2018-11-14 13:45:53 億翰智庫

前言

一直以來，人才都是城市的核心競爭力，當前各大城市人才角逐也日漸加劇，一線城市依然著眼於引進高端人才，二線城市引才力度相對較大，人才淨流入顯著增加，三四線城市則奮勇直擊，持續發力，從引才的區域差異來看，我們認為中西部二線城市是此次人才爭奪戰的較大受益者，伴隨著人口的持續淨流入，中西部二線城市房地產市場能否迎來新的契機？接下來我們對此展開探討！

一.人才爭奪愈發激烈，落戶門檻再度放寬

從2017年初開始，全國各能級城市之間展開了一場激烈的人才爭奪戰，在此輪爭奪戰似有偃旗息鼓之勢時，第二輪搶人大戰又在悄然上演，其中一線和熱點二線城市之間的較量更為激烈，繼9月18日廣州放鬆落戶門檻後，廈門、杭州也積極加大引才力度，蘇州明確引進人才可以放寬購房限制。以此同時，東莞、東陽等地的人才新政也競相出臺，力求在人才爭奪戰中佔盡先機。

2018年11月7日，蘇州發佈《關於申報蘇州市人才樂居工程的通知》，政策規定A～E類引進人才購買首套房可不受戶籍和社保等限制。2018年10月8日，杭州人才落戶政策落地，適度放寬投靠遷移，降低人才落戶門檻。

2018年9月29日，廈門人才政策規定落戶連續社保由8年縮減為5年，這是廈門自2010年8月後，首次放寬落戶廈門島內的條件。2018年9月18日，在廣州的人才新政中，明確取消12項申報材料，落戶社保由一年減至6個月。

圖表：2018年主要城市下半年人才新政概況

注：2018年上半年之前各城市出臺的人才新政在人才新政系列一：人才新政暖風乍起，攪動樓市一池春水中已詳述，此處主要彙總2018年下半年各城市的人才政策。

此次各城市再度開啟新一輪人才爭奪戰又是出於怎樣的緣由？我們從人才競爭的本質、人口流動與樓市相關性的角度來分析，原因主要基於以下幾點：

1、人才之爭乃大勢所趨，致天下之治者在人才，而城市之間的競爭從本質上來說也是人才之間的角逐，只有手握足夠優質人力資源，才能為城市綜合實力的提升奠定穩定而又堅實的基礎。

2、從人口流動和樓市的關係來看，基於樓市調控政策視角，2018年調控政策頻出，截止7月底，調控政策累計超過220次，超往年同期記錄，目前來看，樓市調控依然沒有放鬆的跡象，通過出臺人才新政可以對沖嚴密的樓市調控政策，實現房地產市場的穩健發展

；基於當前城市銷售業績視角，樓市進入下半場，較於2017年，部分城市樓市承壓態勢較明顯，而城市人才新政的出臺可吸引各類人才，增強城市活力，推動戶籍人口進一步增加，新增戶籍人口將產生新一輪購房需求，從而有利於提振銷售業績。

在人才競爭加劇、樓市調控不放鬆和部分城市銷售承壓的背景之下，未來全國範圍內的人才之爭有望持續加碼。

二.人才新政初現成效，中西部二線城市引才碩果累累

人才爭奪是新時代區域發展競爭轉型的客觀要求，各城市對人才的渴望也越來越強烈，因此，越來越多的城市加入到人才爭奪戰中。縱觀各城市政策實施近況可知，人才新政已初現成效，從不同區域城市來看，中西部二線城市在引才方面更是碩果累累。

一方面，從城市整體的新增戶籍人口數量來看，自人才新政出臺後，西安、武漢、成都、南昌、太原等城市表現亮眼，其中，西安2017年底全市共新遷入落戶24.5萬人，同比增長335.9%，成都在人才新政出臺後的10個月後，本科以上的落戶人群高達17.6萬人，武漢2017年年底新落戶的人群是2016年的兩倍。

