2018-11-14 13:45:53 億翰智庫

前言

一直以来，人才都是城市的核心竞争力，当前各大城市人才角逐也日渐加剧，一线城市依然着眼于引进高端人才，二线城市引才力度相对较大，人才净流入显著增加，三四线城市则奋勇直击，持续发力，从引才的区域差异来看，我们认为中西部二线城市是此次人才争夺战的较大受益者，伴随着人口的持续净流入，中西部二线城市房地产市场能否迎来新的契机？接下来我们对此展开探讨！

一.人才争夺愈发激烈，落户门槛再度放宽

从2017年初开始，全国各能级城市之间展开了一场激烈的人才争夺战，在此轮争夺战似有偃旗息鼓之势时，第二轮抢人大战又在悄然上演，其中一线和热点二线城市之间的较量更为激烈，继9月18日广州放松落户门槛后，厦门、杭州也积极加大引才力度，苏州明确引进人才可以放宽购房限制。以此同时，东莞、东阳等地的人才新政也竞相出台，力求在人才争夺战中占尽先机。

2018年11月7日，苏州发布《关于申报苏州市人才乐居工程的通知》，政策规定A～E类引进人才购买首套房可不受户籍和社保等限制。2018年10月8日，杭州人才落户政策落地，适度放宽投靠迁移，降低人才落户门槛。

2018年9月29日，厦门人才政策规定落户连续社保由8年缩减为5年，这是厦门自2010年8月后，首次放宽落户厦门岛内的条件。2018年9月18日，在广州的人才新政中，明确取消12项申报材料，落户社保由一年减至6个月。

图表：2018年主要城市下半年人才新政概况

注：2018年上半年之前各城市出台的人才新政在人才新政系列一：人才新政暖风乍起，搅动楼市一池春水中已详述，此处主要汇总2018年下半年各城市的人才政策。

此次各城市再度开启新一轮人才争夺战又是出于怎样的缘由？我们从人才竞争的本质、人口流动与楼市相关性的角度来分析，原因主要基于以下几点：

1、人才之争乃大势所趋，致天下之治者在人才，而城市之间的竞争从本质上来说也是人才之间的角逐，只有手握足够优质人力资源，才能为城市综合实力的提升奠定稳定而又坚实的基础。

2、从人口流动和楼市的关系来看，基于楼市调控政策视角，2018年调控政策频出，截止7月底，调控政策累计超过220次，超往年同期记录，目前来看，楼市调控依然没有放松的迹象，通过出台人才新政可以对冲严密的楼市调控政策，实现房地产市场的稳健发展

；基于当前城市销售业绩视角，楼市进入下半场，较于2017年，部分城市楼市承压态势较明显，而城市人才新政的出台可吸引各类人才，增强城市活力，推动户籍人口进一步增加，新增户籍人口将产生新一轮购房需求，从而有利于提振销售业绩。

在人才竞争加剧、楼市调控不放松和部分城市销售承压的背景之下，未来全国范围内的人才之争有望持续加码。

二.人才新政初现成效，中西部二线城市引才硕果累累

人才争夺是新时代区域发展竞争转型的客观要求，各城市对人才的渴望也越来越强烈，因此，越来越多的城市加入到人才争夺战中。纵观各城市政策实施近况可知，人才新政已初现成效，从不同区域城市来看，中西部二线城市在引才方面更是硕果累累。

一方面，从城市整体的新增户籍人口数量来看，自人才新政出台后，西安、武汉、成都、南昌、太原等城市表现亮眼，其中，西安2017年底全市共新迁入落户24.5万人，同比增长335.9%，成都在人才新政出台后的10个月后，本科以上的落户人群高达17.6万人，武汉2017年年底新落户的人群是2016年的两倍。

