在白沙洲板塊談改善，圈圈一直覺得這是個偽命題。
在四新房源不斷減少之後，白沙洲三環內這個價格13000-14000元/平米左右的剛需集中營，成為了武漢一眾不鏽鋼們的心頭好。
雖然當下的白沙洲依然是晴天一身灰，雨天一身泥；長時間破敗不堪，連SUV車主都覺得難受的路；缺少大型商圈，全靠社區底商過活； 地鐵還得兩年多才通，早晚高峰堵得喘不過氣來的狀況。但在低價面前，一切都是浮雲。
而就是這樣一個當下環境不太友善的剛需集中地，即將迎來兩個低密改善項目——正商金域世家和金地保利褐石公館。
下面，圈圈就來為大家比較一下這兩個項目。
位置PK
兩個項目並列在一起，均位於青菱西路以東、白沙五路以南、濱河路以北。大板塊上位於白沙洲三環內板塊。
小區位上，北面是白沙五路，南面靠近三環線，西面挨著還建小區青菱城市花園，東面為一條正在修建中的青菱西路。
所以，位置上只能用基本一致來形容。
地價PK
P（2017）174號地塊位於洪山區青菱西路以東、白沙五路以南、濱河路以北，佔地面積95433平，總建築面積315202.57平方米。這塊地由正商競得，樓面地價8389元/平。
P（2017）173號地塊位於洪山區白沙小路以東、白沙五路以南、濱河路以北，佔地面積55990平，建築面積186867.20平方米。這塊地由金地競得，樓面地價8397元/平。
地價背後站著的是房價，參照近期的定價規律，8000多的樓面價意味著兩個項目的價格預計在15000元／平左右，而兩個項目位置接近，最終的價差也不算特別大。
品牌PK
正商這個項目我們並不熟悉，畢竟它是河南本土的開發商，首次進入武漢，個人感覺他比較類似武漢的福星惠譽。
資料顯示，正商集團1995年創立於鄭州，是集房地產開發、工程建設、物業服務、酒店管理、醫院管理、投資和信託基金管理於一體的跨國企，業集團。經營區域涵蓋河南鄭州、洛陽、信陽、新鄉、許昌、北京、山東青島、海南文昌、中國香港及美國、日本、新加坡等地。
擁有中國香港主板上市公司正恆國際控股（00185.HK），美國紐約證券交易所上市公司GMRE(全稱 Global Medical REIT, Inc.全球醫療房地產投資信託公司，代碼GMRE），中國新三板上市公司興業物聯（全稱河南興業物聯網管理科技股份有限公司，代碼872196），同時正商集團也是鄭州銀行(06196.HK)的第三大股東。
正商地產蟬聯中國房地產百強企業，連續五年銷售額和銷售量位居鄭州第一名，榮獲河南省著名商標。2016年正商地產銷售額261.2億元，銷售面積270.7萬平方米，名列河南省第一名。
據悉金地保利褐石公館雖然為金地和保利合作項目，但保利似乎只負責營銷等部分，產品的開發層面上還是由金地負責。
而金地集團不用多介紹，老牌的“招保萬金”四大家之一，初創於1988年，總部設於中國深圳，1993年開始經營房地產業務，2001年在上海證券交易所上市（600383.SH），是中國最早上市並完成全國化佈局的房地產企業之一。金地集團目前的業務包括住宅開發與銷售及裝修、商用地產開發與銷售及持有運營、房地產金融、物業服務與社區經營、以網球為特色的國際教育及體育產業運營等，開發及持有的住宅及商用地產項目覆蓋中國7大區域，50座城市，並在美國覆蓋東西海岸8座核心城市，擁有11個項目。
進入武漢多年，足跡遍佈武漢三鎮，在武漢開發有金地格林小鎮，金地自在城、金地悅江時代等十多個項目。
所以，從品牌層面上來看，金地是優於正商的。
產品PK
金地保利褐石公館淨用地面積55872.66平方米，總建築面積186867.20平方米，住宅建築面積128004.34平方米，容積率2.41，綠化率30%，總戶數1122戶，其中普通商品住宅987戶，公租房135戶，停車位1327個。
普通商品住宅戶均123平！把別墅加一起這個戶均面積其實真算小的，而且那些別墅基本只能算是洋房了！總規劃20棟樓，包括1棟11層小高層，5棟高層，1棟超高層，以及13棟4-6層別墅。還有一所幼兒園。