對於一線城市，因其在人才引進方面以一些中高端人才為主，所以從短期來看人口淨流入規模較小，三四線城市的人才吸引力也表現一般，主要受

經濟欠發達、擇業受限、教育水平相對不高等因素影響。

另一方面，從畢業生就業流向的角度來看，根據58英才招聘研究院與58安居客房產研究院聯合發佈的《2018高校畢業生就業安居報告》，我們發現在中西部各大城市頻繁出臺人才新政後，應屆畢業生往中西部城市就業發展的意願有所增強，在畢業生工作城市選擇TOP10中，

中西部城市（成都、西安、武漢、鄭州）佔據四席，而2017年僅成都、長沙兩城，越來越多中西部高校的畢業生會願意留在當地工作，未來他們或將成為購房的主力人群，同時通過對畢業生城市職位競爭指數進行分析，我們也可以發現隨著畢業生的競相湧入，成都和重慶的人才競爭壓力已經不小於一線城市，中西部城市的人才虹吸效應開始顯現。過去，北上廣深以諸多超強的優勢吸引著全國各地的就業者，如今由於人口過多集中，一線城市開始取締各種不規範經營行為，加強城市管理，與此同時二線城市經濟水平有所提升、產業結構不斷升級、人才新政頻頻出臺，人口開始由一線城市向二線城市流入，一線和二線之間的差距正在日漸縮小。

因此，通過對各區域內能級城市的這幾輪人才新政實施成效進行分析，基本可以判定：中西部二線城市以及與中部相鄰省份的城市對人才的吸引力在不斷較強，我們得出此結論的邏輯主要在於：

從外因來看，一線城市人口淨流入速度明顯放緩，

尤其是北京和上海，2014年至2017年北京常住人口同比增速一直處於下降趨勢，其中2017年常住人口增速出現負值，常住人口總量與2015年與基本持平，2017年上海常住人口同比也出現負值，由於一線城市存在房價高、人才資源趨向飽和、生活節奏過快等現象，多數外來人口迫於種種壓力，可能會在周邊二線城市尋求新的發展機遇。

從內因來看，中西部二線城市自身具備產業、教育、政策等優勢足以吸引各類人才，與三四線城市相比，他們具有較為完善的配套設施和充足的就業機會，與此同時，在產業轉移大背景下，中西部二線城市也正在迅速崛起，一些中高端產業不斷向二線城市集聚，在充分吸收外部產業資源並結合自身發展優勢的基礎之下，中西部二線城市正形成自己的產業鏈，諸如武漢的光谷產業基地、西安的智能終端產業基地等都成為城市的特色，疊加中西部二線城市人才引進力度較大，政策利好更加推動人口向中西部城市流入，因此，集聚以上優勢，中西部二線城市在引才方面才能取得顯著成效。

三.中西部二線城市人才新政有效釋放需求，銷售增速上行，投資顯著增長

隨著各大城市人才新政的陸續實施，區域範圍內的人口流動趨勢也在發生變化，人口由之前主要向中東部淨流入轉變為逐漸向中西部規模化流入，尤其是中西部二線城市，在引才方面取得了突出的成效，而規模化的人口淨流入是否也會對樓市產生影響？對此我們展開了研究。

首先，我們先從國外一些國家的經驗來證實規模化的人口流動會對房地產市場帶來影響，美國是典型的重視人才引進的國家之一，持續的人才流入在一定程度上推動了區域內房價上漲，學者Albert Saiz(2007)發現移民每增加至城市總人口的1%，將會導致當地房價上漲1.5%，岡薩雷斯(Gonzalez)和奧特加(Ortega)2013年對西班牙房地產市場進行調研數據，發現由於移民的大幅度增加，推動當地房價上漲了52%，漲幅非常明顯。當然，由於各國國情不一致，國外的經驗對於我們探討我國樓市和人口流動的關係僅提供參考價值。

接下來我們主要探討人才新政出臺後，對城市的銷售和投資兩個層面會產生哪些影響？尤其是對於人口淨流入相對較多的中西部二線城市而言，新政的實施又能否有效刺激樓市，提振銷售？

