城市化還有巨大潛力

首先，1976年到2016年，中國城市化速度一直線性地往上走，從1995年到2016年每年平均增長率接近1.4%。

根據數科院公佈的數據，2017年，我國的城市化率為58.52%，2018年會達到60%。

對比以下發達國家的城市化率，英國為90%，美國為82%，日本也是90%左右。發達國家的城市化水平普遍在80%到90%之間。我們就取一箇中間數，85%吧。以85%的城市化水平為目標，我國目前是60%，還要增長25個百分點。

城市化的進程，不能忽略時代因素的變量。

完成城市人口從100萬漲到800萬，倫敦花了130年，班加羅爾花了50年，曼谷花了45年，首爾花了20年，而深圳只花了17年，新城市的城市化速度更快。越是後發的國家其城市化速度更快，他舉例說，城市化率從10%到50%，拉丁美洲花了210年，歐洲花了150年，北美花了105年，亞太地區花了95年，而中國僅僅花了61年，因此也不能完全以歷史數據來推斷現在的城市化進程。

中國的城市化從目前的57%發展到80%，也許需要30年的時間，取決於政府的政策。當城市化率到達75%時，城市化進程或將不再是重要的問題。因此2030年中國城市化可以達到75%左右。

未來十年房地產市場怎麼樣？

不管怎麼樣，城市化進程是無法抵擋的。

以總需求中房地產投資為例，房地產調控效果明顯，一二線城市房價上漲得到了有效抑制，市場上一些投機性需求和舉措，維護了“房子是用來住的，不是用來炒”的這一市場基本定位。房地產增速不斷下滑。

一二線城市人口流入帶來了住房剛需的自然增長，通過擴大土地供應，引導開發商增加土地住房供給，可以有效滿足住房剛需尤其是改善性住房的需求，住房供給政策也有助於開發商拉開房地產投資，緩解投資增速放緩帶來的增長壓力，緩解房地產開發商的融資能力，增加供給能力。

房地產市場的未來有人口數量作保

城市化率與人口密切相關。從城鎮化進程來看，未來中國城鎮人口還要增加。預計，2030年時城鎮人口預計到達10.02億。中國的城市化率75%的目標還需要440億平方米城市住房，全國現在城市住房為220億至240億平方米，再加上獨居家庭的迅速增加以及改善的需求，供給缺口很大。

從未來的發展看，房地產市場的未來根本不用擔心。現在，有很多人擔心政策變化，事實上，政策變化還不如人口變化。

最大人口變化是未來中國獨生戶大量增加。對於政策來說，我們每個人都會擔心政策變了，政策變化不如人口變化，最大人口變化是獨居戶，到目前為止我們獨居人口達到7500萬人，過去3年每年獨居戶以30%-40%的速度增長，這7500萬里頭其中一部分是老人，大約要佔3500萬人，另外一部分是80後、90後、00後，00後不會再跟父母住在一起了，哪怕是一個人他也要單獨一個出去住，所以表面上看，中國在計算戶籍人口時候，一個家庭已經滿足一套房，但要是把獨居戶算上的話，我們的房產遠遠不夠。