據悉，金地保利褐石公館10月底將首推4-7號樓11-18層小高層，建面約108-140平產品。其中4號樓18層，5號樓11層，6號樓17層，7號樓13層。兩梯兩戶。共計236套房源。
目前，項目正在交資料。
而根據規劃，正商金域世家項目淨用地面積95529.60平方米，總建築面積315202.57平方米，商品住宅建築面積220495.55平方米，容積率2.497，綠化率30.1%，總戶數2032戶，地上停車位4個，地下2356個，總共非機動車停車位1350個，套均面積100平米左右。
總樓棟數18棟，其中1號樓是公租房，佔住宅建築面積5%，而且是獨立管理。3、4、5、7、8號樓分別為29層和34層的高層，11、12號樓25層，15、18號樓18層，6號樓17層，9、10、13、14、16、17號樓為11層小高層。
其中，11層小高層為1梯2戶純板樓，高層大多2梯3戶非連廊結構。
據悉，正商金域世家將在2018年10月開盤，首開13-18號樓，主推113、124、125平非毛坯房源。其中15、18號樓18層樓高層113平米和125平米。13、14、16、17號樓11層小高層124平。
目前，項目正在交資料，是否能用公積金貸款暫時還不知道。據置業顧問透露，預計價格在15000元/平左右。
產品上來看，兩個項目均走的是高中低配的套路，金地的項目有6層樓的疊拼別墅，正商則最低只有11層洋房。也不知道為什麼金地會在這塊地上設計別墅，畢竟不靠山也不靠水，白沙洲整體的自然環境也不太好，地塊也不屬於城市中心，感覺有一種為了改善而改善的意味。
整體來看，金地的改善意味更濃一下，正商則剛需多過於改善。首期都推出的是可以增加溢價的洋房產品。
戶型PK
正商首推戶型
優點
① 戶型方正，全明，南北通透，雙陽臺，採光通風較好；
② 三開間朝南，主臥、客廳、次臥朝南，採光通風較好；
③ 餐廚客一體，動靜分區顯得戶型寬敞大氣；
④ 主臥套間，帶獨立衛生間，舒適度較高；
缺點
走道略長，浪費了不少面積。
優點
① 戶型方正，全明，連廊結構，南北通透，通風較好；
② 主臥、客廳、次臥三開間朝南，採光通風較好；
④ 主臥帶獨立衛生間，舒適度較高；
缺點
廚房與主臥隔得略近，整體動靜不分區。
優點
① 戶型方正，全明，南北通透，雙陽臺，採光通風較好；
② 三開間朝南，主臥、客廳、次臥朝南，每個房間面積都很大；
③ 餐廚客一體，動靜分區，顯得戶型寬敞大氣；
④ 主臥套間，帶獨立衛生間，舒適度較。
缺點
走道略長。
金地保利褐石公館戶型
這是目前市場上流行的四角分佈戶型，四房兩廳兩位，主臥是帶有衣帽間的套房，四個房間分佈在四個角，整體互不干擾，這種設計私密性不錯，但整體上來看動靜不分區。
項目配套
1
交通配套
地鐵上，兩個項目距離最近的地鐵站是地鐵5號線的白沙五路站，直線距離都不超過1000米，金地可能略微遠一點，也遠不了多少大約遠個200米左右。從東原啟城門口經過，也算在步行範圍之內。
公交上，正商項目門口就是白沙洲的主要公交636、632，兩路公交的起點站。金地目前的營銷中心也靠近著個起點站，這兩路公交車中，636路公交是經由白沙洲大道往武昌火車站，最後到達中南路一帶。632路公交是經由白沙洲大道往雄楚大道方向，中間會經過雄楚大道上多個BRT站點。
自駕方面，沿著項目門口的白沙五路，驅車3分鐘之內可以到白沙洲大道，到了白沙洲大道往南兩分鐘之內便可以上三環線，往光谷、漢陽方向都比較方便。
2
教育配套
但由於臨近兩個項目的青菱城市花園、華潤紫雲府等都已經交付入住，項目周邊基本設施還算比較成熟。
幼兒園還算比較多，除了項目自身配備有一個3000平米左右的幼兒園外，周邊目前有洪山區實驗幼兒園紫雲府分園，這是個公立幼兒園，據說每個月費用只需要幾百元，好像目前基本只針對華潤紫雲府的業主。還有奧斯卡國際雙語幼兒園等私立或普惠幼兒園。
小學方面。兩公里內，目前已經開學的有廣埠屯小學清江錦城分校，其次還有一個洪山區廣埠屯小學青菱城市花園分校已經報建。臨近的東原啟城項目也規劃有武珞路小學分校。中學方面，最近的是清江錦城的中學，據說是華師一附中的分校，另外有一個張家灣中學和卓刀泉中學分校在白沙洲大道上，離項目大概3公里。
