壹︳PART 1
最近一段時間，似乎各地有關新交付樓盤的維權新聞特別多，隔三差五總能朋友圈就能看到幾個。
前兩天，姜Sir也曾寫過《這兩年我們買到的房子，會不會是史上最差的一批？》，質疑限價和減配之間是否存在聯繫。
實際上，儘管我們的房地產市場發展了將近20多年，可各類大大小小的房屋質量問題一直都是無法徹底根治的行業之痛。
按理講，這麼多年來，各種建築施工技術已經相當成熟，各種國家標準、國家規範也已經很普遍，可為什麼牆面開裂、牆皮脫落、屋面滲水、門窗變形等等小毛病仍然層出不窮？虛假宣傳、擅自更改規劃、降標減配等現象依舊屢禁不絕？
在和很多業內朋友聊了無數次這一話題之後，姜Sir思考，是不是下面兩個根本出了問題？
首先，我國房地產市場目前執行的依然是商品房預售制度。在這一制度下，購房人買到的只能是一張圖紙、一份規劃、一個夢。最終實際究竟如何？只有到若干年後交付時才能真正呈現。
而在幾年的時間裡，就預留了各種可能產生糾紛的漏洞。更何況現在的購房合同，內容約定極其粗線條，使得購房人日後維權成本極高。
也許，這就是目前市場中大量因降標減配、虛假宣傳、更改規劃等等而發生維權的主要根源之一。
其次，我國目前主流的建築施工模式，仍然是以現場手工操作為主，施工的也還是放下鋤頭的農民工，沒有建築產業工人。喊了多少年住宅產業化，可是市場中推進得依然很慢。
一位在房地產工程技術領域從業10餘年的朋友告訴Sir，近10年來，建築施工技術在實操領域並沒有什麼大的變化，一線工人也和以前沒什麼兩樣，技術水平的參差不齊，導致建築精度、誤差率遠不如工廠裡流水線上用機器生產出的產品高。
這也就導致很多初級的建築質量問題，總是或多或少地存在於市場中。
綜上所述，在我國預售制無法短期內改變的背景下，要想解決因開發商降標減配而引起的糾紛，也許只能靠行業自律、政府監管以及購房合同內進一步的嚴格詳細約定。
而在我國主流建築施工模式短期無法改變的背景下，要想減少各類建築質量，也只能靠開發商對於總包商，施工企業對於流程、工人、技法等等方面的嚴格管理。
貳︳PART 2
上週，天津海河金茂府舉行了工地開放日，姜Sir第一時間前往探盤。
作為一名財務專業出身的自媒體從業者，Sir在建築領域純屬門外漢。好在Sir對細節很敏感，學習能力也還強。
今天想和大家聊聊這次工地參觀的見聞，一來因為“冷眼觀樓”不少粉絲是金茂業主，寫出來供他們參考；二來也想探討一下，以目前的施工水平，究竟如何才能盡最大限度提升建築質量。
海河金茂府的總包施工單位是中建二局第三建築工程有限公司。整個工地開放日，他們也做了充分準備。不僅搭建了專門場地、準備了各類說明，還配備了專業工程師跟隨講解。
開放區域分為實體樣板展示區、安全培訓管理中心和實體工藝樣板區 三部分。前兩個區域是臨時搭建，主要展示地庫、樓體、屋頂施工的工藝工法，對建築工人進行培訓、考核；後一個區域相當於實樓樣板房，主要展示戶內施工的工藝工法。
總體上，海河金茂府的工地給姜Sir的感覺就是“整潔”，地面硬化面積很大，各種保護做得比較到位，並沒有傳統工地地面泥濘不堪、材料隨意堆砌的現象。
施工現場
