北京首都開發股份有限公司2015年社會責任報告
本公司及董事會全體成員保證本公告不存在任何虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，並對其內容的真實性、準確性、完整性承擔個別及連帶責任。
鼓勵企業開展個性化定製、柔性化生產，培育精益求精的工匠精神，增品種、提品質、創品牌。——中共中央政治局常委、國務院總理 李克強
房地產行業只有用精益求精的匠心精神做地產，履行社會責任，才能爭創百年企業。——中國房地產業協會會長 劉志峰首開應該像一位大匠，有信念，有堅守，有創新，不任性，在建築上追求精益營建，在城市裡深耕細作，尊重文化，傳續不止。——北京首都開發控股(集團)有限公司董事長、總經理，北京首都開發股份有限公司董事長 潘利群
2015，對於中國而言，是開放創新的一年。“互聯網+”的熱浪
席捲天下、包舉宇內，“大眾創業 萬眾創新”的風潮囊括四海、並
吞八荒。創新、協調、綠色、開放、共享成為新時期主導的五大發展
理念。2015，對於中國而言，也是迴歸本質的一年。市場與商業的根
本在於好產品和好服務，迴歸本質、精益求精，是中央“供給側改革”的題中之義，亦是國家倡導“工匠精神”的關懷所指。它是企業堅守底線、知行合一、篤定擔當、挺直脊樑的執著與責任。
開放創新、迴歸本質的時代之光，映照在 2015 的首開身上，放射出別樣的色彩。就開放創新而言，2015 的我們在改變。一個以“資本運營、產業經營”為基礎支柱，“移動互聯、科技人文”為創新引擎，“合縱連橫、互利共贏”為實踐方略，“立足北京、放眼天下”為運籌格局的“城市復興官”框架已浮出水面。就回歸本質來說，2015的我們在堅守。轉變中的公司，只是利用時代賜予的風口，吸納和帶動更多的資源，去更好地完成企業不變的使命——為百姓築家、為城市振興、為國家盡責。
第一章 持續發展的首開
2015 年是“十二五”規劃的收官之年。一年來，面對新常態、新課題，公司全面實現年度各項任務指標和“十二五”規劃目標，為
“十三五”持續發展奠定了良好基礎。
一年來，公司因勢利導有效加快銷售去化，積極探索實踐住宅標
準化與產業化，不斷強化項目運營管理，全面深入落實綠色建築戰略，持續加強成本優化與質量控制，注重物業經營管理市場化提升；不斷推進管理創新，科學改進經營績效考核，探索人才激勵與培養機制，有效加強財務和各項基礎管理，有序夯實後續發展基礎，深入推進戰略管理，多渠道獲取優質土地資源，有效創新拓展資本運作，一批歷史遺留問題處理取得突破進展。
——公司銷售業績順勢擴大，2015 年公司共實現簽約面積
210.07 萬平方米，同比上升 17.45%；簽約金額 327.56 億元，同比上
升 30.19%，銷售回款 306.55 億元，同比增長 12.21%。
——2015 年公司實現營業收入 236.18 億元，比上一年增長
13.27%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤 20.83 億元，比上一年增
長 26.44%。截至 2015 年末，公司總資產 1405.15 億元，歸屬於上市
公司股東的所有者權益 220.45 億元，分別比上一年增長 43.95％、
51.24%。全年結轉各類房地產項目面積 150.29 萬平方米，同比下降
8.44%。
——公司及控股子公司報告期內，開復工面積 919.29 萬平方米，同比增長 1.27%，新開工面積 211.92 萬平方，同比減少 16.04%，竣
工 216.08 萬平方米，同比增加 7.61%。
——新增項目多方式獲取。全年共獲取新增項目 19 個、地上規模 336.4萬平方米。其中北京(豐臺、朝陽、通州、大興)獲取 9 個，地上規模 157.8 萬平方米；京外(廣州、福州、廈門、蘇州)獲取
10 個，地上規模 178.6 萬平方米。
——融資規模多渠道增加。全年累計實現融資金額 505億元，其中銀行貸款 130億元，信託貸款 221億元，中票 24 億元，永續債 60億元，公司債 70 億元；歸還貸款及信託 264 億元；當期淨增融資規
模 241 億元。年末，公司資產負債率為 82.70%，同比降低 0.77 個百分點。
——公司年度結利比去年同期有所增長。
