（本文系贾康先生在中国建设报与碧桂园合办的房地产论坛上的发言）
谢谢主持人。尊敬的宋部长，杨主席，杜书记，童会长等到会的领导，尊敬的各位嘉宾朋友，大家好！我很高兴能参加今天的论坛，借这个机会自己以研究者定位来和大家做个交流，主题就是关于中国房地产市场的形势展望，还有住房租赁市场的前景。
刚才宋部长在讲话里依据十九大的精神，从统领全局的视野，强调了怎样满足人民美好生活的需要，要求有多样化的住房供给。我们也是要在这个视野之下，首先看一下中国从住的这个角度的供给，它是一个什么样的发展态势。2016年按照国家统计局第一次正式公布的户籍人口的城镇化率，只有41%。过去大家都熟悉的每年中国城镇化率是按照常住人口统计出来的那个指标显示的结果，现在继续公布——常住人口的城镇化率现在是约57%这个水平了。这两个指标如果评价起来，更真实的是要看户籍人口的城镇化率。因为实际上我们前面几十年改革开放过程中间城市区域的常住人口迅速增加，累计已经有差不多三亿人从农村区域到城镇区域来定居，都是常住人口了，但是这里面的绝大多数，两亿多人，现在没有取得城市的户籍，即他们没有得到市民化的一视同仁的基本公共服务待遇。所以，如果按照这个57%常住人口城镇化率来考虑中国的实际情况，它里面是隐含着很大一块欠账的。要补上这个欠账，就要有更多的投入，更多的发展。如果说前面这个户籍人口的城镇化率确实也没有能反映出一个常住人口的动态变化，那么我的倾向就是这两个指标可以中和一下，取个平均值，即50%以下。按照国际经验，一个经济体城的镇化率（也就是城镇区域人口和整个经济体全部人口之间对比的相对数叫城镇化率），它的发展有一个所谓的纳瑟姆曲线，我们也可以称为城镇化演进曲线，是根据经验表现出来的一个浅S型的上升轨迹。中国现在如果按照不到50%来看，它正好是处于现在这个曲线上标识的高速上升阶段，中间位置的左方。也就是说，中国整个的城镇化高速发展阶段，现在走了不到一半，是这样一个实际情况。按照国际经验，城镇化率要一直走到右面城镇化率70%的位置上才可能出现一个拐点，这个浅S型中间下凹的曲线变成右侧上方一个上凸的曲线，右边的发展中城镇化率还会上升，但是它就走得比较缓慢了。
这个大体上70%左右才能转入新阶段的情况，如果我们看看日本，八九不离十。日本房地产曾经高速发展，后来大家知道有一个它的“泡沫破灭”，那是在城镇化率达到77%这个位置上出现的一个大调整，房地产价位大幅回调。中国在城镇化过程中现在如果处理得好，没有任何理由很快出现日本式的那样一个明显回调。我们现在如果说走在中间的高速上升阶段的前半期，后面至少还有二十几个点是高速发展阶段，那么一年上一个点，我们还要走20年以上。20年以后是什么样的情况呢？按照十九大的部署，是基本建成社会主义现代化以后了。这个过程中，一年上一个点从经验上看差不多，在这个高速发展阶段上，未来粗略地说还将有差不多四亿农村居民要转入城市定居，而且现在明确要求要让他们市民化，要让他们能够享受基本公共服务均等化的市民待遇，这是人民美好生活实实在在的需要。
这里面的矛盾是什么呢？就是十九大强调的，我们供给这一侧不平衡不充分，而且这个不充分主要是由不平衡带出来的。那么首先要认识清楚不平衡是结构问题，是看起来咱们现在有了这么多的供给，但供给的分布往往有突出的矛盾。结构上的表现我们可以注意到，现在中国的城市区域已经完成的不动产包括住房，统计上看已有相当大的规模，近人均40㎡了，但是它的不平衡表现在哪儿呢？各位可能已观察到这个现象：一方面有所谓“房叔”、“房姐”、“房婶”，一个人手里几十套房，上百套房，另外一方面有大量进城无法按照自己的意愿顺利解决住房问题的“低端人群”，这个概念现在说起来有点讽刺意味和牵动社会的敏感神经。