21世紀的財富，主要有兩種，一種是實物資產，一種是創新資產。
實物資產的估值邏輯是，人類的佔有慾望。創新資產的估值邏輯是，人類的集成創新腦力值。
金銀等貴金屬、帥哥美女的高顏值，能夠滿足人類的佔有慾望，都有一定的實物資產屬性。但是，在人類的歷史上，最能滿足人類佔有慾望的是什麼？土地！記住，一定是土地！
在農耕時代，土地是一切財富之母，當然，也有瘠地和肥地之分，而在後工業、以及互聯網時代，土地的財富屬性，雖比不上農耕時代，但是，大城市的土地，依然佔有80%以上的實物資產比重——你不信？北上深一套600平米以上的獨幢別墅，價值5000萬，而同樣磚瓦砌成的別墅，在三四線城市只值500萬，在你老家的農村，那就可能只值100萬了。
這就是土地的魔力！越是大城市，土地越是值錢，越是人口密集的地方，土地越值錢。
01
言歸正傳。
10月10日，國家發展改革委辦公廳發佈關於督察《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》落實情況的通知。
一看到這個新聞，我的第一反應是：50年前號召下鄉，50年後號召進城！
我還清楚地記得，10年前，政策鼓勵的是“建設新農村”——不可否認，在政策資金的扶持下，那些年，全國範圍內，確實樹立起極少數的“新農村”樣板，江蘇的華西村就是典型中典型。
但是，鼓勵“建設新農村”，本質上講，是不符合產業發展規律的，也是不符合人口遷移規律的。不信，你問問自己，你為什麼不選擇留在農村？不信，你看看華西村，曾經的“天下第一村”，今天已經負債累累、日薄西山。
後工業時代、尤其是互聯網時代，經濟發展和人口就業，主要依靠服務業為主的第三產業——人口越多的城市，第三產業越發達——北京的第三產業佔比超過80%，上海超過70%，二線城市的武漢第三產業佔比不到55%，我的家鄉江蘇泰州（三線城市）第三產業佔比不到50%，利津縣是山東還算是經濟不錯的縣，第三產業佔比不到40%——更不用去算廣大鄉村的第三產業了，正常情況下，佔比不會超過10%。
全國三大產業的佔比情況如下（截止2017年底）：
第一產業佔GDP比重為7.9%；
第二產業佔GDP比重為40.5%；
第三產業佔GDP比重為51.6%
號召“1億人口進城落戶”，這是符合產業發展規律的，在中美貿易衝突導致出口經濟遭壓之下，對未來的經濟也能起到刺激和拉動作用——第三產業以觸動內需增長為主。
02
然而！
說到關鍵的了！
1億人口進城落戶，與我們到底有沒有關係？當然有關係，不管你的戶籍是否在農村，也不管你到底想不想進城。
大事件會觸動大趨勢，大趨勢會觸動每一個人的利益！
一、有些人應該進城落戶，有些人不應該。
哪些人應該進城落戶？
廣大鄉村的年輕人，應該進城落戶，甚至四五線小城市的年輕人，也應該選擇遷移大城市落戶——在服務業佔主導的新經濟時代，城市相比鄉村，大城市相比小城市，具有絕對的輾壓優勢。
哪些人不應該進城落戶？
大城市的郊區農村，長三角和珠三角地區的富裕農村，這些地方的年輕人，如果不會青紅皂白地去城市落戶，以後，有可能會留下終生遺憾的。
事關進城落戶，算什麼帳？要算土地帳——城市和農村的土地屬性是不一樣的，城市的土地是國有的，個體沒有任何所有者屬性（“房地產”這三個字，你擁有的只有房產，而沒有“地”），而農村的土地是集體的，個體是擁有一定的所有者屬性的（承包權和流轉權）。
也就是說，如果你所在的農村，距離大城市、距離發達地區太遠，即使你擁有的農村土地再多，也沒有什麼價值。而如果你所在的農村，本身就在大城市的城鄉結合部，哪怕你只擁有一畝農村土地，其未來的價值，都有可能是巨大的——
集體土地可以建租賃住房入市了，你知不知道？未來20年，大城市還要再擴容，還有可能擴容到你所在的農村，你知不知道？ 二、大城市的房價，中期小跌趨穩，長期依然漲。
1億人口進城落戶，50%，也就是5000萬人口，會選擇落戶到哪裡？當然是一二線城市，而且重點是前20大城市。
一二線大城市的房價，在經過近一年多的小幅回調後，事實上已經相對進入到震盪趨穩的區間（除廈門等極少數虛高的城市），未來1—3年，大城市的房價不會大漲，有可能小跌，但絕不會大跌——而在這一過程中，房租會補漲，通過3年左右的時間，大城市的房屋租金回報率，應該會進入到3%—3.5%的相對穩定結構。
過去20年，是中國城市化加速的20年，未來20年，是中國大城市化加速的20年，其背後的核心推動力是產業結構的變遷，產業結構的變遷又導致人口結構的變遷。
而大城市相比中小城市，其虹吸效應將明顯增強，未來20年，中國前20大城市的人口總量，將至少增加5000萬人——也就是說，1億人口進城落戶，至少有5000萬人，最終進城落戶前20大城市。
三、相比住宅，公寓更具投資價值。
鼓勵1億人口進城落戶，這是戶籍制度大改革的前兆。以前令人眩目的城市戶口的含金量，從些將大大降低，這從去年西安、南京等地的搶人大戰，我們就應該能體會到。
在同一個城市、同一個地段、同樣大小的戶型，同樣的房屋租金，過去這麼多年來，住宅的房價，為什麼要比公寓高上近一倍呢？
除了房屋的產權外（住宅一般是70年，公寓一般是40年），這是較為次要的，最重要的是什麼？是住宅附帶的戶籍屬性，你擁有了城市住宅，你就擁有了落戶城市的資格，你的孩子，也就可以選擇周邊的學區。
但是，現在，一切都變了，戶口的含金量變低了（除了一線城市），為了拉動刺激城市經濟，未來二線城市的落戶門檻，以後只會越來越低，5年後，都有可能接近零門檻。
當城市戶口的含金量變低，當城市落戶門檻越來越低時，從單純投資的角度，你為什麼還要去選擇住宅，而不是租金回報率接近翻一倍的公寓呢？
人生的每一次選擇，都要好好算帳，算好趨勢的帳。
當然，對大城市房價的預判、以及對公寓投資的建議，本文都是以本幣（人民幣）計量的，至於對標全球範圍的購買力平價，那就得另議了！
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