21世纪的财富，主要有两种，一种是实物资产，一种是创新资产。
实物资产的估值逻辑是，人类的占有欲望。创新资产的估值逻辑是，人类的集成创新脑力值。
金银等贵金属、帅哥美女的高颜值，能够满足人类的占有欲望，都有一定的实物资产属性。但是，在人类的历史上，最能满足人类占有欲望的是什么？土地！记住，一定是土地！
在农耕时代，土地是一切财富之母，当然，也有瘠地和肥地之分，而在后工业、以及互联网时代，土地的财富属性，虽比不上农耕时代，但是，大城市的土地，依然占有80%以上的实物资产比重——你不信？北上深一套600平米以上的独幢别墅，价值5000万，而同样砖瓦砌成的别墅，在三四线城市只值500万，在你老家的农村，那就可能只值100万了。
这就是土地的魔力！越是大城市，土地越是值钱，越是人口密集的地方，土地越值钱。
01
言归正传。
10月10日，国家发展改革委办公厅发布关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知。
一看到这个新闻，我的第一反应是：50年前号召下乡，50年后号召进城！
我还清楚地记得，10年前，政策鼓励的是“建设新农村”——不可否认，在政策资金的扶持下，那些年，全国范围内，确实树立起极少数的“新农村”样板，江苏的华西村就是典型中典型。
但是，鼓励“建设新农村”，本质上讲，是不符合产业发展规律的，也是不符合人口迁移规律的。不信，你问问自己，你为什么不选择留在农村？不信，你看看华西村，曾经的“天下第一村”，今天已经负债累累、日薄西山。
后工业时代、尤其是互联网时代，经济发展和人口就业，主要依靠服务业为主的第三产业——人口越多的城市，第三产业越发达——北京的第三产业占比超过80%，上海超过70%，二线城市的武汉第三产业占比不到55%，我的家乡江苏泰州（三线城市）第三产业占比不到50%，利津县是山东还算是经济不错的县，第三产业占比不到40%——更不用去算广大乡村的第三产业了，正常情况下，占比不会超过10%。
全国三大产业的占比情况如下（截止2017年底）：
第一产业占GDP比重为7.9%；
第二产业占GDP比重为40.5%；
第三产业占GDP比重为51.6%
号召“1亿人口进城落户”，这是符合产业发展规律的，在中美贸易冲突导致出口经济遭压之下，对未来的经济也能起到刺激和拉动作用——第三产业以触动内需增长为主。
02
然而！
说到关键的了！
1亿人口进城落户，与我们到底有没有关系？当然有关系，不管你的户籍是否在农村，也不管你到底想不想进城。
大事件会触动大趋势，大趋势会触动每一个人的利益！
一、有些人应该进城落户，有些人不应该。
哪些人应该进城落户？
广大乡村的年轻人，应该进城落户，甚至四五线小城市的年轻人，也应该选择迁移大城市落户——在服务业占主导的新经济时代，城市相比乡村，大城市相比小城市，具有绝对的辗压优势。
哪些人不应该进城落户？
大城市的郊区农村，长三角和珠三角地区的富裕农村，这些地方的年轻人，如果不会青红皂白地去城市落户，以后，有可能会留下终生遗憾的。
事关进城落户，算什么帐？要算土地帐——城市和农村的土地属性是不一样的，城市的土地是国有的，个体没有任何所有者属性（“房地产”这三个字，你拥有的只有房产，而没有“地”），而农村的土地是集体的，个体是拥有一定的所有者属性的（承包权和流转权）。
也就是说，如果你所在的农村，距离大城市、距离发达地区太远，即使你拥有的农村土地再多，也没有什么价值。而如果你所在的农村，本身就在大城市的城乡结合部，哪怕你只拥有一亩农村土地，其未来的价值，都有可能是巨大的——
集体土地可以建租赁住房入市了，你知不知道？未来20年，大城市还要再扩容，还有可能扩容到你所在的农村，你知不知道？ 二、大城市的房价，中期小跌趋稳，长期依然涨。
1亿人口进城落户，50%，也就是5000万人口，会选择落户到哪里？当然是一二线城市，而且重点是前20大城市。
一二线大城市的房价，在经过近一年多的小幅回调后，事实上已经相对进入到震荡趋稳的区间（除厦门等极少数虚高的城市），未来1—3年，大城市的房价不会大涨，有可能小跌，但绝不会大跌——而在这一过程中，房租会补涨，通过3年左右的时间，大城市的房屋租金回报率，应该会进入到3%—3.5%的相对稳定结构。
过去20年，是中国城市化加速的20年，未来20年，是中国大城市化加速的20年，其背后的核心推动力是产业结构的变迁，产业结构的变迁又导致人口结构的变迁。
而大城市相比中小城市，其虹吸效应将明显增强，未来20年，中国前20大城市的人口总量，将至少增加5000万人——也就是说，1亿人口进城落户，至少有5000万人，最终进城落户前20大城市。
三、相比住宅，公寓更具投资价值。
鼓励1亿人口进城落户，这是户籍制度大改革的前兆。以前令人眩目的城市户口的含金量，从些将大大降低，这从去年西安、南京等地的抢人大战，我们就应该能体会到。
在同一个城市、同一个地段、同样大小的户型，同样的房屋租金，过去这么多年来，住宅的房价，为什么要比公寓高上近一倍呢？
除了房屋的产权外（住宅一般是70年，公寓一般是40年），这是较为次要的，最重要的是什么？是住宅附带的户籍属性，你拥有了城市住宅，你就拥有了落户城市的资格，你的孩子，也就可以选择周边的学区。
但是，现在，一切都变了，户口的含金量变低了（除了一线城市），为了拉动刺激城市经济，未来二线城市的落户门槛，以后只会越来越低，5年后，都有可能接近零门槛。
当城市户口的含金量变低，当城市落户门槛越来越低时，从单纯投资的角度，你为什么还要去选择住宅，而不是租金回报率接近翻一倍的公寓呢？
人生的每一次选择，都要好好算帐，算好趋势的帐。
当然，对大城市房价的预判、以及对公寓投资的建议，本文都是以本币（人民币）计量的，至于对标全球范围的购买力平价，那就得另议了！
\ END /
辨别趋势，学会投资；响应大势，一带一路！
欢迎大家加入“经观价值投资群”，杨老师不定期分享价值投资机遇，几个群现均满百人，群有群规，入群前，请先加杨老师助理的微信“13916924601”，详细了解群规！
閱讀更多 楊國英觀察 的文章