大家都知道前不久十九大刚刚开完，都在讨论满足人民美好生活需要的时候，令人不安地在首善之区北京出现了一个大家都觉得表述上就有问题的“驱离XX人口”。那些人所居住的条件应该讲是相当差的，但好歹他们过去还能居住，大家一起合租一个地方，在里面条件不好，确实还有火灾隐患。要解决这方面的安全问题，方向完全正确，但是由于我们种种矛盾问题交织在一起，包括我们的“制度结构”所决定的工作系统现在行为方式上的缺陷，公权在手去解决问题时似乎可以非常任性，非常蛮横，“真刀真枪，刺刀见红”完全不讲常识，可以在实际工作中把共产党过去强调的“关心群众生活，注意工作方法”抛到脑后去解决所谓安全问题，结果就出现了大家非常不安的不良状态。现在必须正视这些矛盾的问题。社会上一个完整的住房体系，怎么样形成一个“全光谱”，使各种各样的社会成员，各种类型的需求都能在里面得到“住有所居”的有效供给？
刚才我跟杨主席交流的时候，杨主席特别强调了对农民工的关注。现在农村区域很多人要找自己的发展机会，要进城，我们称为打工仔，农民工，这是带点荒唐意味的，人家做的实实在在的是城里的工作，怎么叫农民工呢？就是户籍还在农村。“农民工”带来什么问题？他们在城里不能很好顺利解决自己的居住问题，他们的孩子是跟不进来的。所以，留守儿童现在全国至少七八千万，这些留守儿童跟父母分居的情况动不动就是大半年、一年、两年，这些情况都是我们不平衡的矛盾的具体体现，必须解决这些矛盾。在我们现在看，中国的城镇化还有极大的可观的发展纵深，城镇化伴随着的还有我们的工业化，以及我们的高科技化。实际的过程从正面讲，就是中国作为世界上最大人口国家和最大的发展中经济体，在社会主义初级阶段上我们的市场潜力、市场魅力已经非常清晰，我们再往前走几十年，就是在城镇化高速发展阶段中伴随着我们工业化的升级发展，中国制造——这是大家都知道的传统的制成品的“制”，要上升为中国智造——智慧的“智”。还有“中国创造”，伴随城镇化过程我们有一轮一轮基础设施的升级换代，建成区的扩大，各种各样公共工程的不断建设，以及产业结构的调整和升级，一二三次产业互动中，我们整个现代化推进中，从实体经济层面结合金融支持，不断升级换代的发展，还有就是人力资本方面一轮一轮的培训和人力资本综合素质的提升。这些是中国在释放需求，弥合二元经济，同时我们可以得到的是全球有效供给的回应。我们全面开放，和全世界做生意，通过和平的做生意的方式，寻求共赢，在“人类命运共同体”的发展道路上由此来实现和平发展，和平崛起。所以，这样一个城镇化的发展纵深，确实就联系到刚才宋部长强调的我们整个发展战略，中国全局的现代化的过程——是这样一个我们要进一步认清的实际背景。
如果按这个背景来说，中国商品房市场毕竟是房地产里面非常重要的一个部分，它在供需互动中间最大可能性是什么呢？就是按照国际经验和我们自己观察到的情况，跟着这条纳瑟姆曲线，按均价形成的房地产、住房市场的景气水平，一定是个上扬曲线。在没有完成这个高速发展阶段之前，只要我们自己不犯低级错误，这个上扬曲线的基本模样没有任何力量能改变。同时这里面必须注意，怎么让它健康发展，减少整个上扬过程中我们已经感受到的“大起大落”。面对压力，政府没有别的办法，已经做了至少三轮的严密调控，但是总体来说只取得了治标的结果，没有取得治本的成效，我们希望在这方面能做得提高水平。按照中央的说法，要通过基础性制度建设形成健康发展的长效机制。那么我们就要讨论一下这个长效机制之下应该提供出来的不动产的供给体系，它的多样化问题。
房地产是适应人类社会发展需要的一种供给，实际的需求这方面是非常多样化的，而且是要在升级的轨道上按照客观规律使升级需求得到很好满足。这种应当多样化的供给体系来满足的房地产需求，从大的分类商来说至少是有工业的，商业的，住宅的，还有行政和军事的。工业我们可以知道要区分为厂房和园区。商业的可以区分为单一用途的和综合体的——这些年中国很多的城镇区域越来越多建的是综合体，西方欧美早就发展的那个ShoppingMall，在中国现在越来越多表现为这种形式。那么到了住宅呢？就要区分保障轨和商品轨。
