青島房地產市場轉涼，是既定的事實。
儘管市場中還沒有出現其他城市的大幅降價項目，但金九成色不足在新房和二手房的成交量上表現得尤為明顯。
據統計，9月青島新房成交9037套，其中新建商品房住宅成交7160套，倆數據環比、同比下跌幅度皆逾兩成，成交面積亦是如此。
整個9月，二手房成交2460套，各區成交量較之於8月數字悉數下滑，個別區域同比、環比數據下降幾近三成。
金九不金，銀十成色待考。這就是當下青島房企所面臨的市場窘境。
市場轉涼，涼成啥樣？房企又是如何應對當前的艱難處境？帶著這些疑問，我們實地走訪了市北區新都心幾大主力新盤，以及部分二手房中介門店。
售樓處現場抓拍
01
新房：盤與盤不一樣的冷
市北新都心市場的表現，可以說是市區市場的典型代表。
目前，作為寸土寸金的市區，能找到三五個在售盤的，估計也就市北新都心了。
新房市場中，市北區的一眾大盤小盤在到訪量上明顯下降。不用說小房企新都朗悅門可羅雀，即便是新都心的三大明星盤：保利·天匯、萬科新都會1907、海爾地產世紀官邸，售樓處現場也不及從前熱鬧。
不過，即便是到訪量下降，盤與盤之間也存在很大差別。
在探訪過程中，海爾地產世紀官邸樓盤整個售樓處靜悄悄的，連一個訪客都沒有遇到。前臺銷售也只安排了兩個，一個比較積極，而另一個則全程在玩手機。
新都朗悅作為一個很長時間沒開盤的新人，近期樣板間終於開放，現場接待表現比較積極，就是到訪客戶組數實在是少，兩組。
萬科新都會1907現場客戶量在五六組左右，銷售基本是一對一接待。只不過，也許是太忙，沒有銷售注意到探盤者的到來與離去。
一圈轉完之後，保利·天匯從頭到尾的接訪在這些盤中就特別突出。實話說，這是有點意外的。本來覺著，保利可能會是這所有明星盤中最高冷的。
哪成想，還沒進門，人保安就笑著問好，前臺有人專門安排銷售接訪，一套沙盤講解等等之後，銷售又引領去喝咖啡看書。等人出門，各崗位又是一路目送說再見。
保利·天匯的現場客戶數有10來組。
有那麼一刻，突然覺得，也許保利·天匯熱銷是有原因的。大概，這就叫做細節決定成敗。
街角宣傳頁上的房源信息
02
二手房：成交與價格均有所回落
而，市北區二手房在7月、8月、9月的成交量上，儘管有升有降，但總成交量連續幾個月都超500套，排名也都僅次於位居第一的西海岸新區。
從價格上來說，新都心的二手房價格確有所回落。
6月份，片區內的二手房掛牌價一度超過新房，出現價格倒掛。
當時媒體曾有報道，譬如二手房中海清江華府當時單價在3.5萬-3.9萬一平，鴻仕雅居也在單平3萬左右。
同一時期的新房，海爾地產世紀官邸一期均價2.75萬元/平，保利·天匯年初開盤均價在2.6萬元/平，還都是含著裝修，遠低於二手房售價。
進入10月份，鴻仕雅居在網上掛出的房源價格單平最低有能到2.7萬的，而中海清江華府的報價下限也到了2.9萬，當然也有個別單價3.9萬的房源，但大多數降到2.9-3.2萬左右。
而出於限價因素，新房諸如萬科新都會1907、新都朗悅、海爾世紀官邸與保利·天匯均價，仍舊都在2.6萬左右。
二手房這個價格跟周邊的新房價格相比，還是存在部分略高於新房價格的房源，但倒掛的幅度在縮小，甚至大部分房源可以說不再存在倒掛。
種種跡象表明，片區內的二手房在掛牌價上小降。探訪途中遇到一家二手房中介在街角發放宣傳頁，他們也表示感受到這種市場的冷，但二手房房房源畢竟屬於個人所有，房源要價本身也不一樣。
在其宣傳頁房源中，新園小區有一套套二房源，66.95平，總價145萬，單價算下來均價2.1萬左右。而海爾時代廣場一套91平的房源，帶車位總價310萬，單價算下來3.4萬左右。
