调控高压之下，广州楼市的整体走向成为当下热议焦点。近日，《中国经营报》记者从第一太平戴维斯提供的2018年第三季度广州房地产市场报告了解到，广州九区（不包括从化区、增城区）7~8月的住宅成交环比下滑明显，而中心城区和市郊区域的表现有着较大差异。
第一太平戴维斯认为，广州住宅调控接下来不会放松，住宅销售市场的整合仍将持续，而中小型开发商在短期内将面临较大的资金压力，“在下季度，广州一手住宅销售市场的去化周期和成交均价的增幅将继续放缓。”
值得关注的是，广州甲级写字楼在2019~2021年将迎来交付高峰，将有超过270万平方米新增供应入市，主要集中在琶洲、国际金融城等新兴商务区。随着新增供应逐渐增多，第一太平戴维斯预计，广州甲级写字楼的空置率将会有所上升，而租金增速将有所放缓。
住宅成交区域表现不一
2018年第三季度，广州九区在7~8月的月均成交量54.4万平方米，环比下降7.5%，平均售价格环比下降2.6%至22090元/平方米。
记者注意到，分区来看，中心城区和市郊区域的市场成交表现有所差异。7~8月份，广州中心城区一手住宅月均成交量环比下降19%至13.5万平方米，成交均价环下跌2.7%至40659元/平方米。而市郊区域的月均成交量为41万平方米，环比下降3%，下降幅度相对较小，而且成交均价环比上升3.3%至16052元/平方米。
此外，期内广州服务式公寓市场并无新增供应，入住率升至99.3%，环比增长0.1个百分点，同比增长6.4个百分点。租金同样有所上升，环比增长4.7%至每平方米每月203.1元。
第一太平戴维斯分析，预计广州政府对住宅销售市场的调控仍然不会放松，广州住宅销售市场的整合仍将持续。中小型开发商在短期内将面临较大的资金压力。
“高负债的开发商将把现有库存加快推出市场，广州住宅市场的新增供应将在未来短期内有所提升。”第一太平戴维斯表示，受限购限贷政策影响，预计下季度广州一手住宅销售市场的去化周期和成交均价的增幅将继续放缓。
值得一提的是，广州服务式公寓市场将在2019年保持上升趋势。第一太平戴维斯指出，随着朱美拉和罗斯伍德等新增服务式公寓入市，广州市的服务式公寓存量将增加15%。
“鉴于未来短期内的新增供应主要集中在天河，预计该区域的服务式公寓的市场竞争将会变得愈加激烈。然而，由于市场需求旺盛，广州服务式公寓市场的租金增幅和空置率不会受到太大影响。”第一太平戴维斯表示。
写字楼大量新货来袭
优质零售物业市场方面，在2018年第三季度，全市体验式业态占比为32%，环比增长0.7个百分点。
其中，越秀和海珠区的体验式业态占比最高，均达40%以上，而海珠区在本季度的占比增长最快，为2.7个百分点。2019年将迎来优质零售物业的交付高峰，随着大量新增供应入市，预计全市空置率将有所上 升，租金增长将有所放缓。
值得关注的是，甲级写字楼同样表现可圈可点。在2018年第三季度，位于琶洲的保利中悦广场入市，贡献新增供应8.7万平方米，将全市甲级写字楼存量推高至507万平方米。
记者注意到，甲级写字楼的存量虽然走高，但写字楼租赁市场需求强劲，广州全市空置率环比下降1.2个百分点至3.7%，平均租金为每平方米每月173.2元，环比增长2.8%。
具体而言，越秀区和天河北的空置率相对较低，均为1.2%，分别下降了3.5个百分点和1.3个百分点。珠江新城空置率环比下降1.0个百分点至4.1%，琶洲空置率环比下降0.4个百分点至7.2%。珠江新城的租金最高，环比上涨3.8%至人民币每平方米每月202.9元。琶洲的租金也环比上涨了4.3%，为每平方米每月141.7元。
第一太平戴维斯表示，预计位于琶洲的保利天幕广场将在下季度交付，为广州甲级写字楼市场带来12万平方米的新增供应，同时，预计2019年至2021年将迎来广州的甲级写字楼交付高峰，将有超过270万平方米新增供应入市，主要集中在琶洲、国际金融城等新兴商务区。
“随着2019年新增供应逐渐增多，预计未来广州甲级写字楼空置率将有所回升。” 第一太平戴维斯认为，随着近年租金的快速上升，预计未来广州甲级写字楼租金增速将有所放缓。
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