青岛房地产市场转凉，是既定的事实。
尽管市场中还没有出现其他城市的大幅降价项目，但金九成色不足在新房和二手房的成交量上表现得尤为明显。
据统计，9月青岛新房成交9037套，其中新建商品房住宅成交7160套，俩数据环比、同比下跌幅度皆逾两成，成交面积亦是如此。
整个9月，二手房成交2460套，各区成交量较之于8月数字悉数下滑，个别区域同比、环比数据下降几近三成。
金九不金，银十成色待考。这就是当下青岛房企所面临的市场窘境。
市场转凉，凉成啥样？房企又是如何应对当前的艰难处境？带着这些疑问，我们实地走访了市北区新都心几大主力新盘，以及部分二手房中介门店。
售楼处现场抓拍
01
新房：盘与盘不一样的冷
市北新都心市场的表现，可以说是市区市场的典型代表。
目前，作为寸土寸金的市区，能找到三五个在售盘的，估计也就市北新都心了。
新房市场中，市北区的一众大盘小盘在到访量上明显下降。不用说小房企新都朗悦门可罗雀，即便是新都心的三大明星盘：保利·天汇、万科新都会1907、海尔地产世纪官邸，售楼处现场也不及从前热闹。
不过，即便是到访量下降，盘与盘之间也存在很大差别。
在探访过程中，海尔地产世纪官邸楼盘整个售楼处静悄悄的，连一个访客都没有遇到。前台销售也只安排了两个，一个比较积极，而另一个则全程在玩手机。
新都朗悦作为一个很长时间没开盘的新人，近期样板间终于开放，现场接待表现比较积极，就是到访客户组数实在是少，两组。
万科新都会1907现场客户量在五六组左右，销售基本是一对一接待。只不过，也许是太忙，没有销售注意到探盘者的到来与离去。
一圈转完之后，保利·天汇从头到尾的接访在这些盘中就特别突出。实话说，这是有点意外的。本来觉着，保利可能会是这所有明星盘中最高冷的。
哪成想，还没进门，人保安就笑着问好，前台有人专门安排销售接访，一套沙盘讲解等等之后，销售又引领去喝咖啡看书。等人出门，各岗位又是一路目送说再见。
保利·天汇的现场客户数有10来组。
有那么一刻，突然觉得，也许保利·天汇热销是有原因的。大概，这就叫做细节决定成败。
街角宣传页上的房源信息
02
二手房：成交与价格均有所回落
而，市北区二手房在7月、8月、9月的成交量上，尽管有升有降，但总成交量连续几个月都超500套，排名也都仅次于位居第一的西海岸新区。
从价格上来说，新都心的二手房价格确有所回落。
6月份，片区内的二手房挂牌价一度超过新房，出现价格倒挂。
当时媒体曾有报道，譬如二手房中海清江华府当时单价在3.5万-3.9万一平，鸿仕雅居也在单平3万左右。
同一时期的新房，海尔地产世纪官邸一期均价2.75万元/平，保利·天汇年初开盘均价在2.6万元/平，还都是含着装修，远低于二手房售价。
进入10月份，鸿仕雅居在网上挂出的房源价格单平最低有能到2.7万的，而中海清江华府的报价下限也到了2.9万，当然也有个别单价3.9万的房源，但大多数降到2.9-3.2万左右。
而出于限价因素，新房诸如万科新都会1907、新都朗悦、海尔世纪官邸与保利·天汇均价，仍旧都在2.6万左右。
二手房这个价格跟周边的新房价格相比，还是存在部分略高于新房价格的房源，但倒挂的幅度在缩小，甚至大部分房源可以说不再存在倒挂。
种种迹象表明，片区内的二手房在挂牌价上小降。探访途中遇到一家二手房中介在街角发放宣传页，他们也表示感受到这种市场的冷，但二手房房房源毕竟属于个人所有，房源要价本身也不一样。
在其宣传页房源中，新园小区有一套套二房源，66.95平，总价145万，单价算下来均价2.1万左右。而海尔时代广场一套91平的房源，带车位总价310万，单价算下来3.4万左右。