对于一线城市，因其在人才引进方面以一些中高端人才为主，所以从短期来看人口净流入规模较小，三四线城市的人才吸引力也表现一般，主要受

经济欠发达、择业受限、教育水平相对不高等因素影响。

另一方面，从毕业生就业流向的角度来看，根据58英才招聘研究院与58安居客房产研究院联合发布的《2018高校毕业生就业安居报告》，我们发现在中西部各大城市频繁出台人才新政后，应届毕业生往中西部城市就业发展的意愿有所增强，在毕业生工作城市选择TOP10中，

中西部城市（成都、西安、武汉、郑州）占据四席，而2017年仅成都、长沙两城，越来越多中西部高校的毕业生会愿意留在当地工作，未来他们或将成为购房的主力人群，同时通过对毕业生城市职位竞争指数进行分析，我们也可以发现随着毕业生的竞相涌入，成都和重庆的人才竞争压力已经不小于一线城市，中西部城市的人才虹吸效应开始显现。过去，北上广深以诸多超强的优势吸引着全国各地的就业者，如今由于人口过多集中，一线城市开始取缔各种不规范经营行为，加强城市管理，与此同时二线城市经济水平有所提升、产业结构不断升级、人才新政频频出台，人口开始由一线城市向二线城市流入，一线和二线之间的差距正在日渐缩小。

因此，通过对各区域内能级城市的这几轮人才新政实施成效进行分析，基本可以判定：中西部二线城市以及与中部相邻省份的城市对人才的吸引力在不断较强，我们得出此结论的逻辑主要在于：

从外因来看，一线城市人口净流入速度明显放缓，

尤其是北京和上海，2014年至2017年北京常住人口同比增速一直处于下降趋势，其中2017年常住人口增速出现负值，常住人口总量与2015年与基本持平，2017年上海常住人口同比也出现负值，由于一线城市存在房价高、人才资源趋向饱和、生活节奏过快等现象，多数外来人口迫于种种压力，可能会在周边二线城市寻求新的发展机遇。

从内因来看，中西部二线城市自身具备产业、教育、政策等优势足以吸引各类人才，与三四线城市相比，他们具有较为完善的配套设施和充足的就业机会，与此同时，在产业转移大背景下，中西部二线城市也正在迅速崛起，一些中高端产业不断向二线城市集聚，在充分吸收外部产业资源并结合自身发展优势的基础之下，中西部二线城市正形成自己的产业链，诸如武汉的光谷产业基地、西安的智能终端产业基地等都成为城市的特色，叠加中西部二线城市人才引进力度较大，政策利好更加推动人口向中西部城市流入，因此，集聚以上优势，中西部二线城市在引才方面才能取得显著成效。

三.中西部二线城市人才新政有效释放需求，销售增速上行，投资显著增长

随着各大城市人才新政的陆续实施，区域范围内的人口流动趋势也在发生变化，人口由之前主要向中东部净流入转变为逐渐向中西部规模化流入，尤其是中西部二线城市，在引才方面取得了突出的成效，而规模化的人口净流入是否也会对楼市产生影响？对此我们展开了研究。

首先，我们先从国外一些国家的经验来证实规模化的人口流动会对房地产市场带来影响，美国是典型的重视人才引进的国家之一，持续的人才流入在一定程度上推动了区域内房价上涨，学者Albert Saiz(2007)发现移民每增加至城市总人口的1%，将会导致当地房价上涨1.5%，冈萨雷斯(Gonzalez)和奥特加(Ortega)2013年对西班牙房地产市场进行调研数据，发现由于移民的大幅度增加，推动当地房价上涨了52%，涨幅非常明显。当然，由于各国国情不一致，国外的经验对于我们探讨我国楼市和人口流动的关系仅提供参考价值。

接下来我们主要探讨人才新政出台后，对城市的销售和投资两个层面会产生哪些影响？尤其是对于人口净流入相对较多的中西部二线城市而言，新政的实施又能否有效刺激楼市，提振销售？

