以1973年股災為背景的《大時代》劇照
打破1968-1973年香港樓市持續繁花似錦盛景的，是又一個新的影響因子——股市。當樓市投機與股市投機相撞，會怎樣？並不怎麼美好。日後，人們用這樣兩個字來形容那場相遇：災難。
01
較之於從前，在1968-1973年的這場繁榮裡，香港地產商的動作中最大的新意在於——搞上市。資本猛虎下山，樓市一片沸騰。
從1971年起，香港進入麥理浩時代。
在長達10年零5個月的任期中，這位在任時間最長的港督，見證了香港經濟成長為亞洲四小龍之一的騰飛，也見證了香港樓市與股市的震盪。
1972年，麥理浩提出“十年建屋計劃”，開發新界，大建廉租屋。但真正落實也得到四五年之後。
也就是說，當時香港樓市的天下，仍舊還是由地產商們所主導。而這一時期的香港地產大佬們早已玩膩了“樓花”，開始探索新花樣。
彼時，香港金融又發展迅猛，恰好為這些新花樣的誕生提供了溫床。一場即將到來的樓市變革，正在天時地利中悄悄醞釀。
60年代初及以前，香港證券交易所絕世無雙，只此一間。但，股票買賣成交量極小，而且參與買賣的悉數為歪果仁。
60年代後期至70年代，香港經濟快速騰飛，金融角色的重量日益加強，股票金融機構也隨之增多。先是1969年，遠東證券成立。後來，1971年，金銀交易所成立。
與金融機構增多成正相關，香港市民對於炒股的熱情也跟著有增無減。
市民對於股票的風險認知未必是真正的瞭解，但那根本不重要，最重要的是，街頭巷尾所有人都知道一點：炒股很賺錢。
炒股比炒樓花還賺錢，又快又省。彼時，香港市民找到了一條快速致富的捷徑。人們省吃儉用買股票，寄希望於能夠一夜暴富。
熙熙攘攘的人群中，不是所有的人都能炒房，但沒有人不炒股。彼時的香港，炒房的人有，炒股的人有，沒有人不瘋狂地搞投機。
與此同時，香港的地產商們也在這波金融契機中找尋到發財致富的新路子和地產的新玩兒法——成立上市公司，發行股票，募集資金。
這在當時很流行。
自1972年至1973年，香港有119家公司上市。單1973年底，上市公司數量便達296家。而香港四大地產天王家的旗艦公司，也都在1972年下半年集中上市。
香港房地產市場的新玩兒法，無疑，成為香港樓市和股市的助推器。當然，側面來說，也是為這瘋狂推波助瀾。
熱熱鬧鬧的1972年，不斷推著瘋狂前行。而置地飲牛奶事件，更擴大了這場瘋狂的規模。
1972年秋，置地在收購牛奶公司的過程中，引發一場華洋大戰，致使牛奶股價一飛沖天。
從中獲利的小市民四處宣說飛黃騰達的成功案例，而越來越多的人被蠱惑著加入到炒股的大軍中。
邪乎的是，那段時間的股票，甭管差的好的大的小的，幾乎只要是只股票就會漲。越漲越買，越買越漲。
最終，1973年，這場瘋狂迎來巔峰時刻。
恆生指數從1972年的400點，漲到1700多點。地產商則是瘋狂增發募資。以長江實業為例，光1973年就發行新股5次。
然而，迎接瘋狂的，是從一場股災蔓延而開的樓市衰退與香港經濟重創。
說起來，引爆這場瘋狂之雷的，實在是出乎意料。
一家報紙稱市場上發現某家公司三隻面值千股的假股票。
儘管，隨後警方調查發現，那家公司是躺槍，而且本身業績跟實力不容小覷。但是，懷疑和不安卻在股民中傳播開來。
有假股票？萬一自己手裡的股票是假的呢？一傳十，十傳百，百傳千千萬。三人成虎。千萬人之後，沒人再關心消息是真是假。