而且，為達到環保要求，工地鋪設了噴淋裝置，準備了水炮，以便在霧霾天起到降塵作用。太陽能風能路燈實現節能。
噴淋降塵系統和太陽能風能路燈
工地現場還配備了休息室、茶水亭，為工人提供臨時休息、下工等人的場所。裡面設置了自動售賣機，工人夏天可以在此購買冰鎮飲料。
在這裡，負責講解的工程師還講了一個小細節：“現在的建築工人，稍微有點技術的一天拿到三五百工資很普遍，很多一個月都能拿到一萬四五的工資。”
工人休息室
叄︳PART 3
工地現場臨時搭建的實體樣板展示區和安全培訓管理中心，當然也不只是單獨給建委、媒體、業主參觀所用。據陪同參觀的中建二局三公司工程師梁起用介紹，這兩個區域平時最主要的作用，就是對新來的工人進行崗前培訓，對老工人進行定期考核。
比如，通常建築公司都有合作的勞務公司，在各地負責招工。但是新招來的工人水平參差不齊，對新項目的工法要求也不清楚。在工人教育區，就要對他們進行培訓，如安全帶如何正確綁、塔吊信號如何發送、各種工具如何規範使用等等。
而對於已有的工人，如果某個班組在某項施工過程中總被檢查出問題，他們也要回到工人教育區重新培訓、考核，合格後才能返回崗位。
安全培訓管理中心
實體樣板展示區內，能夠給工人最直觀的施工工藝提醒，確保每名工人都能按圖紙要求進行施工，結合總包監理和開發商的管控，以保證項目整體施工質量。
有幾方面內容給姜Sir留下了深刻印象。
比如，就像做蛋糕需要模具一樣，蓋房子澆築混凝土也需要模板。海河金茂府高層住宅除在一層用的是木模之外，之上均採用
鋁模。以前，大部分項目全部用木模多一些，因為鋁模一次性投入成本大。但鋁模對工人技術要求低，因為鋁模由工廠生產精度較高，工人操作像拼積木，拼不齊擰不上固定螺栓。因此，同樣水平的工人，用鋁模蓋出的房子，牆面、樑柱一定會比木模更加平整、乾淨、澆築縫更小。
鋁模板
以前蓋房子大部分外面都是用鋼管搭的傳統腳手架，外面掛著綠色防護網，以供工人施工。海河金茂府用的是
爬架，利用機械自動抬升，防火性、工人保護性更好，效率更高。姜Sir還特意詢問了梁工：“一般正常工藝下，幾天能蓋一層樓？”
梁工答：“通常是6-7天，太短了質量會出問題。”
藍色爬架可以隨建築物“長高”
利用砌塊磚建造的隔牆，比如地庫，超過4米需要做結構柱，以增加強度。結構柱澆築的時候，上面與頂部橫樑相交的位置，差一小段往往很難加入混凝土。
標準做法是支模具時做出一個倒三角的“喇叭口”，從這裡往模具裡灌水泥，水泥利用重力就可以把模具填滿，並與上方橫樑緊密相交。後面待水泥凝固後，再把那個三角剃掉。
沒什麼特殊難度，就是支那個“喇叭口”型的模具比較麻煩。怕費事的施工隊，通常不做這個處理，只用一些碎料填充、抹灰，填充不滿，以後容易出現裂縫。
左側為成型結構柱，右側為喇叭口模具
搭建的地庫頂板樣板，展示了現澆混凝土頂板、立牆內，只要有澆築接縫的位置，都預埋了一條止水鋼板。作用是可以防止地下水通過混凝土的縫隙滲漏進建築物。
而且姜Sir還注意到，止水鋼板的接縫，都是錯位搭在一起焊接，而不是兩條鋼板邊緣頂在一起焊接，這也是為了防止水滲。
左為車庫頂板內止水鋼板，右為隔牆內止水鋼板
