剛剛，金灣“地王”崇峰壹號院 正式宣佈開盤！
推出3A棟71套單位，分別為約152平、約172平、約178平、約310平戶型；6棟68套單位，分別為188.79平、313.54平戶型。支付五成房款即送全屋傢俬家電。
截至下午6點半，現場銷控表顯示3A棟已售32套，6棟已售27套，整體去化率約42%。
崇峰壹號院銷售中心現場銷控表
據合富研究院（珠海）統計，崇峰壹號院開盤精裝均價為3.4萬/㎡，現場客戶約50批，可享按揭99折/一次性98折，截止18點約成交14套，約去化10%（監測數據，僅供參考）。
不敢賣高？虧本“地王”？
論一個外來開發商在珠海的自我修養
恐怕很多人都很難忽視崇峰的存在感，無論是目前仍佔據著金灣最高樓面價（19050元/平）的地位，還是此前6棟毛坯備案均價約3.5萬/平，入手門檻500萬起。
在一篇篇刷屏的新聞裡，人們的質疑主要集中在：
1、一個沒有精裝豪宅代表作的外來開發商，如何一舉證明自己的實力？
2、佔據航空新城的核心位置，500萬入手門檻可在珠海主城區購買豪宅項目。且項目周邊均價2.5萬/平，如何賣出約3.5萬/平的房子？
3、是否是賣著豪宅的價格，推出改善的產品？
針對疑問一，鳳凰網房產查閱了珠海崇峰房地產開發有限公司的相關信息。據悉，該公司屬於安徽萬基置業集團有限公司，是香港萬基投資發展有限公司於2001年6月25日投資成立。投資建設有住宅、商業、辦公、酒店等產品，諸如合肥萬基福朋喜來登酒店、港匯公館、港匯奧特萊斯商業步行街等項目。
針對疑問二，目前崇峰壹號院所屬的航空新城板塊，早期進入的諸如中海左岸嵐庭、保利時代、龍光玖龍府等都已售罄，目前在售的為九洲保利天和（均價25000元/平）、華髮國際商務中心（均價22000元/平），將入市的有碧桂園華髮·濱海天際、龍湖龍光首開湖城大境，
航空新城項目目前處於供應不足的狀態。放眼全珠海，在3.5萬-4萬/平的區間內，可以買到哪些區域住宅產品？鳳凰網房產統計了珠海大部分在售樓盤，前山有中海環宇城（均價37000元/平）等；吉大有盛東·江山賦（均價36000元/平）等，唐家有華髮綠洋灣（均價39000元/平）、格力海岸（均價38000元/平）等；
橫琴有中大金融中心（均價38000元/平）、中交匯通·橫琴廣場（均價38000元/平）等；十字門有時代保利中環廣場（均價37000元/平）。
可以說，在珠海主城區，在3.5萬-4萬/平價格區間內，可供選擇的住宅項目不在少數。崇峰壹號院如何在珠海眾多同一價格區間內，可選擇的住宅樓盤中脫穎而出，這是個需要思考的問題。
針對疑問三，據銷售人員介紹，
崇峰壹號院共13棟，分四期開發，為8000元/平豪裝標準（精裝交樓，贈送裝修），獨有空中院落，戶戶朝南，270°景觀視野。內部配套有1600平會所；小區園林栽種珍貴樹種，並規劃有微型動物園；小區內部以風雨連廊連通每棟。
崇峰壹號院是崇峰地產和HBA/赫西貝德納聯合設計顧問公司、梁天志設計有限公司、DIA丹健國際(德國設計公司)、國中裝飾設計(國際)事務所等國際團隊的聯袂鉅作。聘請世界頂尖物業管理公司戴德梁行房地產顧問(深圳)有限公司進行小區物業管理。
綜上，如果按照樓面價計算，按目前的備案價格銷售，崇峰壹號院的利潤空間的確不多。小區配置及裝修標準，各人需求、標準不同，見仁見智。至於價格，與主城區的豪宅項目相比，優勢不大。
不過，其所屬的航空新城區域，配套在逐漸完善中，前期樓盤多數已交房，未來的區域價值能否支撐起崇峰約3.5萬/平的房價，可以觀望下。
珠海遇上“史上最嚴樓市調控”
地王現狀：入市價格翻幾倍、延遲入市、不敢賣高......
