每日穿梭於上海北外灘的人們，目睹著周圍眾多高樓此起彼伏的“生長”，似乎對於這些高樓的建建停停都不會在意。然而，每一棟高樓背後或許都存在著跌宕起伏的故事。
位於北外灘海門路和東大名路之間的“上海星港國際中心”項目，有著高達263米、目前上海最高的雙子塔，而該項目的前身——海門路55號地塊，是6年前的“全國總價地王”。
幾經輾轉，這個昔日“地王”項目在近日正式轉售。11月13日，上海國際港務（集團）股份有限公司（以下簡稱“上港”）公告稱，通過公開掛牌方式一次性出售上海星外灘開發建設有限公司（以下簡稱“星外灘”）100%股權，凱德集團旗下來福士基金與新加坡政府投資公司成立的合資公司DIAMONS公司以127.86億元的掛牌底價競得。
CBRE世邦魏理仕統計顯示，這是今年內上海最大的一筆大宗投資交易，亦為至今為止上海外資投資最大的一筆大宗交易。
如今抬望項目周圍，上港手中的“上海港國際客運中心”、金茂手中的“上海國際航運服務中心”和“上海星港國際中心”，恰構成了北外灘濱江的核心地段，與陸家嘴隔江相望。
項目的股東由上港變為了凱德系，而年前其“股東”還是上港和中國金茂。
雖然上海星港國際中心已經易主，不過在上港和金茂的進退與取捨之間，關於北外灘發展的大戲才剛剛開始。
風頭無兩：北外灘誕生“全國總價地王”星外灘出場
“挑高4米，盡享江景；臨水行走，直達江岸”，規劃了濱江空中綠街的北外灘，曾鉚足了上海人的美好想象。
6年前的2012年，上海北外灘片區在賣地方面也毫不含糊。當年12月中旬，上港與金茂聯手奪下海門路55號地塊，拿地總額高達56.8億元，不僅刷新了上海當年的地價記錄，還打破了當年央企中冶在南京創造的56.2億元的全國地價記錄（總價），成為“全國總價地王”。根據總成交價格及建築面積估算，該項目樓面價約6萬元/平方米。
“全國總價地王”的稱號，讓海門路55號地塊和其所在的北外灘腹地一時風頭無兩。
“地王”之上，是如今的"上海星港國際中心"，總建築面積42.76萬平方米，其上在3層高24米的商業裙房外，還規劃了2幢263米高的超高層，至今仍是上海最高的“雙子塔”。
2013年，為了打造這個頗有野心的項目，上港與中國金茂全資子公司“威旺置業”各出資人民幣20億元，各佔註冊資本50%，建立了上海星外灘開發建設有限公司，後在2013年6月8日第一屆董事會第一次會議上各增資人民幣10億元，公司註冊資本增加至60億元。
星外灘主要負責在上海市虹口區海門路55號地塊內從事商業及辦公房地產的開發建設。
後生波折：星外灘股權幾易 金茂與上港“好聚好散”
那一段時期，北外灘核心地帶似乎就被上港和金茂“把持”著，由兩家各持50%股份的有三家子公司——星外灘、上海銀匯房地產發展有限公司（下稱“銀匯公司”）、上海國際航運服務中心開發有限公司（下稱“航運公司”）。
星外灘負責打造海門路55號地塊，銀匯公司負責打造上海國際航運服務中心項目西塊地塊(佔地面積約4.13萬平方米，總建築面積約20.37萬平方米)，航運公司負責上海國際航運服務中心項目東塊和中塊地塊(佔地面積約5.42萬平方米，總建築面積32.73萬平方米)。
不過，金茂曾在2017年10月20日發佈公告提示，正在籌劃涉及出售其非全資附屬的銀匯公司、航運公司及星外灘各自50%股權。
但有意思的是，上港在2017年11月18日發佈公告稱，擬通過公開掛牌轉讓方式打包出售所持銀匯公司、航運公司各50%的股權，並於2017年12月13日就其擬出售目標股權事項於上海聯合產權交易所進行正式披露。
金茂隨即一改當初計劃，宣佈不再考慮出售所持銀匯公司和航運公司各50%股權的事項，並聲明不放棄對另外50%股權的法定優先購買權。
金茂在公告中還提及，在不放棄優先購買權的同時，其全資附屬公司長沙榮茂企業管理有限公司（下稱“長沙榮茂”）還將申請參與公開掛牌出售的競買活動。從擬出售方變為收購方，金茂只用了不到兩個月。
同一時間，上港也在上演相似的“角色轉換”。2017年12月26日，上港以59.98億元的代價從金茂子公司威旺置業手中拿下上海星外灘50%的股權。自管理權移交之日起，星外灘將成為上港的全資子公司。
2018年1月12日晚間，金茂以總計28.58億元如願收購銀匯公司、航運公司各50%股權。這也意味著，上海國際航運服務中心將成為金茂的獨資項目。
一買一賣，上港和金茂“好聚好散”，各自開始對自己北外灘項目的全權掌控。
彼時，雙方均感覺良好。金茂表示：“出售項目帶來的現金流，將有助於集團整體財務狀況及運營資金的優化，同時令集團可以適時尋找其他新投資機會。”上港方面也表示：“交易有利於上港集團進一步梳理和整合公司產業結構、優化公司資源配置，並將具備更豐富的產業地產載體和更廣闊的發展空間，符合公司多元化發展戰略方向，有利於上市公司的未來發展及全體股東和公司利益。”
在買回股權後不到11個月，上港選擇了再出售。或許比起長期受益，上港更希望看到短期效益——賬面數字的上揚。
通過計算，本次上港受讓星外灘50%股權，對其歸母淨利潤的影響金額達17億元。