樓頂的實體展示樣板，在頂部防水層中，專門展示了一種非固化防水塗料。這是一種橡化瀝青，施工後即便長時間放置也不會固化，在樓層頂板中構建一層柔韌、有彈性的保護膜，以便更好地提升放水效力，提高防水層壽命。
姜Sir現場還特意用手摸了摸，已經塗刷了將近1年，但摸上去依然彈性十足。
屋頂樣本與非固化防水塗料
肆︳PART 4
一樓大堂兩層挑高，儘管現在只完成基礎施工，但也能感受到裝修後做完軟裝的氣派效果。從消防通道來到二樓，便是實樓樣板間。
正在施工的大堂
不少項目也都舉行過類似的工地開放日，姜Sir也看過一些還在施工過程中的實樓工藝樣板間。講真，採用的基礎施工技法大同小異。
但海河金茂府給姜Sir留下的最大印象：
海河金茂府全精裝交付，精裝建築一體化設計做得非常到位；
海河金茂府採用了新風、毛細輻射、同層排水等大量節能科技系統，和基礎建築結合得非常密切。
首先，Sir之前看過的很多實體工藝展示，大部分是毛坯房項目。像水電點位的預留，基本上都是粗枝大葉的，不會考慮日後業主入住時的需要。因為也沒有精裝設計師給建築施工單位提前出圖紙。
而據海河金茂府的精裝設計師韓東介紹，
金茂精裝設計師的地位在整個施工流程中的是很高的，建築圖紙必須提前由他們優化，沒他們最終簽字，後面是不允許施工的。因此，蓋房子時，施工隊會首先拿到帶有日後精裝水電點位的圖紙。像屋頂的射燈，牆面的插座、開關，甚至電視背景牆上埋藏電源線、信號線的管道，都會在一體化樓板、牆體澆築之前，把線盒、線管預埋好。
請注意，混凝土澆築牆體、樓板上要想預留線盒，必須提前預留，否則裝修時工人是沒辦法開槽再裝的。
天花板上提前預埋的射燈位置
牆體上提前預埋的插座、開關、電視線管
其次，海河金茂府的隔牆採用的是砂加氣混凝土砌塊磚，而非傳統比較常用的空心磚。這種磚內部含有大量細小而均勻的氣泡，保溫、隔音性能要遠好於普通的空心磚；自動化和生產線工業化生產出來，尺寸更精準，再配合特殊粘接劑，使得牆面更平整，也避免日後開裂。
輕質隔牆中間每隔50公分設置兩道加強筋是標準規範
一個小細節，現澆牆體上需要砌築隔牆的位置，專門預留了一道凹槽。砌塊磚埋進凹槽裡，可以避免今後抹完灰、批完膩子牆角開裂。
凹槽專門為砌築隔牆所設
第三，衛生間與其他房間之間，專門在地面上做了一道混凝土上反坎，而不是直接用砌塊磚從地面上壘砌。這樣的好處是，衛生間內做防水層時，在一體澆築的混凝土樓板、反坎上更加保險，避免從衛生間向隔壁滲水、滲潮氣。
衛生間隔牆的混凝土反坎
即便是普通隔牆，底部也是先壘一排青磚，上面再加砂加氣砌塊。因為青磚密度更高、吸水性更差，今後安裝踢腳板釘釘子時可以固定，用墩布拖地時也不會令牆面吸收水汽膨脹。
當然，工人是不樂意這麼操作的，因為太費工，大塊的砌塊磚直接從地面上壘多省事！不過建議大家今後自己家裝修時也可借鑑這個細節。
輕質隔牆下的磚砌基座
第四，衛生間全部採用的是同層排水系統，配合吉博力管材，有效減少日後排水時的噪音。地面日後會用混凝土進行回填。另外，煙道底部也做了一個混凝土反坎，減少接縫，令防水層更加有效。
同層排水系統展示
第五，海河金茂府的新風系統是下送風、上回風，送風管道需要提前預埋在地面 。這樣，就是在澆築樓板之上在回填大約15公分厚的混凝土，把每個房間窗前的送風口埋進去。