保障轨上的保障房过去有廉租房、公租房之分。实际生活中现在我观察中央和管理部门的基本意图，是要把在具体操作中划不清界限的廉租房、公租房合成一个概念就统称公租房，这是解决最低端社会成员的租房住需要。上面就有保障轨上的共有产权房了，而这个共有产权房我认为意义非常重大。咱们实话实说，中国在需解决住房问题的相对低端的社会成员方面，最典型的是大学毕业生、年轻白领。这么多年来大学不断扩招，有越来越大规模的大学毕业生在工作岗位上碰到了怎么解决住房的问题，而且还碰到一个很现实的所谓“丈母娘制约”——这个不能否定：中国社会已经形成的心态，是在某种场景发生的时候，比如小伙子大学毕业以后，职场中很快碰到心仪的女朋友谈婚论嫁的时候，在这种场景下人家女孩子的家长说，小伙子你要没有一个100平米的产权房的话，你休想把我们家闺女娶过去。这种情况经常成为一个十分现实的制约。过去的实际情况，是这个大学毕业生他不属于咱们所说的廉租房和公租房的供给对象，也没有别的渠道解决自己怎么拿到有产权证的住房问题，他只好通过啃老，通过东挪西借，到商品房市场的低端去争，既使能把房子买下来，他也很可能是做“房奴”，是很痛苦的状态。共有产权房那就是在“夹心层”需要的供给层面上，形成一个非常体面的有效供给，以相对低廉的价格买到的房子，是有产权证的，但是制度框架下实际是部分产权，另外一部分产权在政府那里。你如果拿到这个房子以后想转手，那对不起，第一买者是政府方面，不能随行就市。这个规范解决的是什么问题？就是封杀这种房子的套利空间。在过去所谓“经济适用住房”的概念之下这个套利空间把我们害得够苦的，五花八门都叫经济适用房，实际上里面的漏洞防不胜防，很多时候就变成了政府以公共资源想给低端人口解决住有所居的问题，实际生活中却扭曲变成了政府花钱的实际效果，变成了被另外一些收入比较高的人群通过种种办法拿到房子以后去享受升值溢价的好处。这就是有好的动机没有取得好的结果。现在看得出来，保障房这个轨道上主打的就这两种形式了。一个公租房，一个共有产权房。它对应的是最低收入阶层和收入夹心层，而且要把原来五花八门的经济适用房等等实际的那种扭曲空间封杀，这件事总结经验以后已有希望好事做实，实事做好，做得更有水平了。
另外一轨就是商品房，这个概念肯定也要全光谱：普通商品房，中高端的商品房，乃至高端的商品房，乃至非常好的那种独立院落的别墅，都是中国社会所需要的。据我所知，碧桂园过去在商品房的中高端做得是相当不错的，现在已是世界500强。谁也没有想到在不太长的十几年的发展中间，能达成这样一个局面。现在碧桂园显然是注意到了，在供给体系的低端，它可以利用自己已经形成的丰富的房地产开发的经验来提供带有一定保障色彩，但实际上首先是跟商品房的那个现在要发展出来的租房市场相对接的这种供给产品。我们还可以进一步观察以后的发展过程中“多样化”经验的总结和供给形式的丰富。但至少现在，对于年轻白领来说又多了一个选择，你只要能够在市场上供给的长租公寓里找到与自己对应的供给产品，比如碧桂园新推出的产品，就可以比较愉快、比较顺利地解决自己职业生涯初期“住有所居”的问题。以后你收入上升了，你或者走共有产权房之路，或者直接出手买商品房，那也是多样化的选择。原来低端的短缺，供给的不足，供给形式不能适应需要的状况，是很需要这种有效供给去填补的，把它做得更符合人民美好生活的需要。