限價、限售、限籤、限購、限貸，在2017年4月，珠海遇上了“史上最嚴樓市調控。”
在此前的2016年，為中國歷史上最多地王的一年。珠海也地王頻出，樓面價一波高過一波。
但是“最嚴限購”後，下限地價，上限房價，這些地產商拿地之後現狀如何？
一般情況下，在掛拍地塊時就規定地塊需在一年內動工，三年內竣工。以此計算，房企動工後，正常進度一年內可達到預售條件。某些動作較快的房企，則能在十個月內完成入市。
- 華髮綠洋灣
華髮綠洋灣是華髮在2013年以樓面價11500元/平競得，位於唐家半島。目前已開盤，均價39000元/平，在售101-191平單位。
項目規劃有 12 棟高層住宅，每一棟頂樓均為複式戶型，還有 18 棟親海別墅。
整體項目採用圍合式分佈，靠山且保證了戶戶看海，項目的陽臺為波浪形設計，觀海景觀最大達到 270°，可觀5萬平白沙灘。
華髮綠洋灣沙盤
項目產品涵蓋 99-293㎡三四房，及 62-74㎡公寓，毛坯交樓。
- 格力科創北圍項目
格力科創北圍項目是格力2016年以29120元/平樓面價競得，目前建至約兩層，進度緩慢。
- 碧桂園華髮濱海天際
碧桂園華髮·濱海天際是碧桂園在2017年以19000元/平樓面價競得，位於航空新城，加上21703.79平配建，其隱形樓面價已超過崇峰壹號院。
目前項目建至約7層，預計今年年底開盤，首推91-126㎡三到四房單位。
- 中冶逸璟公館
中冶逸璟公館是中冶置業在2017年以總價50.12億元、樓面價22000元/平拿下該地塊，刷新橫琴片區新地價，為純住宅項目，項目在建設中。
項目首批預售單位採取內部選定形式開盤，一經推出即備受市場青睞，首開勁銷全城，套均總價在600-800萬元，同時有多套總價近千萬單位以打破橫琴最高單價的6.2萬元/㎡成交。
此次以打破橫琴住宅價格天花板的撼市之舉撬動市場格局，奠定了中冶逸璟公館珠海新生代豪宅標杆地位，更重新定義了橫琴豪宅封面。
- 時代傾城雅筑花園
時代傾城雅筑花園是時代地產於2016年以樓面價12000元/平競得，位於斗門白蕉。目前仍在建設中，按照建設進度，目前已達預售條件。
拍攝於2018年5月
結語
縱觀如今的珠海樓市，在高地價的行情下，以豪宅定位的項目不少，房企由於拿地價原因不得不賣出高價的項目。但多數項目只是以改善的產品，賣著豪宅的價格。這時購房者就更需要慎思明辨，認真考察，從而選擇表裡如一的真正高端產品。
除了市場因素之外，地王的高地價也是影響項目打造的一大難點。所謂物有所值，優質的地塊的地價都會相對較高。但是對於拿地房企來說，在“五限”的調控的大背景下，高地價所產生的風險將加大。
在高地價的行情下，不少拿地開發商還會選擇聯合開發或者引入投資者的方式，來攤薄風險。
不管何種方式，相信大部分地王項目都不希望自己的命運走向要麼含淚甩賣，要麼藉故拖延入市，抑或分一杯羹的方式的來面向市場。
但有一條規律不變，只有經得起嚴苛檢驗的高端項目，才是名副其實的豪宅，才能贏得市場和口碑，成為客戶的進階首選。共勉之。
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