股票拋售浪潮席捲香港，恐慌性拋售由小及大，產生連鎖反應，一場被稱為史上最慘的港股災難接踵而至。
理查三世因為一顆馬蹄釘，失了一個帝國。而1973年的香港股市，因著一則不知真假的消息，在巔峰時刻墮入冰點。
恆生指數年底跌至400點，次年底更是跌到150.11點，跌幅近91%。大批股民畢生積蓄化為烏有，跳樓自殺屢見不鮮。
匯豐銀行1973年，高峰時段，股價曾到66.4港幣，1974年後最低跌到7.6元港幣。老牌地產龍頭香港置地，股價從66港幣跌至3.4。即便是李嘉誠的長江實業，也從28.6元跌至1.7元。股市坍塌，殃及樓市。香港樓市也隨之崩潰，樓價、租金大幅下跌，下跳30-40%，甚至地價也下跌40%。
這場股災來勢兇猛，樓市元氣大傷。自1974年至1976年，香港樓市進入衰退和修復期。這場修復，要比此前的衰退期要長。
日後探究這場股災的原因，可謂百孔千瘡，因由非一。然而，導火索卻只是一則消息。不禁令人唏噓。
人們後來說，1973年的香港，是充滿瘋狂和失落的。是毫無理性可言的。但當是時的人們卻無比堅定的認為，炒股才是正常和理性，不炒股才是傻X。
以1973年這場股災為背景的電視劇《大時代》在主題曲中吟唱：如此年代滿障礙/如此時候預計將來/驟眼望幾許悲幾許得失/逝去不再。
也是這一年，功夫巨星李小龍隕落。在失落和瘋狂中搖曳的香港1973，最終也跟著巨星一起謝幕。
然而，香港樓市的故事並沒有終結。四大天王的地產帝國，仍在繼續搭建。而瘋狂也沒有被徹底扼殺，它依舊在每個樓市的跌宕起伏中逍遙快活。
02
1976年的大陸，終於從十年浩劫中掙扎出來，逐步邁向充滿無限希望的1978年。那些日後叱吒風雲的地產大亨們，也各自在自己的人生軌道上向著地產行業靠攏。而同一期的香港，樓市歷經幾度沉浮，地產商大浪淘沙，笑到中場就已經成為王者。
1973-1975年，是香港經濟的蕭條期，地產和股市遭受重挫。然而，房地產、股市的分野也從這時期逐步顯現出來。
譬如匯豐和恆生銀行雖則股價縮水，但淨利潤業績卻並沒有顯示倒退，甚至可以說是平穩增長。
拿匯豐來說，1973-1976年間，淨利潤分別為2.79億、3億、3.33億、3.93億港幣。如此這般，香港地產界中的長江實業、新鴻基地產等，也在樓市的衰退期中實現業績的平穩增長。且，他們在衰退期囤地無數。
這些使得長江實業、新鴻基等四大地產家族逐步在市場中實現優勝劣汰，在格局上也逐步走向四分天下的壟斷。
1975年底，香港樓市逐步回暖。等到1976年，香港經濟復甦，港府修建地鐵之際，土地價值得到一定提升，香港樓市也就再度劃入走向繁盛的軌道。
這一年的香港，GDP增速達17.1%，各方面都表現出欣欣向榮。
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“千言和萬語隨浮雲掠過”。與此同時，港府放鬆對外匯、黃金管制，吸引不少外資進駐。1978年，港府解凍銀行對牌照的發放，更有大批國際金融機構進入，香港便開始向著亞太區國際金融中心轉型。
曾經有個段子是講銀行牌照的。一位教授問學生：銀行最核心的競爭力是什麼？下面學生齊齊答：人才。而教授慢條斯理地說：是牌照。
牌照的發放對香港銀行業的繁榮有著不可磨滅的作用。至80年代，香港銀行業除主力匯豐和渣打外，還有許多其他派系，妥妥成為世界第三大金融中心。
金融、貿易、資本推動著彈丸之地的香港步入國際舞臺。對香港樓市而言，這既意味著新動力的產生，也意味著香港樓市的影響因子日益複雜化。