当然，实际生活中大家现在也注意到还有商住两用房，它到底怎么样进一步合理发展，也值得进一步探讨。还有行政军事方面的房地产。这样一个多样化的类型“全光谱”系列，在实际生活中我觉得应该明确一个基本原理：双轨统筹情况下，除了保障房、特殊用途的行政和军事的房地产之外，都应该充分运用房地产市场这个配置机制。我们搞的是社会主义市场经济，在总体的资源配置中，市场要发挥决定性的作用。我非常赞成刚才宋部长强调的这个核心观点，这是十八届三中全会在认识上实现的一个突破。从邓小平南巡确立社会主义市场经济目标时所说的市场资源配置中间的基础性作用，上升为决定性作用，那么所谓政府更好发挥作用，你不要想取代市场自己唱主角，充其量政府应该是在这个大市场旁边的配角。但是在某些特定的领域、特定的事项上，又不是市场决定一切，到了保障轨上，到了提供社会的公平正义法制环境方面，到了特定的扶助弱势群体方面，政府往往要发挥主导的作用，这就说到了一个我们要在供给侧改革里处理好的政府市场的复杂关系。总体而言，到了商品房市场运行中，市场决定性作用是无可怀疑的，保障房的建设在实际开发中也可以对接PPP，那么就是以政府和社会资本合作这种机制来个市场兼容。
我们已经看得很清楚，中国的市场，前面所说的它如果从景气来说演变大趋势，实际成交价格的均价是一个上扬曲线。我们近年看到的这一背景下的实际变化，是在波动中，明显地大起大落，因为我们没有很好的长效机制，治标不治知本。三轮调控中间已经看到有两次个异峰突起的一线城市带头的峰值区域，2012年到2014年这个时间段，前边先走过一个低谷期，以后出现了一个上升，上升的时候分化特征比较明显了（不像前面那一波，一二三线城市间的差异不大）。2012年以后就已经明显出现分化，到了2014年回调的时候，有人惊呼说中国房地产市场要崩盘，要出现一去不回的拐点，当时我们说不能同意这种看法，虽然那个时候的调整已经看得很清楚，市场分化的格局前所未有地清晰化了，但是总体来说这是一个波动中的调整。果不其然，到了2015年的下半年，特别是2016年以后，一、二、三线城市的三条曲线又一起往上走，现在从高峰期往下走一线、二线城市，调头向下并不是市场作用，而是行政手段硬压下来的。前面大家注意力还放在所谓去库存的时候——在2016年年初的时候这还是宣传的主基调，跟着的是一线城市带头，很多二线城市迅速跟上的市场房价迅速上升，热度已热得烤人。“冰火两重天”格局中火的这边社会出现关于房价急涨的普遍焦虑，政府别无选择，所以，才出现“930新政”以后一线城市带头用行政手段硬压下来的成交均价调头向下。很多二线城市、2.5线城市，出现同样的形势以后也是别无选择。所以，从一线城市带头现在50多个城市以最严厉的限购、限价、限贷这些措施，硬把成交中的景气压下来了，这不是长久之计，但现在是别无选择，必须这样做出新的一轮行政手段为主的调控。这样做副作用是非常明显的，显然已经伤及了一些刚需和改善性需求。老百姓的反应也是喜忧参半，有些感觉房价真的往下调了，稳定了，但其实“大起大落”过程中的起伏可能正在放大，如果没有新的长效机制加进来，大家以后的焦虑仍然可以推测的。现在已经出现的担忧是什么呢？有一部分需求得到满足的同时，另外一部分需求现在还没有着落。比如商品房市场上现在南京、成都，不得已以形式上控制房价、但是以摇号方式去出售新的楼盘。比如一个新的楼盘有一百套房子，对全社会公布信息接受大家报名，报名的可能有一千家，但随后碰到一个坎，政府宣布，两天之内每一个申请购房家庭必须把两百万资金打入指定账户（这是参加摇号前提条件），有些人两天里凑不齐这两百万，自然就被排除掉了，比如一千个报名者，最后只有500个成为正式有资格参加摇号的购买者，摇号时大家也会一起看着，一百个号摇完以后，剩下的400户没有任何希望了，但是前面摇中的100户可是欢天喜地的：这个楼盘周边的均价已经是5万一平米了，政府硬压到2.5万，这叫控制房价。谁摇号中摇到了，天上掉下个大馅饼，非常高兴，但你想想，没有拿到号的那400个家庭做何感想？有的人非常气愤地说这是政府之耻，弄得百姓买商品房都要像参加赌博一样来撞大运。所以这绝对不是长久之计。
