今天聊聊南龙湖，先看现状：
南龙湖1/3是学校，1/3是绿化，1/3是地产开发，在地产开发中，龙泊圣地、兴龙湾、林溪湾、国瑞城……等一大批项目属于品质较高的改善型项目，而在改善产品中，别墅体量的占比也是相对较高。
上面数据让我注意到南龙湖的3个指标：教育用地的区域占比、绿化水域面积的区域占比、改善产品在开发量中的占比。仔细研究这3个指标，我惊奇的发现，放眼看去，在全郑州范围内都是遥遥领先。
可这样的南龙湖，为何总被我们称为刚需区呢？
【1】变化
南龙湖是郑州第一个真正意义上的城郊组团。早在2003年，建成区已20平方公里，同时有诸如中原工学院诸如升达学院等十几所高校入住。到了2008年，区域第一个楼盘龙泊圣地上市的时候，区域常住人口已近50万，居住氛围浓厚。相比现在大多数组团的“先有地产后有配套”，南龙湖可能是郑州过去、现在甚至包括未来唯一的一个“先有配套后有地产”的组团。同时，南龙湖还是郑州四环外第一个通地铁的组团，时至今日，它和港区一起仍然是唯一的一条已开通组团地铁。
这个阶段的南龙湖应该是典型的度假型地产。
4年后，到了2012年，郑州房价迈过7000大关，这个时候，郑州有一批刚需客户被逼外出，而第一个接纳他们的就是南龙湖，那时候龙湖的房价在3500元，依靠低价，南龙湖积累了他第一批客户。
这个阶段是度假+市区刚需+本地改善三者兼顾。
华南城进驻是大家认为南龙湖改变地产定位的主因。对于华南城，在这里不过多解读，他推广的方向让大家认为其就是一“大型物流集散地”，这样舆论下来，就彻底断送了南龙湖原本一片大好的刚需+改善+度假地产属性，而被冠以刚需的帽子。然而，5年过去了，华南城回到“初心”，启动了房地产开发，以产业换地，以地带动地产，以地产富企业，是很多产业企业的惯用伎俩，华南城也不例外。
事实上，南龙湖并不适合做物流批发，因为物流产业的基础是交通，很显然，在交通优势上，未来是港区的天下，港区具备高速公路、高铁、机场三大核心法宝，而南龙湖的华南城片区不具备其中的任何一个因素。未来的华南城更多的是以一个配套的形式立于南龙湖，并且可以带来大量的商业，长线利好。
随着龙湖地产落户南龙湖，雅居乐落户南龙湖，兰亭华府等一大批改善盘的上市，一度吵闹的“华南城让南龙湖变刚需”的声音消失殆尽。同时，得益于自身良好的区位优势和环境基础，南龙湖再次成为南部置业热点。
最后阶段，必然是改善和品质的回归。
【2】回归
终于，兜了一个圈子后，从度假——度假刚需改善——刚需——刚需改善，南龙湖的置业属性要王者回归。
南龙湖的定位演变，让我产生一个疑问：刚需这种定调到底应该和单价挂钩还是产品挂钩？东区花150万买套单价20000元/㎡面积75㎡的小二房是刚需，还是平原新区花150万买套12000元/㎡买套140㎡洋房是刚需？
谁能给我答案？
我自己倒是宁愿相信平原新区150万买140㎡洋房的客户是第二次置业，也不愿意相信东区150万买75㎡小二房的是第二次置业。
刚需，改善，多改，更多的是在置业次数上的区别，绝非单价。所以，以单价来确定刚需或者改善有时候也并非那么严谨。
过去10年，因为三环内的老房子存在面积小和品质差的问题，近些年郑州的人口是从三环外一直外流，虽然溢出的有刚需，但却不仅仅是刚需，所以长期下来，外环是刚需和改善甚至多改终极并存的区域。所以，以区位来定义刚需或者改善，对于大部分区域来说，不科学，也不公平，当然除了典型的终极置业区北龙湖。
