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在深圳，如果你关注后海、深圳湾豪宅，你一定听过这个名字——深圳湾公馆。
项目于2016年4月份开盘，在市场关注度极高、新房奇货可居的后海片区，居然卖到今天还没有卖完！
深圳湾公馆(THE ICON)为纯复式住宅，项目仅150户，主力户型为建面88平方米复式三房，另外有建面110-150平方米复式四房及顶层空中别墅。
项目最大的亮点：纯复式住宅。买一层送一层，得房率非常高。
然而正是这么一个后海片区最顶级的住宅产品，居然卖了2年多都没有卖完！这是怎么一回事？
2017年，由于深圳湾学校加持，跟后海一路之隔的深圳湾片区，10年楼龄左右的2手房都卖到15万以上。
加上交易税费、中介佣金等，其实单价非常高。而深圳湾公馆，目前在卖价格是18万左右，关键项目已经是现楼交付，还是买一层送一层的复式， 对比深圳湾其实性价比非常高。
为何这么优质的产品，居然还有尾盘在售？深圳壹地产赶赴现场，为大家带来第一手的资料。
（效果图）
深圳湾公馆(THE ICON)位于深圳南山后海大道与东滨路交汇处，紧邻世界500强聚集的深圳湾总部基地和深港跨境通道深圳湾口岸。项目的地段优越。
项目采用L型的现代幕墙式外立面，引进智能家居系统。项目的品质，也是非常的优秀。
建设用地面积约3000平方米，建筑面积37000平方米，地上49层，地下4层车库，其中住宅21606平方米，商业4000平方米，建筑高度150米。
项目2016年4月开盘，已经于2017年12月30号交付。但是项目目前还有高层在售，即买即住。由于是超高层，项目在整个后海，显示出高人一等的气势。
大家一起跟随Kenny的脚步，看看这个后海顶级豪宅。
项目的一楼，要打造一个豪车展示中心。因为深圳湾公馆的老板，就是澳康达的老板，做豪车起家。
因此一楼就是豪车展示中心，业主可以随时租借豪车。
旁边的环境一般般，大部分都是10年以上的老小区，因此显得深圳湾公馆特别鹤立鸡群。
但是周边的环境，是对不起它的豪宅品质的，豪宅之所以贵，很大一个原因，就是圈层。但深圳湾公馆周边都是老小区，市井气息比较浓厚。
周边也缺乏大型购物中心，业主如果想享受各种高大上的配套，还得驱车赶往深圳湾。而这跟深圳湾公馆的豪宅品质是格格不入的。
看房要提前预约，不然进不去。车开到小区门口，还有专人帮你停车。
无需验资，这点在深圳众多豪宅中，还是显得比较亲民。
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接下来，我们一起看看项目，约88平米的样板房。项目主打约88平米——150平米的户型，全部为复式单位，所以得房率相对较高。
厅出阳台，采光通风不错。由于一楼只有客厅，所以整个客厅显得非常大气。
阳台非常大，样板房位于42楼，景观非常不错，安静，无噪音。
这是2楼的书房，可以看深圳湾海景。椅子的背后是一张收缩床，方便家里来客人使用。
Kenny点评：这是一个约88平米的三房户型，楼下为客厅，带一个洗手间。楼上有3个房间，其中一个是套房，因此2楼有2个洗手间。
项目品质非常不错，不过复式可能更受年轻人喜欢，而项目的客户群体也基本都是针对青年新贵。总价稍贵，大概1800万左右。
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另外，项目还有一个约88平米的两房户型，总价稍低一点，1700万左右。我们一起看看项目的效果图。
通过效果图我们可以看到，项目的品质相当考究，彰显豪宅气派。
空间利用合理，收纳做的好，餐桌对面的墙推开来就是洗手间。
通过这张效果图我们可以清楚地看到，阳台是非常大的，尤其是作为约88平米的户型来说。
主卧非常大气，带洗手间的套房设计。
Kenny点评：这套约88平米的两房户型，空间更加霸气，舒适感更佳，不过因为项目房间数量少，因此不适合住家的家庭。
这个户型更适合小两口，一旦将来有了孩子，如果需要老人过来照顾，房间肯定不够，因此价格稍微便宜一点。
另外，项目还有建面约110平米——150平米的复式四房。
整体来讲，项目自身的品质还是不错的，但是为什么卖了2年多还没卖完呢？原来，项目有一个最大的硬伤！
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在看房的过程中，销售一直用各种套路，问买来投资还是自住？同时用各种方法打听是首套还是二套？
这让我很奇怪，只好含糊地回答：借用了一个亲戚的名额，是深户首套。
接下来销售又问我预算是多少，同时告诉我一个惊讶的事实：纵然是深户首套，也要首付六成！
乖乖，这是什么套路，纵然是不限购的公寓，也才首付5成！深圳湾公馆是住宅，为什么要首付6成？
原来，项目是2016年批的预售，贷款只能按照当时的预售价去贷款。
但是项目已经卖了2年，现在价格已经涨到18万了！加上装修费等，纵然是深户首套，也要首付6成！
这是销售算的价格表。
在深圳限购限贷这么严的情况下，房票某种意义来说，可能比房子本身更珍贵。
每个人只有一次首付3成的名额，因此只要稍微有点杠杆思维的人，相信都不会把自己的首套名额拿来买一个首付需要6成的盘。
而这点，将会是深圳湾公馆最大的硬伤。后面的这批尾盘，不好卖也就可以理解了。
另外据销售介绍，由于项目品质高，因此租金非常丰厚，类似88平米的户型，租金每个月在40000左右。而附近的其他住宅，88平米的租金大概是10000左右。
项目的各种智能家居，是项目的一大特色。
踩盘总结
Kenny点评：
一、项目目前作为后海片区最顶级的豪宅，品质相当优秀，超高层，景观非常漂亮。都是复式，得房率非常高，租金回报率也不错。
二、但是项目是一个独栋，只有5楼有空中花园，周边环境一般，都是10年以上的住宅，单价较贵，总价也不低，在后海卖深圳湾的价格，因此还有尾盘在售，也就可以理解了。
三、由于项目单价较贵，因此纵然是首套首贷，也做不到首付三成，加上装修费等，首付接近6成！这是项目最大的问题，也是影响项目销售进度的最大原因。
四、项目品质不错，不过这个项目本身针对的是年轻新贵，并不是传统意义上的住家家庭。这一点，能否让项目将来在2手房市场有优异的表现，还得交给时间验证。
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