从纵向来看，销售层面，在人才新政推出后，部分中西部二线城市的商品房量价均出现显著变化。其中，以西安、武汉和郑州为代表，西安在广纳贤才方面取得显著成效，人才落户促使西安的商品房销售市场出现较大涨幅，2017年12月商品房累计销售面积同比增20.8%，商品房累计销售额同比增55.8%，2018年9月商品房累计销售面积同比涨幅达10%，郑州在2017年11月份推出人才政策，同样在2018年6月累计成交同比上行至27%，长沙在2017年8月出台人才新政后，在11月商品房成交量出现底部反弹，到2018年9月，销售面积累计同比涨幅近20%，与此同时，西安、郑州、长沙商品房累计销售面积同比增幅均高于40大中城市的整体水平。

另一方面，从房地产价格指数来看，西安、成都和长沙的房地产价格指数分别为9.92%、5.85%和6.09%，均高于百城的平均水平5.2%，短期内较大规模的人口净流入为西安房地产市场的繁荣注入新的活力，从整体趋势来看，中西部二线城市人才新政在带动房地产价格上涨、刺激楼市方面发挥显著作用。

投资层面，在各城市人才新政实施后，部分城市商品房成交量和成交均价均出现一定程度的涨幅，销售上行继而推动房地产开发投资向好。从部分中西部二线城市的表现来看，西安在2017年上半年推出人才新政、调整户籍制度后，销售的稳定增长对于房地产开发投资的短期拉动效应较为明显。2017年12月西安房地产开发投资累计完成额同比增速为14.6%，高于40大中城市的6%，截止到2018年9月，房地产开发投资累计完成额同比增速11.6%，西安房地产投资市场依然保持较好的增长趋势；中西部的另一重要城市武汉，2018年4月，武汉的房地产开发累计投资同比增速达9.9%，高于40大中城市的4.3%，截止到2018年9月，房地产开发累计投资同比增速有所收窄。

从横向来看，在40大中城市中，同样出台人才新政的城市还有东南沿海的福州、东部的杭州以及北方的呼和浩特等城市，我们以这3个城市作为研究对象，发现此类城市人才政策对于楼市的带动效应并不显著。诸如福州，目前该市的落户门槛基本与长沙、武汉相当，落户不再要求在福州有工作，但福州对于人才的鉴定要求相对较高，即使引进人才属于最低层级的C类人才，符合该标准的也不多，因此引才范围相对有限，同时福州作为东南沿海的重要城市，生活成本也不低，高校数量相对于武汉、西安、成都而言也较少。综合以上这些因素来说，福州的人才新政对于楼市的提振作用有限。

杭州人才新政突出对于技能型人才的引进，引才范围相对集中，而短期内仅靠特定人才很难为楼市带来新的增量；作为北方沿边的重要城市呼和浩特，在2017年5月和2018年5月都相继出台人才新政，却并没有为楼市输入新的血液，这主要和该市的产业基础、教育资源息息相关，产业结构的不完善即意味着城市的就业机会缺乏，高校较少、教育资源不足也会成为吸引人才的一大阻碍。

在对各城市人才新政的成效进行分析时，我们不难发现中西部城市在人才的吸引力方面表现相对较强，这部分由新政所带来的人口为何会对楼市产生较为积极的影响，我们对此进行了分析。

第一，较于之前的政策或其他城市而言，中西部人才新政中关于户籍制度的规定相对宽松，户籍政策放松后，会推动购房需求提前释放。部分已在城市就业却无法落户买房或无法享受买房补贴的人群，会借力政策东风，实现在城市落户和置业安居的愿望，其中有经济能力的人群会在短期内集中释放购房需求，经济能力尚不足的人群则会在未来一段时间内逐步实现买房愿望。

诸如西安落户门槛已降至中等职业学校（含技校）毕业即可，调整人员落户的年龄限制由本科35周岁(含)以下至45周岁(含)以下，武汉2018年3月人武汉才新政规定大专以上学历毕业零门槛落户买房，落户门槛相对降低。

