儿园目前已开学；自带同乐九年制学校；现名为同心实验学校。 办学规模为45个班，其中小学30个班，初中15个班。750个学位。总用地面积29213㎡，总建筑面积40016㎡，今年9月份已开学。
此外项目周边紧邻同乐主力学校、育贤学校，龙岗中学（市一级）、龙岗中心小学（省一级）、平冈中学（省一级）等。
医疗：医疗方面，15分钟可达龙岗区中心医院（龙岗三甲医院）、龙岗区人民医院（二级甲等医院）、龙岗区妇幼保健院、龙城医院（私立）及龙岗中医院等。
商业配套
项目自带近3万平的风情商业街，目前一二，三期零零散散也引进了一些商家，目前只有1个小的生鲜超市；最近的天虹沃尔玛要去到双龙，商业配套相对缺乏。
环境有点乱，周边都是农民房跟工厂，旁边还有很大一块菜地大约有十几万平方，听销售讲是规划的旧改用地；因为四期是紧邻主干道高速公路，临近路边的单位可能会受到一定噪音的影响。
项目位于东部中心发展核心，占据城市更新主战场，周边约450万平方米旧改体量，华策、恒裕、卓越、信义等大型开发商已先后入驻；如果建设完成，估计会吸引不少人气。
另外三期北侧规划有一个西叶顶公园，编辑去实地看了一下，目前还是一片大的荔枝林，尚未有开发的迹象；
在规划的西叶顶公园西侧，占地约3万平方米，用地规划性质为林地，已征转为国有土地，该地块现状为杂草绿地，长期荒废无专人管理，目前也已立项。
主推69-95平2到3房，户型方正
户型评级：三星
云景府总户数；901户，共有车位719个，地上194个，地下525个。车位比不足1：1，由于整个项目商业配套面积达3万㎡，地上车位多会用于商业服务，实际住宅的车位配比可能会稍显紧张；现主要卖的户型，69㎡，80㎡，92㎡，94㎡，95㎡，因为样板房是在展示中心里面，所以没有看实体楼的那种体验感。
开发商只做一个95平的3房样板间，南北通透户型方正，客厅空间感不是很强，但是3个卧室的空间都挺大，另外主卧室还有一个衣帽间，说实话样板间的装修挺不错的。
69平的2房看户型图比较紧凑实用，比较方正，唯一的缺点可能就是比较靠路边，将来可能会有一定受噪音影响。
C户型 2房2厅2卫 约94平米，户型方正，3个卧室都有采光面，其它80㎡，92㎡都是两房。
（精装修交付标准）
区间单价3.2-3.8万/㎡，对比周边还是很有优势
价格评级：二星
均价3.5万放眼全深圳除了这里可能也没有太多选择，从历史销售价格来看，四期的价格明显比两年前三期的销售价格还便宜。
对比周边的次新房，目前一期二手房毛坯的价格大概3.4万左右，
在链家网上看到旁边恒裕嘉城的二手房报价都要卖到3.9万；一路之隔的新房怡瑞达乐郡均价大概3.6万左右，但是体量小很多，没什么可比性，所以综合来讲价格确实便宜。从规土委的官网了解到中骏云景府11月19日获批了预售许可证，目前已在市场监督管理局公示，本次共备案415套住宅；由于项目在11月20号晚上已经开盘，目前是正常销售状态，不过听销售讲小户型剩下不多了。
（部分的备案价格）
对刚需或许是个不错的选择
综合评级：三星
整个项目最大的卖点就是一站式学区，解决了大部分家长的烦恼，所以从长远来看项目还是有可卖的价值。
另外在建设中地铁16号线龙村站离项目仅900米的距离，地铁预计2022年就能通车，刚好跟项目交房的时间差不多；那么对在16号沿线上班的刚需来说或许是个不错的选择。
但是目前商业配套不齐全，而且未来整个小区也没有大的商业，周边还是比较偏僻；虽然旁边都已规划了旧改，但是谁又知道周期有多长，对居住的生活品质来讲还是存在不足。
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