——公司市值在資本市場波動中穩定增長，從年初 226 億上升到
年末 280億，增長 24%，超過滬指平均漲幅(9.4%)。
——公司獲評 2015滬深房地產上市公司“綜合實力 TOP10”和
“2015 中國最受投資者尊重的百家上市公司”等榮譽。“首開地產”
榮獲“影響北京百姓經濟生活的十大品牌”稱號。
回顧“十二五”發展，公司堅持科學發展、穩健經營、創新驅動，把握市場機遇，拓展發展空間，提升競爭能力，在開發規模、業務能力、管理創新、成本控制和專業化發展等方面都取得重大突破，順利實現了預期的規劃發展目標。
一是公司規模效益大幅增長。包括資產規模、營業收入、利潤總
額等都實現較大幅度增長，開復工面積、新開面積、竣工面積等實現持續發展。
二是戰略佈局不斷優化。有序獲取了北京根據地及京外核心城市
的優質土地資源，實現了廣州、上海一線城市的突破以及福州、廈門、蘇州、杭州等重點城市的深耕，區域發展佈局不斷優化。持有型物業經營平臺基本建立，商業地產招商和運營能力不斷培育提升，以社區商業為核心的三大產品線運營初見成效，商業與住宅協調互動發展的業務佈局基本形成。
三是開發能力顯著提升。著力推進產品標準化。推動全過程動態管理，強化關鍵節點控制。加強成本控制，推廣集中採購，規範招標管理，嚴格成本審核。
四是融資渠道不斷拓寬。優化融資結構，控制融資成本。定向增
發再融資工作取得突破。成功發行永續債、公司債等。創新融資方式，探索多元融資。
五是體制機制全面創新。建立市場研究中心，加強對政策市場研究。強化全面預算管理，啟動應用計劃統計軟件系統。加強人才培訓，加快項目經理梯隊建設。堅持踐行責任地產的品牌理念。深入推進信息化建設，開發運行房地產項目管理信息系統，初步形成以項目管理信息系統為平臺的業務管控模式。
六是深入推進合作開發。堅持合作共贏的發展理念，充分發揮首
開地產品牌信譽和整合資源的優勢，積極尋求合作對象和合作機會。
先後與萬科、保利、龍湖、中海、華潤、融僑等市場化的品牌房企戰略合作，創新拿地方式。主導參與的合作公司已經接近 30 個，合作開發面積超過了 600 萬平方米。
七是歷史遺留問題解決取得歷史性突破。東庫、肖村、回龍觀六
小塊地等歷史遺留項目，率先把握政策機遇，快速盤活上市併成功獲
取二級開發權。六公主墳遺留問題作為市環境整治和棚戶區改造重點項目，已徹底得到解決， 共計拆除違章建築面積 8.6 萬平方米，騰退
土地 16.8 萬平方米。分鐘寺項目完成立項，白牆子地區重大歷史遺
留問題得到解決，併成功實現 50 億元私募債。這些遺留問題的突破性解決，不僅使公司卸下包袱、輕裝前進，還為公司贏得了寶貴的後續發展資源。
第二章 探索創新的首開
“一部首開史，半座北京城”，作為北京最大的房地產開發企業，首開與改革開放同源，也是改革開放的先鋒企業。從誕生開始，首開就具有創新的基因。在當前中國房地產市場步入激烈競爭的紅海之時，首開同樣面臨加快創新升級的發展考驗。
2015 年，適應新經濟蓬勃發展，首開主動迎接互聯網，將線上
資源的積累和利用作為營銷模式轉型的突破口，創新營銷模式，拓展線上營銷渠道。上線微信營銷平臺，擺脫傳統售樓處限制，實現“口袋裡的售樓處”。入駐百度直達號，只要在手機百度上輸入“@首開”，即可直接進入首開直達號，瀏覽在售熱門項目信息，包括瞭解戶型和樓盤地理位置等詳細信息、實現一鍵預約看房等。還與阿里巴巴合作，在淘寶房產頻道建立首開地產品牌館。入住淘寶房產後，還可利用餘額寶、首貸付等工具，連通金融與地產銷售。由此，還為購房者提供了投資的渠道。與渤海銀行攜手，在互聯網金融眾籌平臺、產業基金兩個相關領域進行深度合作，通過推出部分房源進行眾籌。
除了藉助互聯網進行營銷創新，首開還利用互聯網為客戶提供增值服務，以促進項目銷售。通過藉助“家+1”網絡平臺，為用戶提供
一站式的家居設計和物業增值服務，提升了客戶購房體驗度，實現一
站式家居購買服務。部分項目還與途家開展了管家+託管的服務。利用微信平臺擴展“互聯網+”服務體系，為客戶引入了家裝、家政、家電、傢俱、醫療服務等相關服務鏈接，將經過優選的商家推薦給客戶，使客戶在一個平臺上能夠得到更加全面的服務。