此外，雖則面臨價格和成交量的回落，但市場中不乏意向購房者逆市入場的身影。有不少人在市北尋找首套剛需房源，而部分投資者也認為，此時入場是20%的客戶在挑選80%的房源。
雖則市場整體轉涼，但片區內二手房這些個市場的變化很有意思。有人入場，有人出場，這個市場人來人往，好像從來不缺人。
03
渠道：門店中介成為新寵
新都心市場的轉涼，還可以透過另外一個維度能看出來。那就是，新都心的中介門店們，不僅在出售二手房，還幾乎全成為新房的分銷商。
不管踏入哪一家門店，你都會發現，他們手裡的房源，有新都心這幾大新盤的，也有除市北之外其他區域的，更有跳出青島之外的煙臺龍口、海陽樓盤。
一般而言，除融創外，各家房企對渠道分銷的依賴，大多是在市場不太景氣的時候出現。中介基於門店的便利，可以給開發商增加拓客渠道、帶看到訪，房地產商則按成交付費。
市場不景氣的時候，中介和房企能拼命到何種程度？
曾見過最拼命、最投機的中介渠道，他們會派人密佈在售樓處紅線之外，能截胡80%以上自然到訪售樓處的客群。開發商的渠道統計中，也出現過50%以上的成交來自渠道帶看。
更曾見過拼命上渠道的房企，幾乎跟整個城市的渠道分銷商都簽了合同，以致於得常常給各個分銷商斷案——成交的房源到底屬於哪一家。
在探訪新都心的過程中，不管是房企還是中介門店，其實都遠不及上述的兩方。因此，也可以這麼說罷，即便是市場轉涼，但這種涼也並不是到了真活不下去的地步。
執著於渠道的融創，在青島拼命的表現，最慣用的一招也不過是頻繁打電開。
但是，不可置否，中介門店的確在這波市場轉涼中成為房企的新寵。
至少，新都心三大明星盤之前都沒聽說上過渠道的。這次，逛了好幾家門店，卻幾乎都有三大盤的房源。而且，中介會說走他們的渠道，能獲得一定的優惠。不知道是慣用說辭，還是確有其事。
反正，在跟新都心幾個項目銷售的交談中，幾乎是統一口徑的說沒有任何折扣優惠。只不過，實際銷售中，大概託關係還是能夠找補點優惠的。
由此可見，開發商在使用渠道分銷的同時，在價格體系上跟自家銷售團隊也會形成一定的競爭關係，成為一把雙刃劍。
04
房企：大戶型的客群爭奪戰
市場遇冷，房企間的市場競爭加劇。在新都心片區，由於產品的緣故，房企間的市場爭奪戰主要表現為大戶型客群的爭搶。
自去年以來，青島的戶型產品，傾向於改善之類的大戶型，甚至別墅等也都給帶火了一陣。新都心幾個盤的戶型產品，在這點上表現得極為明顯。
新都心的這幾個盤，戶型基本上以大戶型為主。
萬科新都會1907在售的戶型是兩個，一個128平套三，一個142平套四。首開時總共263套房。8月開始認籌，但不知為何，到10月中旬才開盤，且首開沒有完全去化，現處於順銷中。
保利·天匯2.1期開16-19#四棟樓，產品戶型為113㎡、115㎡、126㎡、128㎡、140㎡，全是套三戶型。開盤時間是在9月底，因此時間節點上，算是截胡了萬科部分客戶。
按照天匯的節奏，10月底又將加推2.2期13-15#，主力產品為111㎡-140㎡，仍舊全部是套三戶型。節點上，在新都心沒有競品。能夠存在一定競爭關係的，反而是嶗山的青鐵華潤城三期，也大概10月底開盤。
只不過，華潤城三期的產品是99-165㎡。價格上，華潤城的也要比保利·天匯的略高。華潤城二期的小高均價在3.6萬，高層均價3.25萬。但保利·天匯也有個150萬認籌金的門檻。
是以，這兩個地鐵盤互相視彼此為競品。儘管一個在市北，一個在嶗山。
新都朗悅目前有倆戶型在售，一個133㎡，一個131㎡，前者是邊戶，後者是中間戶，全是套三。在一群明星盤中，雖則新都朗悅標榜距離地鐵較近，但由於是小房企開發，自身品牌和資金實力不太佔優勢。
