北京五大水系之一的潮白河，其東側有著三塊接壤的、全國最大的飛地。
這塊飛地，是國內房產投資最火熱的地段之一，也是迄今為止，全國房價下跌最多、媒體最唱衰的區域。
這塊地區，就是包括三河市燕郊、大廠回族自治縣以及香河縣在內的，統稱為環京之王——北三縣。
圖中藍色線條，便是將北三縣與通州隔開的潮白河
房價腰斬，一年跌50%？別再妖魔化北三縣！很多朋友問我具體情況。看得出來，對北三縣有熱情的人非常多。
但前景好是一回事，實操又是另外一回事。關於投資，一個非常粗淺的經驗之談——
真正的機會，往往讓人猶猶豫豫、患得患失；
而看上去一本萬利，毫無風險的，百分之百是陷阱。
北三縣，充滿了投資的機會，但是也佈滿陷阱。所以寫一篇，客觀的的實操指南。
朋友圈、粉絲中不乏北三的投資大牛，也請多提意見，多多指教。
投資都有風險，還是要嚴謹的提示：以下僅供參考，不構成任何買房建議。
01
北三縣是一個什麼樣的存在？
如果用一個詞來形容北三市場，那應該是“過山車”。
什麼是過山車？體現在房價上就是“直上直下”。
市場瘋狂的時候，直接翻倍的暴漲；
市場不景氣的時候，直接腰斬。
實在是太刺激了!
北三是環京房價的領頭羊，而燕郊房價是北三的領頭羊。我們來看看，燕郊從08年到18年的房價歷程。
08年的時候，燕郊的102國道湧現出大量售樓處。此時房價在4000元左右。得益於“4萬億”的刺激，燕郊房地產在09年之後出現暴漲。一年之間，從4000元左右，漲到8000元。
2011年-2012年，市場行情不好，再疊加樓市限購政策影響，燕郊房價從最高點的8500元下跌到5500元左右，直接腰斬。
2013年-2014年，樓市小幅度回暖，但之後收到了調控政策的遏制，燕郊一年大起，一年大落。
2016年，是燕郊房價有史以來的最強爆發年。這一年，北京副中心定址通州的消息發酵，平谷線進燕郊的消息傳遍大街小巷，從均價上體現，燕郊房價翻倍，有些樓盤開盤的上漲幅度一夜就達到5000元，傳聞距離地鐵站最近的首爾甜城，直接漲到4萬。
之後的事情，大家都知道了，燕郊又迎來了腰斬、暴跌。目前燕郊的均價在2W左右。
北三縣，是一種怎樣的存在？
前景是光明的，
站崗是慘痛的。
之所以出現這種大漲大落的現象。我認為原因有三：
1、雖然地理位置優越，但北三縣這麼多年拿到的資源不多，沒有產業的區域，房價支撐有限。
以燕郊為例，2010年燕郊成為河北省第四個國家級高新區，八大重點項目只有百世金谷產業園落地，而原定產業園大部分淪為房地產：
首爾園成為首爾甜城，
航天現代服務業發展區變成天洋城四代，
港中旅溫泉度假區成為港中旅海泉灣。
這其實是一種無奈。京冀兩地的產業存在隔閡、利益分配有矛盾衝突，決定了燕郊產業夢破碎，最終淪為睡城。當然，隨著通州副中心的利好，產業、配套資源都有望改善。
2、北三縣大部分居住群體是外地人。置業客源6成以上是北漂族。極容易受限購、限貸的調控政策影響而喪失流動性。市場不穩定。
有粉絲說，限購不是問題。想買很簡單。其實，買房最大的問題是，
如何賣出。流動性是第一位的。
3、北三房價史就是一部炒房史。當地炒房成風，炒樓花、壓房的現象數見不鮮。開發商違規操作的現象也非常多。五證不齊就開盤的比比皆是。今年年初，還爆發了燕郊尚城華都樓盤因債務問題被查封、開發商跑路的消息。
買房客高槓杆、投機屬性重。這裡還要吐槽一下部分無良中介。
環京中介經常會釋放一些利好的謠言，多以北三縣為首。比如最近“國務院放開限購”的謠言，就是出自環京中介兄弟之手。
還有最新的燕郊出現不限購的商品房，其實是星河灣的限價房。一旦賣出還要支付高額的出讓費。這類住房原本是給無房困難戶的保障性福利，結果淪為中介獲利破限購的工具。這類房源有著極大的政策不確定性。
如果你去北三縣踩盤，銷售員給出的不靠譜說辭包括但不限於：
1、北三行政上會劃給北京
2、大廠一定會有廠通橋
3、限購馬上放開
4、明年房價一定會漲
5、北京XXX附小已經選址在這裡，是學區房
6、平谷地鐵燕郊站點已經確定……
好了，估計說完這些，會被一群人拉黑了。
02
北三縣區域如何選擇
領頭羊燕郊：樓盤品類差異大、二手房市場成熟
有個粉絲懟我，說北三縣是沒人住的縣。
好吧，你沒去過燕郊，我不怪你。但是我可以用一張圖DISS你。這是燕郊102國道的交通地圖。
在燕郊居住，最大的問題是什麼？
是堵啊大哥。
燕郊的人口密度，是北京的兩倍。如果你去搜燕郊的新聞，至少有一半是在抱怨：燕郊又又又賭成狗！
為什麼說，燕郊市場的成熟度要遠大於香河、大廠？就是因為，燕郊新盤基本售罄，已經進入存量房市場。存在二手房的市場，才有投資價值。
在區域劃分上，燕郊地塊主要分為北城與南城，以102國道為界，北側為北城，南側稱之為南城。