首開還與松下電器(中國)、野村不動產、中信併購基金、文創、聯科等企業、機構開展合作，探索創新業務，尋求在綠建、被動式住宅、智能家居、項目開發運營、養老地產、海外業務等領域的聯合發展空間和新的發展機會、利潤增長點，共迎“大眾創業，萬眾創新”的共享經濟時代。公司的創新和突破受到市場肯定。在 2105 中國地產設計創新大會上，首開的創新實踐獲得專業認可，拿下多項大獎。
在產品標準化研發方面，首開通過引入互聯網+技術，積極探索
“十三五”期間產品創新和標準化創新的發展方向，明確了產品標準
化工作的創新思路，助力產品標準化研發工作邁上新臺階。通過搭建“首開產品標準化應用平臺”，從根本上解決產品標準化工作的落地問題，同時提供項目開發前期管理和集採選材等問題的解決途徑。數據庫技術和網絡技術的應用將促使首開產品標準化研發工作取得新的更快發展。在進一步完善和推廣已取得標準化成果的基礎上，首開不斷豐富標準化成果內容。根據近兩年房地產市場變化和客戶需求變化，從近期銷售好和市場及客戶認同度高的戶型中進行梳理，篩選出
10 餘個單元戶型，與戰略合作設計單位一同進行研發優化。
住宅產業化是傳統建築行業轉型升級的方向，國家正在進一步完善住宅產業化發展的長效機制。公司響應建築技術升級轉型需要，加大加快住宅產業化步伐。2015 年，啟動了“首開股份建築產業現代化發展規劃及技術實施指南”項目。通過分析國內現階段建築產業現代化水平以及實施路徑，分析首開的技術現狀以及發展願景，明確首開建築產業現代化發展規劃，並根據國家、北京市以及首開對建築產業現代化發展要求，編制首開建築產業現代化項目的技術實施指南，初步形成《公司實施住宅產業化技術指導意見》。同時在全公司範圍內組織了住宅產業化的培訓。
2015 年，首開綠色建築戰略全面深入落實。在“北京首都開發股份有限公司綠色建築技術實施指南 2014”基礎上，調研綠色建築領域新實施的國家標準和政策，對相應指南內容進行修正和調整，編輯完成公司新一版的綠建指導手冊。公司要求所有新開住宅項目均需按當地及國家的綠色建築設計標準進行規劃設計。首開熙悅尚郡獲得了綠色建築三星級設計標識認證，蘇州太湖一號獲得了綠建二星認證，廈門領翔上郡獲得綠建一星認證。公司“四新技術”應用年均投入不低於 2 億元，項目科技應用覆蓋率達 100%，已有 10多個項目獲得綠建設計標識認證，累計綠色建築面積 200多萬平方米，每年可節約標準耗煤達 3萬噸。首開深入推進的綠色建築戰略，在綠色建築和節能環保方面取得的成績獲得業界廣泛認可。在參加“2015 中國綠房企 TOP50”的評選活動中，公司獲得了“2015 中國綠房企(住宅)TOP10”的殊榮。
公司啟動被動式低能耗建築研究，落實責任地產理念。源起於歐洲的被動房(PassiveHouse)超低能耗和超微排放，對於解決我國建築行業能耗高和碳排放大具有一定借鑑意義。首開將被動式房屋和低能耗住宅列為專題研究項目。為此，組織參觀調研、交流學習、尋找試點項目等，為加快被動式住宅項目的實踐做了一定基礎工作。
第三章 踐行責任的首開因時而變，不忘初心。責任首開造福民生始終走在行業最前沿。
肩負“踐行責任地產，構築美好生活”的企業使命，堅持“以人為本，責任為先，追求卓越，創造價值”的核心價值觀，致力於“成為中國最受信賴與尊敬的房地產企業”，首開從最初單一的舊城改造業務，擴展到包括全類型保障房、體育場館、商業設施、中高檔住宅等多重地產業務的投資、建造與運營，在北京乃至全國成功開發了眾多項目，樹立了良好品牌形象，贏得了社會的廣泛讚譽。
在工程質量安全管理工作方面，首開保持工程質量合格率 100%，無重大質量安全事故發生。2015 年，13 個項目獲得了北京市結構長城杯銀獎，合計 53，5740平方米；4個項目獲得了建築(竣工)長城杯銀質獎住宅工程，合計 74，757平方米，總計 610，497平方米。
作為北京市住建委組織的建設單位工程質量管理行為標準化專題組成員，首開參與編寫《北京市建設工程質量管理條例》、《北京市建設工程質量管理條例條文釋義》、《北京市關於全面推行工程質量管理標準化的實施辦法》、《關於進一步加強住宅工程預拌混凝土使用質量管理的通知》等文件，參加《北京市工程質量隱患排查治理管理辦法》等專題研究，通過與政府合作，彰顯社會責任。
2015 年，公司保障房建設規模同比大幅上升，全年保障房開復