而傳統樓板厚度大約8-15公分，如此，海河金茂府樓板就會厚出15公分，隔音效果更好。
白管是送風管道，黑蓋板是地出風口，精裝時換成不鏽鋼蓋板
第六，最重磅的毛細輻射展示來了。海河金茂府號稱不用空調暖氣、會呼吸的房子，全靠這套系統。
在頂部天花板及局部牆面鋪設毛細管席，表面再用石膏、膩子覆蓋。今後利用地源熱泵向管內打入經過溫度、硬度處理的循環水，以常年保證室內維持一個宜人的溫度。
毛細管席均為德國進口材料，每一片出廠前都經過壓力測試，合格後再進入施工現場。每個房間需要鋪設多少，也都是經過冷熱負荷測算的。
毛細輻射系統展示
下圖這四個孔是幹什麼的？是現澆牆體上提前預留出、今後用於穿毛細輻射製冷採暖系統管道的。
預留的毛細輻射系統穿管口
第七，樓道中預留了毛細輻射系統用水管道井、自來水中水井和強弱電管道井，大量配套設備被藏匿其中。各種線路、管道佈置得非常規整。
用水管道
第八，海河金茂府樓體主結構的現澆比例非常高，外牆全部為現澆，安全性高，防裂，保溫性高 。比如下圖右側那一排三段式外窗，中間那兩道豎梁也是澆築的，自然廢工廢料。
很多開發商做類似造型，只會澆築一個大窗戶，中間再用磚壘砌。甚至有些是先澆築一個“落地窗”，下面再用空心磚磊出窗臺，做成一個窗戶。但這樣的工藝，一個是內牆面日後有可能開裂，二是外牆有可能滲水。
牆面上一個個的圓點，是澆築混凝土牆體時固定模具的螺栓留下的。卸下後都要塗上防水塗料，避免日後從這裡滲水。
另外，再注意一個細節，所有窗戶外簷都有一圈凹槽，這個也是在澆築時直接做出的。作用是今後在安裝窗戶時，額外在增加一圈保溫隔熱材料，進而保證整個建築的氣密性達標。
建築主體，注意窗邊的凹槽
第九，大堂一層做了一小塊外牆展示區，牆體採取幹掛石材處理工藝，石材選用產自新疆的卡拉麥麗金石材。內部附著在牆面上的保溫層用的是岩棉而非聚苯板，而且在岩棉外有掛了一層水泥。這樣，在防火方面就做到了雙保險。
外牆工藝展示
最後，姜Sir特意通過實樓樣板間的窗戶朝樓下看了一眼。北側，社區內正在進行地庫頂板施工，鋼筋已經編扎完畢，等待澆築混凝土。
在準備澆灌混凝土的地庫頂板
後記
據中建的梁工程師介紹，其實這裡展示的大部分工藝，並不是什麼高精尖技術，很多都是國家規範。最關鍵的，還是看具體施工中誰管理更到位了。不偷工不減料，嚴格按照相關標準、規章、流程施工，把可能出現的人為失誤減到最小。
當然，姜Sir當天看到的只是展示區部分，並沒有對整個工地進行詳細考察。也希望金茂與總包單位一起，對工程嚴格管理，保證日後整個海河金茂府的高品質。後面等到精裝工程開始後，如果有機會，再去現場探秘。
- END -
2018·10·18
溫馨提示
本文對項目所描述的內容，均基於開發商提供的圖紙、設計、規劃以及其在其他城市做過的項目情況，僅供參考。我們力求保持真實客觀，但畢竟無法涵蓋所有信息，且無法對未來實際交付情況負責。
請讀者務必謹慎判斷開發商推廣宣傳的真實性，包括項目周邊可能存在的不利因素、具體交付標準、相關審批文件等等，並在簽署法律文件前，仔細閱讀各項條款，慎重繳納定金。
閱讀更多 冷眼觀樓 的文章
