【1—9月市場看點】
一、土地市場：出讓面積同比基本持平 出讓金額微漲
二、長三角重點城市土拍：無錫樓面均價依然處於“第三梯隊”
三、房企拿地：融資難度增加 聯合開發或成主流
四、新房市場：房價水平穩步提升 改善型置業需求明顯
五、趨勢預判：調控力度不放鬆 市場仍將持續平穩發展
一、土地市場：出讓面積同比基本持平 出讓金額微漲
土拍網大數據統計，2018年前三季度無錫市（不含江陰、宜興）經營性建設用地共成交44宗，出讓總面積208.09萬㎡，出讓總金額329.49億元；其中，涉宅類地塊（含商住、住宅）共成交25宗，出讓總面積178.4萬㎡，出讓總金額317.2億元。
1、同比成交分析——土地出讓金額同比上漲16.2%
2018年前三季度共成交經營性建設用地208.09萬㎡，與去年基本持平；成交金額329.49億元，同比上漲16.2%，並且是近幾年前三季度土地出讓金額最高。
2、區域分析——梁溪區成交面積與成交金額“領跑”五區
2018年前三季度，梁溪區成交了11宗地塊，總成交面積57.7萬㎡，總成交金額122.5億元，獲五區“雙料冠軍”。
3、用地性質分析——商住類用地成供應主力，成交面積、成交金額遙遙領先
2018年前三季度無錫市純住宅用地成交7宗，佔地面積46.1萬㎡，商住混合用地成交18宗，佔地面積132.3萬㎡，住宅類用地合計總成交面積178.4萬㎡，佔前三季度總成交面積的85.7%。
從土地出讓金來看，純住宅用地及商住用地總收入達317.2億元，佔前三季度總成交金額的96.3%。
二、長三角重點城市土拍：無錫樓面均價依然處於“第三梯隊”
1、土地出讓面積同比分析——最高漲幅達111%
與2017年前三季度土地出讓面積相比，2018年前三季度南京出現了下跌，杭州、無錫微跌，其它城市如蘇州、常州、南通均呈現了上漲的態勢，最高漲幅為111%。
2、土地出讓金額同比分析——上漲城市中無錫幅度最小
土地出讓金額方面，除南京與杭州減少之外，其它四個城市均有所上漲，其中依舊是常州增幅最大，達159%，蘇州增幅為32%，無錫增幅為16%，南通為60%；而南京和杭州跌幅分別為91%和10%。
3、宅地樓面均價——無錫樓面均價依然處於“第三梯隊”
在宅地樓面均價方面，可大致分為三個梯隊：
第一梯隊：杭州以近2萬的樓面均價位居第一，達19820元/㎡。
第二梯隊：蘇州與南京的宅地樓面均價均超1萬，相差2660元/㎡。
第三梯隊：常州、無錫、南通的宅地樓面均價未超萬元。
三、房企拿地：融資難度增加 聯合開發或成主流
1、深耕房企——拿地數量佔據絕對優勢
在前三季度出讓的25宗宅地中，城投拿下4宗地塊，龍湖拿下 3宗，萬科拿下2宗，另外雅居樂、路勁、美的、金茂、綠地香港等房企均有補倉，深耕房企的拿地數量佔據絕對優勢。這也從側面表明了這些房企對無錫市場仍有信心。
2、新進房企——陣營擴大，已有7家
目前長三角土拍市場大都以本土房企拿地為主，外來房企相對較少。但無錫呈現出了不同的特點，今年以來外來房企陣營不斷擴大，已經新增至7家（僅統計以招拍掛形式進入市場的新進房企）。
值得注意的是，今年房企聯合拿地開發的趨勢越發明顯，以招商為例，拿地當天即公佈與中駿、美的聯合開發競得地塊。隨著房企融資難度的增加，聯合開發或將成為主流。
四、新房市場：房價水平穩步提升 改善型置業需求明顯
2018年前三季度，無錫市商品房成交面積為547.71萬㎡，成交套數為50471套，成交均價14257元/㎡；其中，商品住宅成交面積為481.66萬㎡，成交套數為39587套，成交均價14533元/㎡。
1、商品住宅庫存去化週期達14個月
數據顯示，截止到8月底，無錫市商品住宅庫存量達698.9萬㎡，庫存套數達51465套，按照去化率12個月計算，去化週期達14個月。
2、各區商品住宅成交情況——惠山區成交面積以及成交套數均居榜首
從區域上看，前三季度惠山區買房置業熱度大增，無論是成交套數還是成交面積，均位列五區排行第一。
從成交均價來看，各區成交均價均在萬元以上，其中成交最熱門的惠山區成交均價11503元/㎡，為五區最低，這或許正是惠山區廣受購房者青睞的原因。而濱湖區仍保持房價第一的地位，成交均價18300元/㎡為五區榜首。
3、成交面積段分析——改善型項目市場認可度越來越高
從前三季度商品住宅成交的面積段來看，100-120㎡的首改戶型與140-160㎡的大改善戶型，成交套數相差不大。再次為120-140㎡的改善產品，成交套數3990套。而80㎡以下的戶型成交只有369套。
無錫市場主流已從傳統的“剛需置業”順利過渡到“改善置業”，購房者對於後期的居住要求將越發提高。
五、趨勢預判：調控力度不放鬆 市場仍將持續平穩發展
今年以來土地出讓政策頻出，競自持、競配建、限房價等成為重點城市推地的要求，加之房企融資環境收緊、償債壓力加大等現狀，房企拿地更加理性，部分附帶條件較多的地塊以及部分非優質地塊底價或者低溢價成交。
在“穩”字當頭的大環境下，在信貸資金收緊的大背景下，土地的溢價率走低亦屬正常，這也預示著整體土地交易會進一步趨於平穩，有利於未來樓市的健康發展。在房地產調控方向不動搖、力度不放鬆的嚴厲調控時期，雖然房地產企業繼續面臨著信貸收緊、資金緊張、融資困難、限購限貸、限售限價等問題的挑戰，但基於今年以來，市場供應充足、需求旺盛、房價基本合理，加上無錫經濟發展強勁、市政和公共服務投入加大，城市越來越宜居，對外吸引力日益增強，隨著國家穩增長、穩槓桿、穩市場各項政策的出臺，無錫房地產市場會繼續沿著健康平穩的方向發展。
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