第二，人才新政的作用不应仅仅体现在引进外部人才上，留住本地人才以及可能存在的本地人才回流对于刺激楼市回暖也会起到积极效果。从这个角度来看，中西部城市具有一定优势，由于河南、四川、湖南等省份都是人口大省，近些年来，随着西安、武汉、成都等城市经济的日渐发展，产业结构的不断升级，越来越多的人群愿意留在或者回到自己户籍所在地工作买房，尤其是应届生，作为人才市场的主力军，在户籍地产业有所发展、就业机会充裕的情况下，更多本地读大学的应届生毕业时会留在户籍所在地工作。

我们以河南省为例，郑州大学 2017届毕业生就业质量报告显示，在河南省内就业的7430人中，河南省生源的比例是92.85%，省外生源7.15%。河南省生源中8243人就业，83.70%在河南省内工作，16.3%到省外就业；除此之外，还有部分在外地就读或从业的人群回乡就业的意愿也有所增强，这群两类人群的增加必然会为提振当地楼市做出一定贡献。

人才新政仅是楼市的助推器，产业才是城市竞争的根本。当前，各大城市之间的人才之争俨然已进入白热化阶段，一线和更多三四线城市纷纷加入，部分二线城市诸如杭州、厦门的人才政策正在不断加码，人才对于城市未来的发展愈发重要。从人才新政的实施成效来看，中西部二线城市由于政策放松力度大、人口净流入较多，人才吸引力较强，叠加楼市调控相对不严等因素，最终促使部分城市房地产市场的明显回暖，但我们依然维持产业才是人才依附的根本的判断，中西部二线城市亦或是三四线城市，必须依靠产业才能吸引和留住人才，只有这样，新增人才所产生的购房需求才能最终支撑房地产市场的发展。

四.房企投资倾向中西部，城市群拓展区域发展新空间

随着中西部地区人才净流入的增加、产业结构的升级、经济水平的提升、调控政策的相对宽松，房企在中西部城市群的投资热情也显著增加，拿地倾向中西部已成为一个显著趋势。

从全国土地成交的各区域分布来看，截止到2018年10月，中西部城市的新增土地建筑面积占比较2017年同期增长6个百分点，占全国的比例为53%，其他区域新增土地建筑面积全国占比的同比涨幅出现负值或者不变，中西部以绝对优势领先全国其他各区域。从新增土地储备的城市分布来看，以成都为代表的成渝地区，以长沙、武汉为代表的长江中游城市群，以西安为代表的关中城市群备受关注，新增土地建筑面积的同比增速相对优于同能级的其他城市，其中，成都、西安的同比涨幅高达65%和近40%。

从房企的区域布局战略来看，中西部城市逐渐成为各家企业布局的重点，由于热点区域的房地产投资成本高，在土地市场有所降温的情况下，高价拿地意味着房企要承担的风险可能会更高，因此转战中西部俨然成为一种趋势。无论是之前重点布局长三角、京津翼、珠三角城市群的房企，亦或是强调全国化均衡布局的房企，现如今投资布局都有向中西部倾斜的趋势，诸如典型房企中

碧桂园和万科，截止2018年9月在中西部的新增建筑面积约占总新增建筑面积的50%，截止到2018年10月，泰禾、正荣和阳光城在中西部的新增土地建筑面积占总新增土地建筑面积的比例近七成。

另外大本营在中西部的房企，预计未来还会加大在中西部城市的投资力度，诸如金科集团、蓝光发展、东原地产、奥山地产、美好置业和华宇地产，截止到2018年10月，这些企业在中西部的累计新增土地建筑面积占比分别为74.5%、53.8%、83.4%、80%、70%和70%，在其他区域的布局相对较少。其中，奥山地产在区域布局上，坚持做深做透湖北区域，湖北省业绩始终维持在保五争三状态，在深耕湖北基础之上，也积极拓展重庆、四川、湖南等地，与同样深耕湖北省的美好置业相比，2018年奥山地产的投资节奏有所加快，清晰明确的投资策略和远见卓识的战略眼光不仅能确保企业新增货值快速增长，还为销售业绩的增长提供有利保障。从长远角度来看，中西部长江中游和成渝城市群市场竞争力日渐增强，深耕中西部的房企越来越能享受到城市崛起带来的市场红利。