【实务问答】新税法下个人出租不动产如何缴增值税和个税？
问：李老师，个人出租不动产（非住房），年租金收入10万。如何缴纳增值税和个人所得税？
答：按照财税﹝2016﹞36号文件的规定，其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。
《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）第一条第二款规定，其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。
同时，按照国家税务总局公告2016年第23号的规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
因此，该笔业务可以享受增值税免税的优惠政策。如果客户需要增值税专用发票，个人可以放弃享受优惠政策，按照5%缴纳增值税并给客户代开增值税专用发票。
个人所得税方面，按照新《个人所得税法》的规定，财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。财产租赁所得适用比例税率，税率为百分之二十。
根据《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》国税函〔2002〕146号 文件规定：个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，财产租赁过程中缴纳的税费、由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（每月最高800元）也可以在税前扣除。
按照《中华人民共和国个人所得税法实施条例》规定，财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。
因此，该笔业务的个人所得税，应该将10万元分12次在每个月申报缴纳个人所得税。每次可以扣除因租赁缴纳的税费、修缮费和20%的费用，然后按照20%的税率计算缴纳个人所得税。
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