近日，17家房企发布的销售数据显示，前8月合计销售额为18998亿元，同比增长31%。从同比数据看，房企销售业绩分化明显。恒大基本持平，而建业、远洋、景瑞同比增长近50%。环比方面，8月单月环比增长6%。企业方面，富力、恒大、碧桂园、雅居乐、龙光、万科等销售金额环比下滑。
整体看，龙头房企明显放缓，部分中小房企增长明显。从各大龙头房企上半年业绩会的表述看，尽管货值充足，但大型房企主动降杠杆意图明显。
究其原因，只要是因为在楼市调控政策持续收紧、融资渠道收紧、融资成本上升、去杠杆降负债的大背景下，房地产行业的资金实力正在接受着严厉的考验，在融资渠道不断受限的情况下，想方设法卖房促进销售回款成了地产商最好的选择。
“资金链紧张基本是各家房企面临的共同难题。项目上的各个环节都是一环紧扣一环，一旦其中一个出现问题，整个项目就面临着崩盘的危险。” 一名地产从业者表示，“看财报的话，大部分上市房企的销售额都不错，但事实上大家的销售规模增速已经放缓了，加上现在借钱也难，现金流和债务问题让企业承受着不小的压力，所以很多开发商都把回款保证现金流归为工作的重中之重。”
从2018年上半年销售额排名前5的开发商的财报中，我们可以发现，在销售业绩大涨、营业收入大增和净利上涨的同时，前五名开发商的有息负债高达15850亿元。
其中，中国恒大达到6762亿元，碧桂园2945亿元，万科集团1794亿，融创中国2098亿元以及保利地产2251亿元。
据Wind数据显示，截至6月30日，房地产行业资产负债率为79.46%，相比一季度环比上涨0.6%，同比上涨1.44%。
绿地控股集团股份有限公司发布中期营业报告，扣非净利润报63.2亿元，同比增长56.87%，这也是两年以来表现最好的数据。然而CRIS研究中心披露的公司高达187%的净负债率尽管脱离了“200%+”的净负债率高危区，但是在这个去杠杆化的经济环境下仍然让绿地有些喘不过气。
资金是房企的命脉，高负债一直是房地产行业的“生存法则”，依靠高杠杆、高负债来实现规模的扩张。但在面对去杠杆和融资渠道收紧的现实情况下，多数开发商不约而同的选择了减缓规模扩张和去杠杆降负债的路径。
此前，有关记者从一份恒大集团《2018年“金九银十”销售政策及全员营销重大奖励办法》的文件中看到，恒大集团在2-3月份的全员营销卖房的活动中累计成交金额达到170亿元。在集团13.7万员工中，90%的员工、共12.2万人参与了全员营销，合计推荐到访514万组，合计推荐成交15765套，金额170亿元，共计有10907名员工获得佣金及奖励，合计发放佣金及奖励3.03亿元。其中，最高个人奖励高达97万元。
值得一提的是，此次恒大在员工推荐购房方面对于员工的奖励也比以往的力度要大。文件内容显示，若客户交齐首期款签署合同之后，除原有1%佣金给予员工额外1%佣金奖励，即按成交总额的2%计发佣金。
无独有偶，绿城中国不久前曾要求员工“全面”加速资金回笼。公司备忘录还要求员工：加快销售，坚决执行“早销、多销、快销”的策略；加大应收款项催收力度等。
今年七月，龙湖地产被爆出旗下网红楼盘北京“龙湖·长城源著“因质量问题深陷与业主的纠纷之中。据业主透露，这是由于开发商为赶在交房日期前完成绿化，地面没有压实，后被雨水倒灌所致。而有业内人士表示，龙湖之所以为保证在承诺的时间内交房、尽可能免于交违约金，是由于企业存在回笼资金的压力。
据恒大研究院数据，未来4年是企业有息债务兑付高峰。2018年下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015~2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。
以金科为例，今年7月，金科地产披露其2018年度累计新增借款情况，显示截至2018年6月末，公司合并口径下（下同）借款余额为781.49亿元，较2017年末借款余额677.16亿元增加104.33亿元，增加金额占2017年末经审计的净资产223.66亿元的46.65%。
债务兑付压力增加，市场下行，开发商不得不开始快速出货。多家开发商高层曾告诉第一财经，即便项目亏损，也要保证现金流。
“行业过冬的日子可能要来了。”一位TOP30地产总裁说。
不久前，位于上海宝山的招商雍和府开启了一轮以让利为目的的促销。在其对外的营销宣传中，9月在该项目买房可获得宝马品牌汽车（可折现）一辆。
相比此前一二线热点城市的一房难求，如今开发商已经开始变相促销，这在一年前简直是不可能想象的事情，开发商其实并不是为了降价，只是希望可以快速出货来缓解自己的资金压力。
据上海的中介反映说，如今上海的二手房基本是8.5折到9折的水平，上海部分郊区的新房已经卖不动。
上述现象从开发商的认筹情况可见一斑，郊区多个楼盘认筹不足10%。通过查阅上海公证网，我们可以发现，葛洲坝绿城玉兰花园认筹数为8套，总计房源223套，认筹比4%；招商雍和府认筹数25套，总计房源350套，认筹比7%；三湘海尚云邸认筹数5套，房源161套，认筹比3%；正荣璟园认筹数5套，房源54套，认筹比9%。
而来自上海中原统计数据显示，上海上周（9.3~9.10）新建商品住宅成交面积13.7万平方米，环比减少61.5%。
而在中国的另一座一线城市，广州多盘降价优惠幅度高达20%
距离“史上最严”调控政策一年有余，广州楼市上涨动力逐渐熄火，成交量萎缩。据“镁刻地产”记者（以购房者身份，下同）实地调研多个楼盘发现，近半年广州部分楼盘价格开始松动，多盘以特价房之名行降价之实，降幅在10%~20%。
记者在现场看到，南沙保利城售楼部仅寥寥数人，冷清的售楼部与半年前的人声鼎沸形成鲜明对比。彼时，记者在此看房，售楼部人来人往，嘈杂无比，小户型尤其抢手，很快售卖一空。如今，保利城新再推出的四期产品74平方米小户型货量充足，还有特价单位推出。
目前，随着调控深入，开发商回款压力越来越大，降价出货将成为下半年的趋势。
位于广州13号线南岗站周边的一个住宅盘，声称价格“回到2年前”。该盘上周末（9月8日~9月9日）专场特惠，20套特价房源，最低2.1万/㎡，最高不到2.5万/㎡。整体均价直降5000元。而该项目2016年首批开售信息，68㎡~98㎡复式，总价180万/套起。折算单价也要2.6万/㎡。
此前，恒大早已开始全国促销，进行全国打折促销，希望尽快出货。其实行业内的明眼人一看就知道，这是开发商一贯的做法，选择降价促销，主要还是为了保证走量！
伴随着近期热议的房地产税，各大城市房地产市场预期已经下调，而开发商下半年也将面临更大的去化压力。因此，在逐渐显露的楼市压力下，往年的“金九银十”今年或许很难看到了。
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