經過2017年一輪輪暴風驟雨般的調控，國內尤其是一線城市樓市似乎進入了“凜冬”，然而一種新的投資方法也悄然出現。
這些投資者往往剛工作幾年，能拿出幾十萬資金，在北京、上海等城市沒有戶口。由於不想讓資金貶值閒置，他們開始尋找最有可能複製“中國奇蹟”的國家，在異國發掘“20年前的浦東、深圳”，並在此投資房產。
這樣，待他們有資格在北京上海買房時，就可以賣掉在海外投資的房產，享受到與過去十年中國樓市類似的資產增值，賺的錢也能在國內一線城市按揭首套房。
他們沒有看中印度，因為外國人幾乎很難在此投資買房；也沒有看中泰國，因為泰國目前的經濟增長率遠不如過去20年中國的成長率。
只有越南，在政治體制、經濟發展軌跡、人口紅利、經濟增速和文化傳統等各方面與中國最相似。久違的熟悉感，讓這些投資者確信，中國的樓市奇蹟，一定會在越南再度上演。然而，事實果真如此嗎？
“千年一遇”的順境
越南目前的機遇，可以說是千年難遇。經濟、政治、文化等各方面因素似乎都表明，它正走上快速發展的道路，有望在國際舞臺上成為舉足輕重的中等強國。
a. 承接國際產業轉移
隨著曾經的“世界工廠”中國逐步實行產業升級，以及人口紅利時代的逐漸遠去，大批中低端製造業開始向外轉移。包括越南在內的東南亞國家，還有印度、孟加拉等南亞國家成為主要的承接地。
在這些國家中，除了印度，越南的經濟增速可以說是最快的。過去20年中，越南的經濟增長率也保持在5%-8%之間。而胡志明市和河內兩大城市的GDP年增長率均高達8%以上。
1997-2016越南GDP總量和增長率（數據來源：世界銀行，製圖：華爾街見聞）
國際產業轉移可以說將給未來20年的越南帶來持續的發展動力。承接產業轉移的國家，將有大量的財富和資本流入，經濟更有可能蓬勃發展。產業轉移曾造富了1997年前的亞洲四小龍和後來的中國內地，未來最有可能受益的就是越南。
b. 人口紅利釋放期
人口本就有9500萬的越南，在過去五年中年均人口增長率為1.35%，共增加了484萬人。最“誘人”的是，越南目前的年齡中位數是30.1歲，15-54歲之間的適齡勞動人口占比63%，中青年占人口多數的越南，將隨著經濟發展釋放出較大的內需。
越南人口金字塔（來源：CIA World Factbook）
樓市基本面看多
歷史上難得一見的宏觀環境，也的確給越南的房地產發展帶來了機遇。
2005年起，伴隨著信貸擴張，越南房價開始快速上漲。最大城市胡志明市的高端樓盤價格達到4000-5000美元/平米，中端樓盤價格達到2000-3000美元/平米，低檔樓盤也炒到了1000-2000美元。
快速上漲的房價，使越南政府開始控制信貸規模，將出售房屋獲利的資本利得稅從10%提升到25%。這記猛藥也讓越南樓市沒喘過氣來，從2011到2014年來遭遇大幅回調，整體跌幅達30%左右。
經歷了樓市泡沫破裂之後，越南政府為拉昇房價於2015年通過《住房法》修正案，放款對外國買家在越南購房的限制：外國買家可以買非永久產權的公寓房（apartment），產權為50年，到期後可以再延長50年。
伴隨著經濟持續快速增長，外資持續湧入，越南樓價四年內就恢復了泡沫破裂前的高位。就目前狀態來看，至少也有如下幾點優勢能支持越南房價繼續上漲。
a.大城市“虹吸效應”
由於和中國的經濟發展路徑極其相似，在製造業高速發展的過程中，越南兩大城市胡志明市與河內的人口和經濟增速都明顯快於其它地區，兩地人口分別為842.6萬和758.8萬人。