從縱向來看，銷售層面，在人才新政推出後，部分中西部二線城市的商品房量價均出現顯著變化。其中，以西安、武漢和鄭州為代表，西安在廣納賢才方面取得顯著成效，人才落戶促使西安的商品房銷售市場出現較大漲幅，2017年12月商品房累計銷售面積同比增20.8%，商品房累計銷售額同比增55.8%，2018年9月商品房累計銷售面積同比漲幅達10%，鄭州在2017年11月份推出人才政策，同樣在2018年6月累計成交同比上行至27%，長沙在2017年8月出臺人才新政後，在11月商品房成交量出現底部反彈，到2018年9月，銷售面積累計同比漲幅近20%，與此同時，西安、鄭州、長沙商品房累計銷售面積同比增幅均高於40大中城市的整體水平。

另一方面，從房地產價格指數來看，西安、成都和長沙的房地產價格指數分別為9.92%、5.85%和6.09%，均高於百城的平均水平5.2%，短期內較大規模的人口淨流入為西安房地產市場的繁榮注入新的活力，從整體趨勢來看，中西部二線城市人才新政在帶動房地產價格上漲、刺激樓市方面發揮顯著作用。

投資層面，在各城市人才新政實施後，部分城市商品房成交量和成交均價均出現一定程度的漲幅，銷售上行繼而推動房地產開發投資向好。從部分中西部二線城市的表現來看，西安在2017年上半年推出人才新政、調整戶籍制度後，銷售的穩定增長對於房地產開發投資的短期拉動效應較為明顯。2017年12月西安房地產開發投資累計完成額同比增速為14.6%，高於40大中城市的6%，截止到2018年9月，房地產開發投資累計完成額同比增速11.6%，西安房地產投資市場依然保持較好的增長趨勢；中西部的另一重要城市武漢，2018年4月，武漢的房地產開發累計投資同比增速達9.9%，高於40大中城市的4.3%，截止到2018年9月，房地產開發累計投資同比增速有所收窄。

從橫向來看，在40大中城市中，同樣出臺人才新政的城市還有東南沿海的福州、東部的杭州以及北方的呼和浩特等城市，我們以這3個城市作為研究對象，發現此類城市人才政策對於樓市的帶動效應並不顯著。諸如福州，目前該市的落戶門檻基本與長沙、武漢相當，落戶不再要求在福州有工作，但福州對於人才的鑑定要求相對較高，即使引進人才屬於最低層級的C類人才，符合該標準的也不多，因此引才範圍相對有限，同時福州作為東南沿海的重要城市，生活成本也不低，高校數量相對於武漢、西安、成都而言也較少。綜合以上這些因素來說，福州的人才新政對於樓市的提振作用有限。

杭州人才新政突出對於技能型人才的引進，引才範圍相對集中，而短期內僅靠特定人才很難為樓市帶來新的增量；作為北方沿邊的重要城市呼和浩特，在2017年5月和2018年5月都相繼出臺人才新政，卻並沒有為樓市輸入新的血液，這主要和該市的產業基礎、教育資源息息相關，產業結構的不完善即意味著城市的就業機會缺乏，高校較少、教育資源不足也會成為吸引人才的一大阻礙。

在對各城市人才新政的成效進行分析時，我們不難發現中西部城市在人才的吸引力方面表現相對較強，這部分由新政所帶來的人口為何會對樓市產生較為積極的影響，我們對此進行了分析。

第一，較於之前的政策或其他城市而言，中西部人才新政中關於戶籍制度的規定相對寬鬆，戶籍政策放鬆後，會推動購房需求提前釋放。部分已在城市就業卻無法落戶買房或無法享受買房補貼的人群，會借力政策東風，實現在城市落戶和置業安居的願望，其中有經濟能力的人群會在短期內集中釋放購房需求，經濟能力尚不足的人群則會在未來一段時間內逐步實現買房願望。

諸如西安落戶門檻已降至中等職業學校（含技校）畢業即可，調整人員落戶的年齡限制由本科35週歲(含)以下至45週歲(含)以下，武漢2018年3月人武漢才新政規定大專以上學歷畢業零門檻落戶買房，落戶門檻相對降低。