而兩個項目均配備有兩個幼兒園，在金地保利褐石公館和青菱城市花園中間還規劃有廣埠屯小學分校。
3
商業配套
兩個項目中金地保利褐石公館有一個集中的小型商業街區，而正商基本沒有這一規劃。
周邊臨近的兩個小區已經交付，且入住人數較多，因此周邊超市、餐館、藥店、社區診所、菜場等配套都有，日常生活方面都可以滿足。
大型商業上，整個白沙洲板塊之前都靠著清江錦城的40萬方商業餅子過活。今年這個40萬方商業體出了一棟樓的規劃，但感覺是個公寓，所以這個商業體還在是畫餅子階段。有消息說，清江的商業可能會在5號線2021年通車的時候開業，所以究竟是啥樣，大家都不知道。
前段時間，白沙洲還出了一個居然之家的規劃，業態包含了酒店、寫字樓、影院、家居賣場等。這個項目在白沙三路與白沙洲大道交匯處，與正商金域世家直線距離在2.5公里左右，目前倒是在緊鑼密鼓的施工中，據說明年10月份要開業。
距離項目5-7公里的距離內的武泰閘有一個叫萬隆廣場的商業綜合體，體量不算特別大，但總之也算是麻雀雖小五臟俱全，裡面有個挺大的武商量販超市，還有一些餐飲、服裝、兒童樂園等業態分佈。但由於是在主幹道旁邊，且商場體量有限，這個商業體停車不太方便。
距離項目最便利的商業項目是經開的永旺夢樂城，從兩個項目走三環線過白沙洲大橋，一下橋就到了。
配套上來看，兩個項目雖然大體配套上差不多，但有一些細微的差別，比如金地保利褐石公館有一個集中的小型商業街區，但正商金域世家沒有。金地保利褐石公館更加靠近規劃的小學。
圈圈有話說
1、白沙洲的開發模式較為落後，目前還處在大規模的改造中，道路破敗，配套尚缺。雨天一身泥，晴天一身灰仍是目前的真實寫照，而且未來的三到五年內這樣的情況可能仍然沒辦法得到改善。所以在這個地方購置改善類產品真的不是很建議。
2、正商的置業顧問對外透露價格在15000元/平左右，金地的置業顧問透露價格在16000元/平左右。
這一價格比目前白沙洲的整體均價要高出將2000-3000元/平。周邊最近備案的新房是東原啟城毛坯備案價在10500元/平左右。
兩個項目將近8400元/平左右的樓面地價，如果按照東原的價格，那基本是個虧得。而參照之前江夏地王中海光谷錦城，8200元/平的樓面地價，最終含裝修15700元/平左右的價格。所以兩個項目賣到15000元/平，是有一定可能性的。
首期都推出的是小高層洋房產品，在這一方面兩個項目可謂是正面廝殺。
但正商的項目首推的面積段多過於金地，兩個項目是否可以裝修貸款目前都還在談。
從首付門檻上來說，正商的最小戶型是113平，若裝修可以貸款，首付門檻在50萬左右。若裝修不可以貸款，預計首付門檻在74萬左右。
而金地由於統一推出140平戶型，若裝修可以貸款，首付門檻67萬左右，若裝修不可以貸款，首付門檻在92萬左右。圈圈沒有為大家算月供，只能簡單透露下，金地的總價高，因此月供也不低，看起來不算是一個剛需可以接受的月供範圍。
從這一個價格對比上來看，正商的優勢較為明顯。因此圈圈猜測，在白沙洲的客戶都被13500元/平的價格養叼了之後，從價格層面上正商的客戶群會豐富一些。
3、白沙洲整體的地質情況不太好，地下溶洞較多，臨近已經交付的華潤紫雲府三期曾經出現過樓梯傾斜。而在正商項目的施工中，曾經出現過地陷。也是因為這個原因，白沙洲的5號線都採用的是地上輕軌的形式。
4、在踩盤過程中，圈圈個人覺得這兩個項目的位置還算不錯，雖然比不上烽勝路上的項目緊鄰地鐵，但兩個項目離在建的5號線地鐵也不遠，並不會受到軌道交通的噪聲影響。且靠近三環線，去光谷、漢陽都方便。劣勢是教育配套、大型商業配套、公共交通配套不夠豐富，不過這是白沙洲幾乎所有項目的共性問題。
綜合PK結果
區位：
正商金域世家 三顆星
金地保利褐石公館 三顆星
配套：
正商金域世家 三顆星
金地保利褐石公館 三星半
產品：
正商金域世家 三顆星
金地保利褐石公館 四顆星
價格：
正商金域世家 四星半
金地保利褐石公館 三顆星
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