北城在前幾年中一直優於南城，北城是先發展後規劃，交通、配套已經比較完善，二手房流動性更好。但是規劃問題是困擾北城的一大頑疾。樓太密，路太窄，遇水就淹，就算是想擴充修路，也已經無地可修。
而南城，規劃先於發展，主幹道和配套設施同步建設，未來會有大片綠地。雖然交通、教育、商業等生活配套都還未成型，但是居住舒適度比北城更好。
至於置業，選擇燕郊南還是北。自住可能更喜歡南邊。投資的話，貓叔個人傾向於北城。因為親身經歷了這麼多年，深刻了解到，北三縣的變數太大了。
無數次的利好消息流產；無數次的規劃夢碎。
燕郊地鐵盼望了10多年，平谷線才終於確定，又傳出全線停工、優化線路的消息。
儘管燕郊南距離通州副中心更近，規劃更好，但地鐵6號線東延破產，公交系統遠沒有北邊完善。而北城，有徐尹路大橋、京秦高速利好，還有平谷線的開通，這些是剛需進北京上班的必要條件。
當然，我知道還有非常多的人更看好南城，見仁見智嘛。畢竟副中心的利好，對南城北城來說，差別不大。
跑盤推薦：大盤天洋城、剛需福成五期、改善港中旅、夏威夷藍灣等等。（請自行百度燕順路、燕高路等易積水路段，注意規避）
未來新星大廠：只差一座廠通橋
因為通州副中心，大廠的區位優勢顯而易見。
因為缺少一座橋，大廠的缺陷顯而易見。
從北京去燕郊，有102國道；
從北京去香河有京哈高速；
但是去大廠，要走一條，比較窄的小路。很不方便。
從地圖上就能看出來，大廠與通州，相隔只有一條河。這裡本應該有一座橋。
有了這座橋的大廠，才是真正意義上把大廠區位優勢發揮到極限。
沒有這座橋，從大廠想去通州，只能從那一條窄窄的河堤路去繞道。
可惜的是，這座橋遲遲不肯修。大廠的價格，也由此打了折扣。
區域劃分上，大廠主要是分為潮白新城、夏墊、縣城三個區域，而潮白新城，是大廠最具發展潛力的板塊。
區位來看，潮白新城距離通州最近。而且整個潮白新城由環京霸主華夏幸福一家打造，從土地規劃到影視基地，機器人小鎮等產業佈局等等，都讓潮白成為大廠一支獨秀的區域。在交通上，從城市副中心開往唐山的京唐城際鐵路，特設立大廠站； 規劃中的地鐵22號線齊心莊站也緊鄰潮白新城。
至於夏墊的樓盤，勝在價位。
但實際上，我還是推薦大家最好買潮白新城。
畢竟大廠還是新城，開發最早的樓盤英國宮入住率也不到50%。當地也沒有形成二手房市場。
在流動性不強的區域裡，優質地段永遠是最佳選擇。
產業強縣香河：性價比最優
香河是北三縣中離北京最遠的，但是是性價比最高的。
交通來看，從香河走京哈高速的到國貿只需40分鐘，反而是超過了擁堵的102國道的燕郊與窄小河堤路的大廠。
從本地消費力來看，香河是北三縣中產業支撐最好的。香河傳統產業是傢俱業。在香河彙集了上千個傢俱廠家。此外，京津冀汽車零部件物流交易中心、京東電商園、可口可樂分工廠、牛欄山酒廠香河生產基地都在這裡。
區域上，香河分為北部新城、老縣城、安平板塊。直接享受通州利好的是北部新城。此區域由富力、萬科、秀蘭、華夏、鴻坤、綠地、愛晚恆康、榮盛等各大開發商雲集拿地開發，區域價值已經被公開認可。
縣城雖然配套成熟，但主要是當地的剛需，與北部新城北京外溢的購買人群不同；安平位置比較遠，不做考慮。
最後，綜合來看，如果把通州這個北京副中心在地圖上畫出來，那麼由北向南，燕郊南城、大廠潮白新城、香河北部新城是離著通州最近的，可以預見，在未來交通變得更加便利、北京通州人口溢出之時，這裡的價值會更加明顯的體現出來。
我個人的區域排名是燕郊（南城+北城）>大廠潮白>香河北部新城
03
當下要不要買？
首先，北三縣已經跌無可跌。燕郊房價是通州的一半左右，目前通州10月份均價在47198 元/平方米，而燕郊不到20000元/平方米。大廠均價比燕郊略低3000-5000元，香河均價比大廠低5000元左右。
北三縣均存在價格上的低估。那麼，買入最大的風險就是對賭政策。
買不買見仁見智。 但如果買的話，那麼你必須要有一定的投資房產經驗，知道如何做行情判斷，並且能接受3年以上不能變現，並且有一定支付能力。品牌開發商、核心地段是必要條件。
手裡有三五十萬，不知道投資哪裡，經驗少的小白，不要因為開發商說可以網籤就盲目入。寧可等放開限購，或者等有人才引入等等寬鬆的條件再進入吧。 因為房地產跟股票不一樣，會有窗口期，政策一出來，雖然會漲，但是也要有一個上漲的過程，至少三個月緩漲後再急漲。寧可花錢多一些，但那個時候能貸款，流動也好，買入安全。
好了，不能再多說了。太敏感。希望這篇文章能對北三縣置業的朋友有所幫助。
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