这两天，楼市传来的一则大新闻正在令全国吃瓜群众兴奋不已。
而在距离深圳120公里的中山市，在不到1个月时间里已准备出让10幅现房出售地块，总起拍价超过48亿元。
一石激起千层浪，从住建部发给6省市的红头文件，到广东房协内部讨论逐步取消商品房预售制的材料，再到如今落地到深圳的现房销售试点……
毋庸置疑，悬在预售制头上的达摩克利斯之剑正在缓缓落下。
令人玩味的是，这个始于上个世纪90年代“房改”浪潮中的预售制，24年前正是从深圳起步走向全国，24年后又从深圳率先拉开改革的帷幕。
不得不说，这颇有一番宿命论的味道。
预售制的前世
说到中国楼市，香港是一个绕不开的名词。
大家耳熟能详的土地所有权制度、土地出让金制度、以及楼市预售制、按揭制等等，这些制度身上都存在着浓厚的港岛风味。
而谈到香港楼市，有着“香港土地爷”“红色资本家”之称的霍英东是一个无法绕开的存在。
1945年，国共内战正式打响，香港成为了逃避战祸的避风港，在短短几年间，香港人口出现了爆炸式的增长，人多了很多人就无房可住了，只能住在楼梯上。
有需求没供应，这是一个典型的蓝海市场，带着对财富的憧憬，年轻的霍英东作出了人生最重大的一次抉择，加入到正在迅速崛起的行业：
地产业。
“红色资本家”——霍英东
进军楼市的想法是好的，但是问题来了，霍英东哪有那么多钱来建这么多房呢？
当时的香港楼市奉行的是整栋购买、分层出售、一次性付款的投资方式，这种楼市玩法平常老百姓根本负担不起，基本上就是资本家们的专属游戏，
如何让楼市走入寻常百姓家、从而来回收自己的资金成为摆在霍英东面前的首要难题。也正是这个时候，一个天才般的创意——卖楼花产生了。
凭借着这个天才般的创意，在短短一年多的时间内，后生小辈霍英东在香港四方街建起了100多栋楼，迅速崛起为香港地产业的龙头老大。
而卖楼花，就是预售制的前世。
预售制的今生
十一届三中全会后，邓走到了现代中国历史舞台的中央，他老人家大手一挥，改革开放的先锋深圳特区横空出世。
小渔村要搞改革开放这是好事，但问题是上头不拨款，地方穷的响叮当怎么搞特区？
这个时候，受到改革春风召唤的霍英东开到深圳，笑着对深圳的领导说：你们脚下的土地不就是钱吗？
深圳方面一听，就纳闷了土地怎么能是钱呢，难道香港那边有什么新玩法，于是马上派代表团去考察香港是怎么做的。这不去不知道，一去吓一跳，原来这土地还有这么多的玩法。
于是，卖楼花的升级版——卖地花就此出现在了内地，土地财政的根子从这一刻便已经埋下了。
1994年，中央正式出台了《房地产管理法》，其中明确提出“商品房预售制度”——这就意味着“卖楼花”正式诞生在了内地。
这两项革命性的创意，开启了中国楼市和地方财政的新篇章。
是非功过，自有定论
革命导师说过：任何事物的存在都有着其必要的合理性。关于预售制的是非功过，冥冥之中自有定数。
先来说说功，推进中国的城镇化预售制还是有历史功绩的。
从上头决定大力推进中国的城镇化那一刻开始，一个历史难题就出现了——中国人多，房少。
而预售制的出现很好的解决了这一点，开发商只要用一点点钱，甚至是空手套白狼，就能利用杠杆来开发房地产。
在银行给贷款，建筑商垫款，预售制度三位一体的背景下，房地产开发商如雨后春笋般涌现了出来。
开发商多了，房就多了，城镇化带来的“住”的难题就迎刃而解了，此后，推进城镇化就顺利多了。
当然，有利自然有弊。
预售制直接赋予了房子极大的金融属性，开发商随便盖个楼，只有建好几层，立马办预售证开盘卖房，拿到购房者从银行贷来的钱后，迅速还清拿地的钱；之后还立马把预售合同用来抵押向银行贷款。
开发商们通过金融杠杆来搞高负债式的大扩张，以时间换规模，以规模换利润，硬生生把房子搞成了快消品。
很明显，预售制就是房企玩金融杠杆的最佳工具。
另外，预售制让开发商玩起了杠杆不假，却把风险嫁接给了银行和购房者；
本来房企就没花多少盖房，在预售制下自己不但迅速回了款，还把预售合同用来抵押向银行二次贷款拍地，一旦楼盘烂尾或者卖不出去，损失的是银行。
对于购房者来说，预售制给自己留下了一地鸡毛；试想一下，房子还没盖好，开放商就从银行拿到了钱，那偷工减料便是家常便饭，这也是全国各地维权潮此起彼伏的根源；
而且，开发商一旦一言不合就跑路，让楼盘烂尾，那购房者真的是欲哭无泪。
取消预售制，影响深远
在如今去杠杆的大环境下，要想降低杠杆，特别是负债重灾区的房企杠杆，取消预售制就显得尤为必要了。
如果真的取消商品房预售制，那么毫无疑问，对整个市场的冲击无疑是巨大的。
第一：从开发商的角度来看，这是生死劫；对于房地产企业来说，没有了预售制，杠杆玩不转了，自己的资金压力无疑会变大，这对龙头企业影响相对来说小一点，但对一些中小型的开发商来说，这种压力无疑会致命。
甚至可以不夸张的说，起码50%的房地产企业会倒闭。
第二：从土地财政的角度来看；房企没钱了，拿地就会更加的谨慎了，而一旦房企不热衷于买地，那么地方政府对土地财政的依赖就不得不减少，这是一种倒逼；一旦房企不热衷于买地，那么地方政府对土地财政的依赖就不得不减少，这是一种倒逼；
第三：从去杠杆的宏观大环境来看；取消预售制，可以降低房地产公司的负债比例，从而达到降低银行等金融系统风险的目的，防止系统性金融风险的爆发；
第四：从购房者的角度而言，这是利好；现房现卖让购房者在市场上的地位上升了，他们不用对偷工减料的房子秋后算账，也可以不再为自己是否会接盘烂尾楼担心。
于国于民，取消预售制，这将是一件好事。
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