我们现在看到上述情况，在实际生活中就要注意切实提高调控水平，硬道理就是在“冰火两重天”的挑战之后，长效机制的打造必须摆脱原来打摆子式的行政手段为主的调控。不要看现在这么多严厉的措施加上去有些效果，过去的经验早已经表明它不能长此以往，到一定的时候一定会往回找，往回找的时候，又是另外一端的焦虑。我们现在在灭火，火的旁边还有冰，冰的情况也要解决。总的看，基本出路就是要贯彻中央的精神抓基础性制度建设，这包括双轨统筹的住房供给体系，也包括土地制度、投融资制度的改革，还有根据中央精神加快立法推出房地产税的调节机制。
伴随长效机制建设，住房市场的多元化供给方案定制化是顺理成章、方兴未艾的。今天我们参加的活动，印象最深刻的是长租房市场的发展建设。租房市场是适应“全光谱化”要求的一个组成部分，使全体社会成员住有所居，在全光谱上，可以列出保障轨的最低端：在我们所说的家庭住房之外，还要有最低端的社会救济型的养老院、孤儿院、收容站所；一般而言的低端就是前面说到保障轨上要主打的两种形式即公租房和共有产权房；再到了市场轨上面，中层有普通商品住宅和商住房，中高端有联排双拼的别墅，高端的公寓房和学区房，最高端当然是独立别墅。中国典型的高端独立别墅可想想杭州西湖边上的独立别墅——政府不供地了，已经形成的就是那么一些了，那一定是在收入最高等级的真正富豪那个层面上大家去争夺顶级富豪出手不论是由自己买来产权，或租来使用权，这样一种对高端的争夺在一个市场体系里，是无法把它排除掉的。当然，我们现在更多的注意力一定要首先考虑托底，这是满足人民群众美好生活需要当务之急的托底，在托好低端的底以后，市场轨上我们就要看看租购并举问题。
按照中央的精神要进一步处理好各种细分的住房供给状态的问题。房子是用来住的不是用来炒的，落实这一精神，除了有弹性空间使房产投资形成产权房之外，住房租赁市场的健康发展也势在必行。多主体，多渠道，然后供给多元化。多元化的供给里有多种形态、类别、模式，发展租房市场既要有商业化金融的支持，也应该考虑适当配上政策性金融支持，使它多元化。
因为这个租房市场按照我的理解，包括低端的公租房——这显然是租房，但它不是简单地直接跟市场对接，要有政府在这里面做出特殊的一些由其牵头所做的超乎市场力量的管理。比如说在一个特定的政府辖区之内，对公租房的来源看，如果房源不足，那么必须由政府以一定的财力“补砖头”赶快建一部分公租房；如果有比较充裕的市场上的房源，政府就可以以资金“补人头”，没必要建新房了。房主照样是按原来的市场价格出租，但是政府把低收入人群所能承担的低房租和市场价之间的差额，以政府采购、政府购买服务的方式，把这个钱直接支付给房东。受益的低端人群是“只见数字不见钱”，他被告知道政府协调好了以后，由他入住这样的公租房，“补人头”的方式就使他住有所居了。这样在管理上可以杜绝很多的漏洞——你如果直接把现金发放给低收入阶层，你让租房人自己拿这个钱看着办去租房子，很可能出现偏差。实话实说，过去咱们在扶贫中就有这种体会：你把现金给了扶贫对象，他可能一下子喝酒喝酒过了头，甚至可能有一些不良行为如去参加赌博，或者被诱入什么骗局。政府采购、直接支付“补人头”的钱给房东而安排低收入家庭入住，就把好事做实了。政府这样一些管理方式是必须付出管理成本的，但是能够把低端公租房真正准确地落在应该扶助的低端人口住有所居上。