区域就是区域，在置业次数上，区域没有属性，也没有标签。我们为什么喜欢以刚需改善来贴标签？只是我们为了更好的理解产品罢了。
【3】丽质
区域无所谓刚需。
来看南龙湖二特点：
一、地位
郑州市未来发展的格局大势已定：即郑州城区and航空港区双城发展，而这个格局自然形成了4个维度。如下图：
在这4个维度之下，南龙湖是站在了郑州的发展方向之上，且处于中间粘结地带，在这样的区位下，区域和东区一样，相比郑州西部和北部，更加具备了从刚需到改善甚至到多改到终极任何产品的条件。
二、条件
即开篇所说，南龙湖的3个指标：教育用地的区域占比、绿化水域面积的区域占比、改善产品在开发量中的占比，这3个指标放眼看去，在全郑州范围内都是遥遥领先。这样的区域，很难说是刚需片区。
【4】走势
区域最近2个新盘的动态更加坚定了我这个观点！
第一个是龙湖天宸原著。
龙湖天辰原著是龙湖地产去年在南龙湖拿的地王，也是3个地王中第一个开盘的项目，其产品以128㎡的叠墅和140㎡的高层为主，一经亮相，便引得市场期待。然而，最近关于其价格9xxx的宣传和开盘结果，备受争议。其实这样的结果，正说明了南龙湖的客群看中的不是价格，而是品质。
所以南龙湖的客群的关注点早已从价格转到品质，龙湖项目的意义在于对于南龙湖未来居住定位的信心，龙湖的产品定位也反应了区域定位的回归，而未来土地价格的走势将更加彻底地夯实南龙湖的原始定位：改善&度假。
第二个是康桥那云溪。
首先，看一下康桥那云溪的位置：
康桥那云溪在被龙泊圣地、融侨城、维也纳湖畔、麦卡伦、唐宁一号包围，其中龙泊圣地容积率0.57，维也纳湖畔容积率1.9，麦卡伦容积率2.1，唐宁一号别墅均价1.8万/㎡，融侨城洋房+高层。从周围楼盘的指标看，
这是一个绝对意义上的改善区域，验证着南龙湖的地产属性。其次，来看那云溪自己的产品定位。
此次康桥亮相的那云溪项目西部紧邻十七里河，东侧紧靠龙湖优质初中资源龙湖一中，同时项目自建幼儿园，地块东北角为公立小学，满足3-14岁一站教育，随着紫荆山南路的向南持续打通，项目可沿着紫荆山路直达紫荆山。在产品上，项目的大量洋房体量和改善产品的专属中式风的双配置也能看出项目的“改善”调调。
从最早期的终极+改善置业的康桥林溪湾，到中期的改善产品九溪郡原溪里，再到近期的那云溪，康桥在南龙湖产品定位和品质追求不输于老城区、不亚于滨河国际新城以及绿博组团项目，这也反应了康桥对南龙湖定位的认可和信心。
康桥在再次出手是继续稳固南龙湖的霸主地位。南龙湖地产走到今天，康桥已经是区域的代言人以及风向标。其实，康桥在南龙湖地位的获得正是其不过分区分刚需和改善的概念，而是其对每一个项目都在实现购房者对美好生活的向往。你可以不懂康桥，但在南龙湖置业的时候，你必须首先去看一看康桥。
结尾语：
怎么看，南龙湖都不能被定义到刚需的位置上。如果南龙湖一定是刚需，那是你对刚需的理解有误，房子本身就是昂贵的奢侈品，每一套房子都是购买者毕生积蓄的血汗，我们只该有物业区分、面积区分、而不该有刚需和改善而区别建设对待。开发商应该以价格和面积段来区别刚需和改善，而不是品质 。如果南龙湖一定是刚需，请重新定义刚需；如果南龙湖是刚需，那一定是最有良心和价值的刚需！
我相信南龙湖的未来，你呢？！
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