這兩天，樓市傳來的一則大新聞正在令全國吃瓜群眾興奮不已。
而在距離深圳120公里的中山市，在不到1個月時間裡已準備出讓10幅現房出售地塊，總起拍價超過48億元。
一石激起千層浪，從住建部發給6省市的紅頭文件，到廣東房協內部討論逐步取消商品房預售制的材料，再到如今落地到深圳的現房銷售試點……
毋庸置疑，懸在預售制頭上的達摩克利斯之劍正在緩緩落下。
令人玩味的是，這個始於上個世紀90年代“房改”浪潮中的預售制，24年前正是從深圳起步走向全國，24年後又從深圳率先拉開改革的帷幕。
不得不說，這頗有一番宿命論的味道。
預售制的前世
說到中國樓市，香港是一個繞不開的名詞。
大家耳熟能詳的土地所有權制度、土地出讓金制度、以及樓市預售制、按揭制等等，這些制度身上都存在著濃厚的港島風味。
而談到香港樓市，有著“香港土地爺”“紅色資本家”之稱的霍英東是一個無法繞開的存在。
1945年，國共內戰正式打響，香港成為了逃避戰禍的避風港，在短短几年間，香港人口出現了爆炸式的增長，人多了很多人就無房可住了，只能住在樓梯上。
有需求沒供應，這是一個典型的藍海市場，帶著對財富的憧憬，年輕的霍英東作出了人生最重大的一次抉擇，加入到正在迅速崛起的行業：
地產業。
“紅色資本家”——霍英東
進軍樓市的想法是好的，但是問題來了，霍英東哪有那麼多錢來建這麼多房呢？
當時的香港樓市奉行的是整棟購買、分層出售、一次性付款的投資方式，這種樓市玩法平常老百姓根本負擔不起，基本上就是資本家們的專屬遊戲，
如何讓樓市走入尋常百姓家、從而來回收自己的資金成為擺在霍英東面前的首要難題。也正是這個時候，一個天才般的創意——賣樓花產生了。
憑藉著這個天才般的創意，在短短一年多的時間內，後生小輩霍英東在香港四方街建起了100多棟樓，迅速崛起為香港地產業的龍頭老大。
而賣樓花，就是預售制的前世。
預售制的今生
十一屆三中全會後，鄧走到了現代中國歷史舞臺的中央，他老人家大手一揮，改革開放的先鋒深圳特區橫空出世。
小漁村要搞改革開放這是好事，但問題是上頭不撥款，地方窮的響叮噹怎麼搞特區？
這個時候，受到改革春風召喚的霍英東開到深圳，笑著對深圳的領導說：你們腳下的土地不就是錢嗎？
深圳方面一聽，就納悶了土地怎麼能是錢呢，難道香港那邊有什麼新玩法，於是馬上派代表團去考察香港是怎麼做的。這不去不知道，一去嚇一跳，原來這土地還有這麼多的玩法。
於是，賣樓花的升級版——賣地花就此出現在了內地，土地財政的根子從這一刻便已經埋下了。
1994年，中央正式出臺了《房地產管理法》，其中明確提出“商品房預售制度”——這就意味著“賣樓花”正式誕生在了內地。
這兩項革命性的創意，開啟了中國樓市和地方財政的新篇章。
是非功過，自有定論
革命導師說過：任何事物的存在都有著其必要的合理性。關於預售制的是非功過，冥冥之中自有定數。
先來說說功，推進中國的城鎮化預售制還是有歷史功績的。
從上頭決定大力推進中國的城鎮化那一刻開始，一個歷史難題就出現了——中國人多，房少。
而預售制的出現很好的解決了這一點，開發商只要用一點點錢，甚至是空手套白狼，就能利用槓桿來開發房地產。
在銀行給貸款，建築商墊款，預售制度三位一體的背景下，房地產開發商如雨後春筍般湧現了出來。
開發商多了，房就多了，城鎮化帶來的“住”的難題就迎刃而解了，此後，推進城鎮化就順利多了。
當然，有利自然有弊。
預售制直接賦予了房子極大的金融屬性，開發商隨便蓋個樓，只有建好幾層，立馬辦預售證開盤賣房，拿到購房者從銀行貸來的錢後，迅速還清拿地的錢；之後還立馬把預售合同用來抵押向銀行貸款。
開發商們通過金融槓桿來搞高負債式的大擴張，以時間換規模，以規模換利潤，硬生生把房子搞成了快消品。
很明顯，預售制就是房企玩金融槓桿的最佳工具。
另外，預售制讓開發商玩起了槓桿不假，卻把風險嫁接給了銀行和購房者；
本來房企就沒花多少蓋房，在預售制下自己不但迅速回了款，還把預售合同用來抵押向銀行二次貸款拍地，一旦樓盤爛尾或者賣不出去，損失的是銀行。
對於購房者來說，預售制給自己留下了一地雞毛；試想一下，房子還沒蓋好，開放商就從銀行拿到了錢，那偷工減料便是家常便飯，這也是全國各地維權潮此起彼伏的根源；
而且，開發商一旦一言不合就跑路，讓樓盤爛尾，那購房者真的是欲哭無淚。
取消預售制，影響深遠
在如今去槓桿的大環境下，要想降低槓桿，特別是負債重災區的房企槓桿，取消預售制就顯得尤為必要了。
如果真的取消商品房預售制，那麼毫無疑問，對整個市場的衝擊無疑是巨大的。
第一：從開發商的角度來看，這是生死劫；對於房地產企業來說，沒有了預售制，槓桿玩不轉了，自己的資金壓力無疑會變大，這對龍頭企業影響相對來說小一點，但對一些中小型的開發商來說，這種壓力無疑會致命。
甚至可以不誇張的說，起碼50%的房地產企業會倒閉。
第二：從土地財政的角度來看；房企沒錢了，拿地就會更加的謹慎了，而一旦房企不熱衷於買地，那麼地方政府對土地財政的依賴就不得不減少，這是一種倒逼；一旦房企不熱衷於買地，那麼地方政府對土地財政的依賴就不得不減少，這是一種倒逼；
第三：從去槓桿的宏觀大環境來看；取消預售制，可以降低房地產公司的負債比例，從而達到降低銀行等金融系統風險的目的，防止系統性金融風險的爆發；
第四：從購房者的角度而言，這是利好；現房現賣讓購房者在市場上的地位上升了，他們不用對偷工減料的房子秋後算賬，也可以不再為自己是否會接盤爛尾樓擔心。
於國於民，取消預售制，這將是一件好事。
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