此外，新都朗悅的營銷團隊幾經更換，開盤時間曾經一延再延，非常影響項目的品牌信譽度。即便是負責給新都朗悅帶看的中介，也都不太向客戶推介項目房源，未來房源去化可能是片區內問題最大的。
即便存在感略低，但據中介說，新都朗悅還得交個十幾二十幾萬的號費，不知道是真是假。
海爾地產世紀官邸的產品戶型面積要更大，總共649套，先開6-8#，戶型142-175㎡，大部分是套三，只有166㎡和175㎡的是套四。
官邸現場到訪人數較少，市場冷本身是一方面，另一方面也可能跟其產品面積過大有關。
戶型的面積區間是幾個盤中最大的，而本身新都心區域單價也不是很低，四五百萬的總價，可不是一般人能擔負起的。
或許是出於高總價的原因，中介門店提到官邸，也不是出於推介房源，反而是拿著海爾地產跟保利、萬科等一起作為彰顯自身實力的體現。反過來說，中介對於項目的助力作用不會很大。
值得一提的是，官邸此前的姊妹盤，世紀公館的14#、15#倒是新推出幾套88㎡兩室的產品，價格在2.6萬左右，基本都是在低層。
據說，這些房源之前都是搭配地下室出售的，現在不用搭配地下室，價格上也就有所下降。可能會吸引部分人來撿漏，畢竟片區內新房套二戶型，幾乎算絕跡。
05
品牌：軟實力成為最後的較量
跟萬科、保利、海爾品牌相比，新都朗悅只能在地段上才能勉強掰回一局。沒辦法，在大魚面前，小魚就是小魚。因此，新都心這幾個盤最終的較量，還是落到了三大明星盤的較量上。
單價方面，出於政府限價的緣故，三大明星盤的價格差別並不大。是以，購買力的等級區分在這裡並不是很明顯。只不過，保利在認籌金上給自己加了一道屏障，但就實際銷量來看並不影響其受追捧程度。
配套層面，新都心的配套凱德MALL、地鐵3號線等也是這幾個項目所共有的，所謂區別也就是距離上近遠的問題，而且也都不是說500米就到了。
外銷渠道上，幾個項目全都在自家銷售團隊之外，上了中介門店。雖則作用上對各個盤大小不一，但就形式上來說，至少你有的我也有，誰都不缺。
容積率上，高層的達標要求是不能超過5。萬科新都會1907是3.5，數值最高。保利·天匯數值其次。海爾地產世紀官邸的容積率則是幾個盤中最低的，居住舒適度要佔上風。
售樓處包裝上，萬科及保利新售樓處所呈現出的規格，看起來要更為高端大氣上檔次些。
此外，萬科售樓處現場的書記陳列展示，以及保利售樓處添置的小型圖書館、咖啡、花店，都使售樓處在功能上更具多樣性。
戶型產品，前面提過，三家戶型面積除了海爾的偏大外，其他相差無幾，區間選擇上也就沒有特別明顯的辨識度，最後客戶考量的因素就成了，房企品牌、樓座樓層、園林規劃，以及戶型本身的設計細節層面。
是以，三家房企、三個項目的較量，在市場遇冷的情況下，拼到底，最後成了拼軟實力。
小區內配套上，萬科配置運動場所，海爾配置了個大型菜市場，而保利則不僅有2000米社區體育中心，還有社區文化站、老年人活動中心以及幼兒園，配套上各有千秋。
也有人說，新都心這幾個項目的細節品質提升，是保利·天匯給帶動和拉昇的。可能有些道理。畢竟，這個是保利天字系的項目，全國沒幾個，青島也就這一個。
就整體而言，新都心的幾個盤在細節的較量上，明星盤本身要遠勝小盤，而明星盤之間則各有千秋，有那麼一點難分伯仲。
另外，儘管有限價政策在，但新都心片區內的價格並不算低，在房價居高不下的情形下，房企不僅面臨銷售壓力，更重要的是，未來對於軟實力上的這種競爭壓力同樣不可小覷。
如何使自身產品價值與其房源價格相稱相匹配，最終拼到底，或許，也會是拼軟實力。
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