引發爭議：項目多問題繁 北外灘到底出得了“地標”嗎？
但為什麼不選擇“長期效益”這個選項？上述人士表示，除了企業的商業開發運營實力外，北外灘的商業環境和前景到底有多大，也備受爭議。
根據《上海城市總體規劃2017-2035》，黃浦江兩岸將形成高端產業發展軸線，已經於2017年底實現公共空間開放的45公里核心區段能級將不斷增強。
2017年，在上海虹口區公佈的“北外灘發展規劃”中，未來五年，北外灘南部地區將基本完成舊區改造，核心區主要打造成商務文化街區，新增商務商業載體190萬平方米。
目前來說，上海港國際客運中心延續了碼頭的客運功能，並配套了8萬平方米的大型城市綠地、濱江步道系統及辦公樓群；上海國際航運服務中心內嵌兩座遊艇港池；星港國際中心雙子樓已完成結構封頂和塔樓幕牆，配套商業中心也將面世。
據CBRE研究統計顯示，北外灘甲級辦公樓有效租金在2018前9個月內增長了10%。隨著北橫通道、地鐵19號線等重大基礎設施項目陸續投入使用，一系列旗艦項目的不斷落成，北外灘板塊的通達度、樓宇品質和集聚效應、區域配套均將進一步得到實質性的提升，並推動該區域的辦公樓租金持續上漲。
不過，上述人士直言，北外灘區域其實比較有爭議，有人覺得好，因為未來區域有這麼多項目，但北外灘很多項目陸續被散售了。另外，北外灘這個地方大拆大建，無形中減少了很多居住人口的支撐，要提升整個區域的商業氛圍，必須要吸引周邊區域的人口，而區域和周邊的瑞虹以及四川北路形成一定的競爭關係。
事實上，就區域競爭而言，即使對比如長寧這樣的新興商業圈，北外灘的競爭格局也略顯弱勢。以北外灘這樣等級的商圈作對比，也有長寧這樣的商圈與其形成競爭關係，因為長寧不僅有3條軌交（3號線、4號線、10號線），目前已有類似25萬平方米IM長寧國際這樣的重磅項目陸續交付，新項目入市較快。相較而言，北外灘僅僅依靠濱江資源，新項目發展速度明顯緩慢。
同時上述業內人士指出，相較於隔江對望的陸家嘴，楊浦的發展更是向來不及浦東。楊浦的整個濱江段這麼多年進展非常慢，從海門路到漁人碼頭，更是感覺發展緩慢。舉個例子，北外灘項目的租戶可能會考慮，如果往市中心去，可能交通不便、一直堵車。
“其實現在北外灘是盼著這些項目的開發商能做出項目品質，尤其是能有項目做出地標意義來。”上海一負責大宗交易的資深人士表示，凱德全權接盤，如果能把這個項目做好，對整個區域來說也是一種提升。
上述人士表示：“北外灘其實不缺基礎，唯一的問題是時間。現在大部分項目在建，這些綜合體項目在未來兩三年是看不到成效的，至少需要五年以上的時間，北外灘可能才會有上升的勢頭，這個區域的投資者，必須只有非常長的眼光。”
後市關注：凱德在華最貴單體項目如何押注北外灘？
在這樣的環境下，新接盤方凱德到底如何打造項目，備受行業關注。
實際上，本次收購也刷新了凱德集團在中國單體項目的收購交易金額紀錄。而從項目當前的規劃看，商場部分高達12萬平方米，這對很多企業來說是一個挑戰。
凱德回應稱，星外灘無論是所屬的北外灘區塊，或者是項目自身品質，都極具潛力。項目將打造成為上海第3座來福士綜合體，協同區域內其他商辦項目、旅遊酒店等，提振北外灘區域整體發展之勢。
“如果把來福士帶進去，加上凱德的品牌效應，長線來看是有機會的。”上述業內人士表示。
據瞭解，上海星港國際中心綜合體的辦公樓部分目標在2019年下半年完成，而商場部分預計於2020年開業。
就在10個月前，凱德將中國國內的20家購物中心項目公司100%股權以17.059億新元（約83.65億元人民幣）出售給萬科及其旗下公司，這些購物中心大多運營在10年以上。
一邊出售老舊商業，一邊入手新地塊。對此，58安居客房產研究院首席分析師張波稱，這些項目多來自於二三線城市，如今凱德又斥巨資在上海核心地段收購高端物業，本身就表現出其商業地產優化佈局的打法，即凱德商業地產戰略方向就是聚焦一二線，尤其是核心城市精品項目的重點佈局。另一個層面來看，本次收購可視為凱德將堅持在中國市場長期深耕，而看好中國市場的深層次原因則是資產的安全性和市場的潛力，並且可以和集團自身的商業運營優勢相結合。
今年6月，凱德集團以57億元收購重慶一宗綜合用地，8月又以20.5億元在廣州增城區購買兩塊相鄰住宅用地。此次交易後，凱德集團及其REIT附屬公司在過去一年內在中國內地開發項目和創收房地產資產方面的投資已經接近250億元人民幣。
“迄今為止上海的大宗交易總量（納入星外灘交易）已逼近千億元大關（995.4億元），與2017的歷史峰值1200億元相差無幾。外資於今年的活躍度無論是成交的絕對值亦或是佔大宗交易的投資比例相較前兩年有大幅的提升，目前外資的投資總量為556億元，佔市場投資總額的56%。”CBRE世邦魏理仕方面表示，到年末甚至2019上半年，外資仍將在上海積極進行資產配置。在上海城市快速擴張的基本面下，外資亦將關注上海的新興市場。
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