第二，人才新政的作用不應僅僅體現在引進外部人才上，留住本地人才以及可能存在的本地人才迴流對於刺激樓市回暖也會起到積極效果。從這個角度來看，中西部城市具有一定優勢，由於河南、四川、湖南等省份都是人口大省，近些年來，隨著西安、武漢、成都等城市經濟的日漸發展，產業結構的不斷升級，越來越多的人群願意留在或者回到自己戶籍所在地工作買房，尤其是應屆生，作為人才市場的主力軍，在戶籍地產業有所發展、就業機會充裕的情況下，更多本地讀大學的應屆生畢業時會留在戶籍所在地工作。

我們以河南省為例，鄭州大學 2017屆畢業生就業質量報告顯示，在河南省內就業的7430人中，河南省生源的比例是92.85%，省外生源7.15%。河南省生源中8243人就業，83.70%在河南省內工作，16.3%到省外就業；除此之外，還有部分在外地就讀或從業的人群回鄉就業的意願也有所增強，這群兩類人群的增加必然會為提振當地樓市做出一定貢獻。

人才新政僅是樓市的助推器，產業才是城市競爭的根本。當前，各大城市之間的人才之爭儼然已進入白熱化階段，一線和更多三四線城市紛紛加入，部分二線城市諸如杭州、廈門的人才政策正在不斷加碼，人才對於城市未來的發展愈發重要。從人才新政的實施成效來看，中西部二線城市由於政策放鬆力度大、人口淨流入較多，人才吸引力較強，疊加樓市調控相對不嚴等因素，最終促使部分城市房地產市場的明顯回暖，但我們依然維持產業才是人才依附的根本的判斷，中西部二線城市亦或是三四線城市，必須依靠產業才能吸引和留住人才，只有這樣，新增人才所產生的購房需求才能最終支撐房地產市場的發展。

四.房企投資傾向中西部，城市群拓展區域發展新空間

隨著中西部地區人才淨流入的增加、產業結構的升級、經濟水平的提升、調控政策的相對寬鬆，房企在中西部城市群的投資熱情也顯著增加，拿地傾向中西部已成為一個顯著趨勢。

從全國土地成交的各區域分佈來看，截止到2018年10月，中西部城市的新增土地建築面積佔比較2017年同期增長6個百分點，佔全國的比例為53%，其他區域新增土地建築面積全國佔比的同比漲幅出現負值或者不變，中西部以絕對優勢領先全國其他各區域。從新增土地儲備的城市分佈來看，以成都為代表的成渝地區，以長沙、武漢為代表的長江中游城市群，以西安為代表的關中城市群備受關注，新增土地建築面積的同比增速相對優於同能級的其他城市，其中，成都、西安的同比漲幅高達65%和近40%。

從房企的區域佈局戰略來看，中西部城市逐漸成為各家企業佈局的重點，由於熱點區域的房地產投資成本高，在土地市場有所降溫的情況下，高價拿地意味著房企要承擔的風險可能會更高，因此轉戰中西部儼然成為一種趨勢。無論是之前重點佈局長三角、京津翼、珠三角城市群的房企，亦或是強調全國化均衡佈局的房企，現如今投資佈局都有向中西部傾斜的趨勢，諸如典型房企中

碧桂園和萬科，截止2018年9月在中西部的新增建築面積約佔總新增建築面積的50%，截止到2018年10月，泰禾、正榮和陽光城在中西部的新增土地建築面積佔總新增土地建築面積的比例近七成。

另外大本營在中西部的房企，預計未來還會加大在中西部城市的投資力度，諸如金科集團、藍光發展、東原地產、奧山地產、美好置業和華宇地產，截止到2018年10月，這些企業在中西部的累計新增土地建築面積佔比分別為74.5%、53.8%、83.4%、80%、70%和70%，在其他區域的佈局相對較少。其中，奧山地產在區域佈局上，堅持做深做透湖北區域，湖北省業績始終維持在保五爭三狀態，在深耕湖北基礎之上，也積極拓展重慶、四川、湖南等地，與同樣深耕湖北省的美好置業相比，2018年奧山地產的投資節奏有所加快，清晰明確的投資策略和遠見卓識的戰略眼光不僅能確保企業新增貨值快速增長，還為銷售業績的增長提供有利保障。從長遠角度來看，中西部長江中游和成渝城市群市場競爭力日漸增強，深耕中西部的房企越來越能享受到城市崛起帶來的市場紅利。