燕房組團踩盤實錄
踩盤人:馬春恆
時間:20180106
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近日，燕房線開通，大家對房山的關注度明顯提高。為了更好的服務眾多選房高參用戶，馬老師今天踩盤房山。
房山，京城西南門戶。
燕房組團和良鄉組團的雙核心結構是房山城區的明顯特點。
⊙燕房組團為燕山（燕化）和房山城關（政府搬遷前所在地）。
⊙良鄉組團為良鄉（政府搬遷後所在地）和長陽（新興住宅的代表）。
今天重點介紹燕房組團。
燕山，偏居一隅，被太行山C型環衛，在三面環山的平原及過渡地帶，依山勢而成。
最初設計為戰備作用，為北京城區之一，政治，消防，教育，醫療均獨立於房山區，後合併劃歸房山區。
燕山是中石化集團的燕山石化企業總部所在地，曾經的年代非常重要。目前因為生態承受力弱及大家更關注環境，關注健康，石化等汙染工廠已經規劃整體搬遷到唐山曹妃甸。就像當時的首鋼整體搬遷唐山遷安一樣。
因為石化工業在燕山的重要歷史地位，燕山的另外一個名字也叫做燕化（燕山石化）。
我們可以想象那個計劃經濟時代，大家熱火朝天摟起袖子加油搞生產的場景，石化一定是那時候先進生產力的代表。
正是因為這樣，燕化開化早，富裕，是工人階級先鋒隊代表，而一路之隔的房山在當時是農民，落後生產力的代表，所以燕山人會有城裡人的的優越感，即使在合併30年後，燕山人一般都不說自己是房山人。即便，在今天看來，石化已經成了“釘子戶”，在為什麼還不搬還不搬的疑問中，文化也在原著民中傳承。文化一旦形成，就會傳承很多年。
講一講踩盤的園區印象
1、燕化代表項目:
⊙宏塔小區:6層板樓及4棟電梯樓，90年代房
紅磚外牆，也有塗料外觀，園區道路平整，樓間距較大，老房子，但是管理上做到了乾乾淨淨。
⊙杏花西里:這是一個特別大的小區，有50多棟樓，依山勢而建，在園區內部有明顯的上下坡。如果住習慣平原小區，這種上下的小區未必住的習慣，行車也不方便。
以上兩個小區年代差不多，戶型要麼沒廳，要麼暗廳，要麼東西向，有廳的房子也沒有獨立性。感覺在那個年代，房屋確實是用來住的，居住屬性第一位，設計師只想到了居住。
2、房山城關代表項目:
⊙順成嘉苑，2000後的社區，戶型有明顯進步，已經重視廳的功能性和舒適性，廳已經有采光窗。
⊙九洲B區，看了一套臨街東西兩居室，暗廳，廳空間不獨立，業主介紹東西向比南北向更亮堂。
解釋下:因為臨馬路東西向，開發商建了帶臨街商鋪的住宅。
東西向樓和南北向的兩棟樓U型圍合，所以會覺得亮。
園區密度太大，停車很不方便，開發商佔用了太多地建房。
3、城關新區代表項目:
⊙中鐵原香漫谷:
93平米2居室，廳大，臥室小，小臥室的窗口非常窄，形象點說，有點像大頭兒子。
89平米3居室，比例勻稱，廳帶陽臺，功能分區獨立，使用率高，新房銷售時候賣的最好的戶型。
雖然89平米3居室面積比93平2居室面積小，但是賣的比93平還貴。這就是優化的作用。一個合理的內部結構會優於一個不合理的結構。
說一下目前市場價格:89平3居室毛坯房，報價260估計底價220左右。
園區環境很好，外立面貼磚，兩梯三戶或一梯兩戶，4期開發，入住大約50%左右，目前商鋪空置較多。
4、閻村鎮代表項目
綠城百合公寓:綠城的項目還是給我很好的感受。5層板樓加少量高層的園區佈局設計。外觀風格高檔，景觀綠化精緻，帶水系湖泊。園區體量較大，沒有實際約看房。
閻村鎮距離城關15分鐘車程，更靠近良鄉，緊鄰G5京羅高速公路，交通便捷是最大優勢。
是今天看的6個小區檔次最高的社區。
看完房，天已經黑了，沒有體驗燕房線。下次踩盤良鄉組團，再給大家彙報體驗結果。
預告1:踩盤良鄉長陽
預告2:踩盤大興天宮院，西紅門及周邊
預告3:踩盤石景山區
預告4:踩盤門頭溝
預告5:踩盤昌平南口鎮、昌平縣城
預告6:踩盤舊宮
對哪裡感興趣的可以留言給我，按留言決定踩盤順序。
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房山行政區圖 燕山 燕化 房山城關 良鄉 長陽 區位分析圖
房產城關新區 原香漫谷二區
閻村 綠城百合公寓
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