工面積近百萬平方米，新開工 45 萬平方米，竣工 1.8 萬平方米，銷售保障房面積 13.4萬平方米，簽約額 23.3 億元。
公司積極參與各項公益事業和慈善事業，注重自身在社會整體中的價值提升和責任體現，持續回饋社會、服務社會，創造良好的口碑，受到社會各界的一致好評。首開琅樾利用項目售樓處打造出國內第一個驛站文化博物館；策劃北京曲劇社進福州，推動京閩文化融合；牽線國家大劇院，讓首都建設者和留守兒童走進國家藝術殿堂共賞歌劇；贊助廈門翔安的農民畫大賽保存優秀民俗；推出綿陽仙海龍灣藝術館，打造以書法為主題的文化展示空間。廈門城市公司與廈門翔安區教育基金會舉辦“責任地產·攜手教育”捐贈活動，支持翔安區開展獎學助學、獎教助教等活動；葫蘆島城市公司慰問葫蘆島塔山鄉敬老院，傳遞公司的溫暖和關愛；杭州城市公司與德清縣東風小學組織開展結對共建活動。首開仁信公司與房山葫蘆垡小學開展精神文明共建活動；首開億信公司與北京四中璞瑅學校聯合舉辦“璞瑅杯”足球賽，通過形式多樣的活動，增強與客戶間的情感維繫，營造出積極、活力、和諧的社區氛圍；首開志信公司與延慶小豐營中心小學開展“校企共建”贈書活動，並與校方簽訂《文明單位共建協議書》。精神公益和人文關懷已經成為首開的另一標籤。
公司嚴格執行勞動保障相關法律法規，維護員工合法權益。到
2015 年末，公司在職員工共計 1，972 人，勞動合同簽訂率、社會保
險覆蓋率、參加工會的員工比例均達 100%。2015 年公司正式實施新的崗位職級體系。調研並初步形成了職業經理人實施方案和項目跟投方案。召開公司年度表彰大會。組織多次項目調研及考察活動。繼續推進“引擎工程”系列培訓工作。為進一步做好職工互助保障工作，落實北京市總工會深化三級服務體系建設要求，2015 年公司工會為全體工會會員投保了三項“互助保障”保險。公司開展慰問、採摘、知識競賽、辯論賽、各項運動比賽、健走、觀影、讀書、赴京內外項目參觀考察等多樣活動，活躍豐富員工工作生活，工會組織開展夏天送清涼、冬天送溫暖、生日送祝福、患病送關懷、困難送關愛、節慶送慰問、新婚送祝願、生育送賀禮、平日送文化，經常送健身等工作，落實職工之家實體化建設。
公司加強投資者關係管理，維護公司資本市場形象。為了及時準確地向廣大投資者傳遞公司的各項重大信息，認真履行信息披露義務，真實、準確、完整、及時、公平地披露信息，確保信息披露的合法合規，全年於上交所網站發佈公告 151 篇。通過舉辦機構交流會、組織調研機構到公司項目現場參觀等直觀的方式滿足廣大投資者需求，通過現場接待、電話、信件、上交所 E 互動平臺等多種方式與股
民一對一的溝通。
公司嚴格遵守各類法律和規章制度，積極配合上交所、證監局、國資委等機構開展的各項工作。持續完善內控建設，合理規範會議流程，促進決策靈活高效。修訂完善合同管理辦法，做好重大合同臺帳管理。注重法律糾紛案件的總結分析，完善法律事務管理和服務。
公司嚴格履行納稅義務，為國家和地方財政做出了應有的貢獻。
2015年公司納稅總額超過 45 億元。公司及所屬企業連續多年被授予
“企業納稅貢獻獎”、“稅收先進單位”等榮譽。
展望未來的首開
2016年是首開 “十三五”規劃開局之年，也是公司全面轉型升級的關鍵之年。首開將堅持以公司“十三五”規劃為統領，順應科學發展新常態，堅持穩中求進的總基調，以現金安全為底線、以去化盤活為要務，堅持銳意創新與深化合作 “雙向聯動”，全力推進項目運作、管理創新、業務佈局、區域拓展、資本運營、文化建設等“六
維一體”的轉型升級。
當今，城市大復興的時代已經來臨。作為城市建設的直接參與者、城市化的直接受益者，首開定位於“城市復興官”，將緊隨大勢、讀懂大局，轉變發展觀念，從城市的發展規律和發展趨勢著手，不斷升級業務模式、品牌文化、城市佈局、城市落位、產品創新、服務意識。
立足現實，展望未來，向著“十三五”規劃目標奮力邁進。面對新常態、新徵程、新機遇、新挑戰，我們會繼往開來、順勢而為，創新與合作聯動，轉型與升級並舉，團結奮進、攻堅克難，在做好主營業務的基礎上，尋求發展模式創新，創造更多合作機會，共建開放進取、充滿活力的新首開！北京首都開發股份有限公司董事會
2016年 4月 25日
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