彼時，香港樓市還尚未真正見識到這種國際大環境下牽一髮而動全身的威力。
當真正見識到的時候，已經是90年代末期，而那種威力後來化為陰影一直長存於香港樓市的醒世警言中。
這陰影，提醒著任何一個地區，樓市並不是沒有天花板。但往往，當觸碰到天花板的那一刻，這認知便為時已晚。
當是時的香港樓市，正是朝著沒有天花板而去。前幾年，香港人喜歡炒股票，這一時期的人們，愛炒房。
1976年，一套40平的房源，售價還在2650元/平，到了1981年，價格已經漲到10500元/㎡。香港中區非工業用地的拍賣價格，從1976年的14910元/平，到1981年的347200元/平。五年裡，房源單價漲了5倍，地價更是瘋狂，漲了23倍多。
康樂大廈附近還曾拍出過一宗47.55億的天價地塊。1977年，香港人口已經突破450萬。兩年後，人口突破500萬。人口驟增和土地的稀缺性成為香港樓市的先天性不可調和的矛盾。
土地資源日益稀缺，房價上漲，地價上漲。香港市民從這其中看到了商機。人們頻頻炒房，甚至炒寫字樓。最經典的一個炒作案例，是香港的金門大廈。
在1978年-1980年間，金門大廈輾轉3次，價格從最初的7.15億，炒到16.8億。此外，港府此間賣地不斷，土地收入劇增。1976年賣地收入才4.41億元。而1980年時，已達39.3億元。
而手握大量土地的地產大鱷們，再次抓住了這場繁榮契機。
1977至1980年間，新鴻基總部搬到康樂大廈，員工擴招，新公司頻頻成立，酒店開業，甚至收購九龍巴士部分股權。銅鑼灣維多利亞中心也宣告落成。
1979年，李嘉誠從匯豐手裡完成對英資商行和記黃埔部分股權的收購。
1981年，恆基兆業上市時，已經成為香港家喻戶曉的“樓宇製造工廠”。
樓市衰退時，地產大鱷保存實力且反週期購入大量廉價地皮。而樓市繁榮之時，大鱷們則順勢高價入市。一出一進，穩賺不賠。
地價成本過高，小房企存活與新房企入場都成為難題，而地產大鱷的蛋糕卻越做越大。大魚吃小魚，香港房地產市場此後的競爭格局基本定型。
民間對樓市的推崇備至，讓香港樓市在邁向繁榮的同時，也在走向低谷。與此同時，香港歷史也在逐步向著大一統走來。而香港樓市與大陸動向的羈絆也日久彌深。
1977年，是英女王登基的千禧之年。年輕的MJ頂著爆炸頭受邀參加晚宴祝福，年輕的女王親切問他下一站將去向哪裡。
這一年，麥理浩獲得連任，港府也進行了巡遊和慶祝活動。英女王派了堂妹來港。彼時，英女王尚不知道，她能來香港的日子已經不多了。
1978年底，大陸實行對內改革、對外開放。1980年，又設立珠海、深圳、汕頭、廈門為經濟特區。
這股春風，刮到香港樓市，為港人和來港投資者增添了信心。這是當時大陸新動向對香港樓市的影響。
就香港內部而言，1978年，麥理浩還提出“居者有其屋”計劃，也從某種程度也推動著香港樓市的繁榮發展。
紛繁錯雜中，香港樓市的這場繁榮，一直持續到1981年。又是一個香港房地產的黃金時代。
彼時，香港房價成為世界第二。香港樓市如同一列永不停歇的動力火車，停不下來，也看似沒有盡頭。
列車的呼嘯聲中，偶爾傳來《1981》的低吟：這個世界實在變化太快/門前的小路已經被高樓取代/鋼筋混凝土已成為世界的主宰。
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