此外，虽则面临价格和成交量的回落，但市场中不乏意向购房者逆市入场的身影。有不少人在市北寻找首套刚需房源，而部分投资者也认为，此时入场是20%的客户在挑选80%的房源。
虽则市场整体转凉，但片区内二手房这些个市场的变化很有意思。有人入场，有人出场，这个市场人来人往，好像从来不缺人。
03
渠道：门店中介成为新宠
新都心市场的转凉，还可以透过另外一个维度能看出来。那就是，新都心的中介门店们，不仅在出售二手房，还几乎全成为新房的分销商。
不管踏入哪一家门店，你都会发现，他们手里的房源，有新都心这几大新盘的，也有除市北之外其他区域的，更有跳出青岛之外的烟台龙口、海阳楼盘。
一般而言，除融创外，各家房企对渠道分销的依赖，大多是在市场不太景气的时候出现。中介基于门店的便利，可以给开发商增加拓客渠道、带看到访，房地产商则按成交付费。
市场不景气的时候，中介和房企能拼命到何种程度？
曾见过最拼命、最投机的中介渠道，他们会派人密布在售楼处红线之外，能截胡80%以上自然到访售楼处的客群。开发商的渠道统计中，也出现过50%以上的成交来自渠道带看。
更曾见过拼命上渠道的房企，几乎跟整个城市的渠道分销商都签了合同，以致于得常常给各个分销商断案——成交的房源到底属于哪一家。
在探访新都心的过程中，不管是房企还是中介门店，其实都远不及上述的两方。因此，也可以这么说罢，即便是市场转凉，但这种凉也并不是到了真活不下去的地步。
执着于渠道的融创，在青岛拼命的表现，最惯用的一招也不过是频繁打电开。
但是，不可置否，中介门店的确在这波市场转凉中成为房企的新宠。
至少，新都心三大明星盘之前都没听说上过渠道的。这次，逛了好几家门店，却几乎都有三大盘的房源。而且，中介会说走他们的渠道，能获得一定的优惠。不知道是惯用说辞，还是确有其事。
反正，在跟新都心几个项目销售的交谈中，几乎是统一口径的说没有任何折扣优惠。只不过，实际销售中，大概托关系还是能够找补点优惠的。
由此可见，开发商在使用渠道分销的同时，在价格体系上跟自家销售团队也会形成一定的竞争关系，成为一把双刃剑。
04
房企：大户型的客群争夺战
市场遇冷，房企间的市场竞争加剧。在新都心片区，由于产品的缘故，房企间的市场争夺战主要表现为大户型客群的争抢。
自去年以来，青岛的户型产品，倾向于改善之类的大户型，甚至别墅等也都给带火了一阵。新都心几个盘的户型产品，在这点上表现得极为明显。
新都心的这几个盘，户型基本上以大户型为主。
万科新都会1907在售的户型是两个，一个128平套三，一个142平套四。首开时总共263套房。8月开始认筹，但不知为何，到10月中旬才开盘，且首开没有完全去化，现处于顺销中。
保利·天汇2.1期开16-19#四栋楼，产品户型为113㎡、115㎡、126㎡、128㎡、140㎡，全是套三户型。开盘时间是在9月底，因此时间节点上，算是截胡了万科部分客户。
按照天汇的节奏，10月底又将加推2.2期13-15#，主力产品为111㎡-140㎡，仍旧全部是套三户型。节点上，在新都心没有竞品。能够存在一定竞争关系的，反而是崂山的青铁华润城三期，也大概10月底开盘。
只不过，华润城三期的产品是99-165㎡。价格上，华润城的也要比保利·天汇的略高。华润城二期的小高均价在3.6万，高层均价3.25万。但保利·天汇也有个150万认筹金的门槛。
是以，这两个地铁盘互相视彼此为竞品。尽管一个在市北，一个在崂山。
新都朗悦目前有俩户型在售，一个133㎡，一个131㎡，前者是边户，后者是中间户，全是套三。在一群明星盘中，虽则新都朗悦标榜距离地铁较近，但由于是小房企开发，自身品牌和资金实力不太占优势。