目前，越南城市化率還只有34%左右，且每年正以2.8%的速度增長，眾多農村和小城市的人口向兩個大城市聚集，預計在2030年，胡志明市將成為人口千萬級的超大城市。城市化帶來的巨大人口遷入，尤其將給胡志明市和河內的樓市帶來大批住房剛需。
b.較高的租金水平和租售比
據第一太平戴維斯（Savills）數據，河內的房價為每平米1209美元（約合8100人民幣），而市中心的房價大約為1.7萬人民幣/平米。這一房價看似不貴，但當地人的家庭月收入只有3000-5000人民幣。
據Numbeo的數據，河內的房價收入比為31.06，也就是說每戶家庭需要31年的收入，才能買起一套房。這一水平已經與“北上深”接近，可見河內房價已經處於相當的高位。
胡志明市市中心目前的房價約為3萬人民幣/平米，郊區房價約為1.2萬人民幣，一套別墅更是100萬美元起跳，高無上限。
從數據可知，普通的越南百姓基本買不起房，尤其是兩大城市的居民。越南人確實也沒到大規模買房的時代，因為房價太高，普通家庭收入太低，所以大部分外來人口都靠租房。
租房的人多了，租金自然變高，租金收益率也格外高。胡志明市的租金收益率與全球其他大城市相比幾乎是最高的，達到7%。而河內和越南其它大城市的租金回報率也普遍在6-7%左右。作為地產投資而言，越南的租金收益率無疑是很可觀的。
c.富裕家庭數量增加
隨著城市化和經濟發展，家庭收入也將隨之增加，未來越南中產以上家庭數量增多，將為房價上漲又增添一項砝碼。
據越南政府預測，越南富裕家庭數量將從2016年的25萬戶上升至2020年的53萬戶，增幅超過100%；而中等收入家庭將從2016年的316萬戶上升至2020年的483萬戶，增幅也高達52.8%。
從上述宏觀和樓市基本面來看，似乎越南房地產，尤其是胡志明市與河內的房產未來是隻賺不賠的投資標的。
風險可能躲在看不見的角落
作為典型的發展中國家，赴越南投資必然會遇到這樣和那樣的風險，這與任何其它投資一樣。
首先，匯率波動可能讓上漲的房價回吐。回看過去10年越南盾與人民幣的匯率，可以算出每年越南盾對人民幣會貶值4.6%左右。目前，越南每年房價增幅約為5%-8%，算上匯率貶值，越南房產年實際增幅將只有0.4%-3.4%，無疑讓寄望房價上漲來實現財富增值的投資者失落。
其次，樓市調控政策的不確定性可能導致房價波動。早前越南政府大幅調升資本利得稅，就從一定程度上表明，越南政府的樓市調控手段還應用得不成熟。
另外，《住房法》放寬外國買家購房以刺激樓市恢復，實際上也可能意味著某天如果樓市再次過熱，當地政府可能繼續拿外國買家“做文章”。
第三，貸款利率高，資金利用效率低。越南官方規定，外國買家購房時不能找銀行貸款。即便可以貸款，越南的銀行貸款利率也“高不可攀”。近幾年銀行利率改革之後，貸款利率雖然有所下降，但仍停留在8%左右的水平，遠高於國內的5%。
也就是說如果在越南投資買房，基本需要全款支付，很難利用銀行貸款來加槓桿，資金利用效率較低。以胡志明市與河內的房價來看，要買地理位置稍好的房產，至少要100萬以上的一次性現金投入。
最後，越南的買房文化需要了解。越南雖然和中國的發展道路極其相似，但相似不等於完全相同。在購房觀念方面，越南能否發展出中國的“丈母孃文化”，仍有待考察。此外，越南大城市居民租房較為普遍，且由於越南本國人對土地擁有永久產權，因此多半本地人即使買房，也是先買地，再建3-5層的小洋樓自住。
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