到了商品房的轨道上，我们也应该注意市场化的租房有很大的发展潜力。比如大家设想一下，如果完成立法以后——开征房地产税的情况下，很多有多套房的房主的选择是什么？或者把多余的房卖掉，或者把房子投入租房市场出租以对冲税负。不需要投入租房市场会一下子就涌现出来一大批房源的有效供给，供需的情况就会得到很好调整，既减少了住房的空置率，更好地优化了社会的资源配置，又丰富了住房供给侧的品种。这些住房的房车收租金，受益的人是在商品房的租房轨道上选择自己满意的房子，以租的方式入住。租房市场上的这样一种市场调节，需要政府更多给予引导，主要就是信息与规则。要防止房主在租房市场上把租期弄得非常短，比如三个月就调一项房租，大家心里就非常不踏实，要促进社会和谐应该由政府维护一些规则，比如说房租波动区间多大，信息要让大家都心里有数，租房具体的条款上应尽可能中长期化、稳定化，多提供长租房。在实际生活中，政府这些信息服务和市场规范建设及其监督做得好的话，这个租房市场的发展很有可为。如按我们设想的情景推出房地产税的情况下，不像有些人说的会使房东把房地产税转嫁给租房者即把这个房租拼命往上抬，因为那时候会一下多出很多原空置房的入市供给，改善供不应求局面，市场的力量会使房东这边想抬房租而抬不上去。
另外，实际上租购并举概念也不排除另外一种同一家庭发生的情况：一个家庭有自己的产权房，但是因为目前阶段上对居住地段的考虑，比如在北京和其他城市非常普遍的小孩就近入学的考虑，原来买的房子地段不合适，那么原来买的房子可以租出去，租金拿来以后再到这个学校旁边自己另外租房住，这不也是租购并举吗？市场上多样化地使大家有效选择最适合自己的居住条件，应允许有的一个弹性空间。
碧桂园所做的贡献，就是在多样化的市场租购并举发展过程中，作为一个有责任、有追求、有担当、有影响的民营企业，很好地找到了在整个住房供应相对低端的长租市场上，自己的创新定位。像碧桂园这样的企业原来已经积累的房地产方面的专业知识和运营经验，我相信这种对于长租市场，特别对于年轻白领提供有效供给的这样一个开发，一定能够产生非常积极的社会影响和正面效应。企业当然是在商言商，但是有追求、有品位的企业，一定要把自己在商言商的行为融入到化解中国社会主要矛盾、优化结构、提供有效供给的创新发展过程中。对碧桂园和类似的房地产企业的这种新的努力，我们应该方方面面共同来形成更好的一种政策环境。大家从不同视角，共同探讨怎么使中国的整个房地产有效供给，能够按照中央的精神形成更高水平，更好地满足人民需要。
这些看法汇报出来请各位批评指正。谢谢大家！
贾 康 介 绍
现任全国政协委员、政协经济委员会委员，华夏新供给经济学研究院首席经济学家，中国财政科学研究院研究员、博导，中国财政学会顾问，中国财政学会PPP专业委员会主任委员，国家发改委PPP专家库专家委员会成员，北京市等多地人民政府咨询委员，北京大学等多家高校特聘教授。1995年享受政府特殊津贴。1997年被评为国家百千万人才工程高层次学术带头人。曾受多位中央领导同志邀请座谈经济工作（被媒体称之为“中南海问策”）。担任2010年1月8日中央政治局第十八次集体学习“财税体制改革”专题讲解人之一。孙冶方经济学奖、黄达—蒙代尔经济学奖和中国软科学大奖获得者。国家“十一五”、“十二五”和“十三五”规划专家委员会委员。曾长期担任财政部财政科学研究所所长。1988年曾入选亨氏基金项目，到美国匹兹堡大学做访问学者一年。2013年，主编《新供给：经济学理论的中国创新》，发起成立“华夏新供给经济学研究院”和“新供给经济学50人论坛”（任首任院长、首任秘书长），2015年-2016年与苏京春合著出版《新供给经济学》专著、《供给侧改革：新供给简明读本》、以及《中国的坎：如何跨越“中等收入陷阱”》（获评中国图书评论学会和央视的“2016年度中国好书”），2016年出版的《供给侧改革十讲》被中组部、新闻出版广电总局和国家图书馆评为全国精品教材。2017年领衔出版《中国住房制度与房地产税改革》、《新供给：创新发展，攻坚突破》、《构建现代治理基础：中国财税体制改革40年》等。
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