此外，新都朗悦的营销团队几经更换，开盘时间曾经一延再延，非常影响项目的品牌信誉度。即便是负责给新都朗悦带看的中介，也都不太向客户推介项目房源，未来房源去化可能是片区内问题最大的。
即便存在感略低，但据中介说，新都朗悦还得交个十几二十几万的号费，不知道是真是假。
海尔地产世纪官邸的产品户型面积要更大，总共649套，先开6-8#，户型142-175㎡，大部分是套三，只有166㎡和175㎡的是套四。
官邸现场到访人数较少，市场冷本身是一方面，另一方面也可能跟其产品面积过大有关。
户型的面积区间是几个盘中最大的，而本身新都心区域单价也不是很低，四五百万的总价，可不是一般人能担负起的。
或许是出于高总价的原因，中介门店提到官邸，也不是出于推介房源，反而是拿着海尔地产跟保利、万科等一起作为彰显自身实力的体现。反过来说，中介对于项目的助力作用不会很大。
值得一提的是，官邸此前的姊妹盘，世纪公馆的14#、15#倒是新推出几套88㎡两室的产品，价格在2.6万左右，基本都是在低层。
据说，这些房源之前都是搭配地下室出售的，现在不用搭配地下室，价格上也就有所下降。可能会吸引部分人来捡漏，毕竟片区内新房套二户型，几乎算绝迹。
05
品牌：软实力成为最后的较量
跟万科、保利、海尔品牌相比，新都朗悦只能在地段上才能勉强掰回一局。没办法，在大鱼面前，小鱼就是小鱼。因此，新都心这几个盘最终的较量，还是落到了三大明星盘的较量上。
单价方面，出于政府限价的缘故，三大明星盘的价格差别并不大。是以，购买力的等级区分在这里并不是很明显。只不过，保利在认筹金上给自己加了一道屏障，但就实际销量来看并不影响其受追捧程度。
配套层面，新都心的配套凯德MALL、地铁3号线等也是这几个项目所共有的，所谓区别也就是距离上近远的问题，而且也都不是说500米就到了。
外销渠道上，几个项目全都在自家销售团队之外，上了中介门店。虽则作用上对各个盘大小不一，但就形式上来说，至少你有的我也有，谁都不缺。
容积率上，高层的达标要求是不能超过5。万科新都会1907是3.5，数值最高。保利·天汇数值其次。海尔地产世纪官邸的容积率则是几个盘中最低的，居住舒适度要占上风。
售楼处包装上，万科及保利新售楼处所呈现出的规格，看起来要更为高端大气上档次些。
此外，万科售楼处现场的书记陈列展示，以及保利售楼处添置的小型图书馆、咖啡、花店，都使售楼处在功能上更具多样性。
户型产品，前面提过，三家户型面积除了海尔的偏大外，其他相差无几，区间选择上也就没有特别明显的辨识度，最后客户考量的因素就成了，房企品牌、楼座楼层、园林规划，以及户型本身的设计细节层面。
是以，三家房企、三个项目的较量，在市场遇冷的情况下，拼到底，最后成了拼软实力。
小区内配套上，万科配置运动场所，海尔配置了个大型菜市场，而保利则不仅有2000米社区体育中心，还有社区文化站、老年人活动中心以及幼儿园，配套上各有千秋。
也有人说，新都心这几个项目的细节品质提升，是保利·天汇给带动和拉升的。可能有些道理。毕竟，这个是保利天字系的项目，全国没几个，青岛也就这一个。
就整体而言，新都心的几个盘在细节的较量上，明星盘本身要远胜小盘，而明星盘之间则各有千秋，有那么一点难分伯仲。
另外，尽管有限价政策在，但新都心片区内的价格并不算低，在房价居高不下的情形下，房企不仅面临销售压力，更重要的是，未来对于软实力上的这种竞争压力同样不可小觑。
如何使自身产品价值与其房源价格相称相匹配，最终拼到底，或许，也会是拼软实力。
閱讀更多 青島地鐵房產 的文章
