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最近，大家对土拍这件事的热情似乎不高了。就如最近的天气略显凉意！
前几日，常州一场土拍，3宗地，1宗流拍，1宗底价成交，1宗终止出让。
在一系列调控政策、融资难的市场大环境下，大家预期已有转变。“不是流拍就是底价成交，即使优质地块也是低溢价”，这几乎成为很多人共识。
言归正传，我们来看一下即将到来的苏州土拍。
9、10月份苏州国土局分两次、共挂出了6宗宅地，我们先看10月16日即将公开拍卖的3号公告。本次共出让8宗地块，其中纯住宅3宗，1宗商服用地和城镇住宅用地。
四宗涉宅地块分别为吴中区开发区通达路东侧、东方大道南侧的苏地2018-WG-20号；吴中区甪直镇甫澄中路东侧，迎新一路南侧的苏地2018-WG-23号；相城区望亭镇鹤溪路东、牡丹路北苏地2018-WG-24号；高新区狮山街道珠江路东、向阳路北的苏地2018-WG-27号。
四宗地块均设置了一次报价区间：
具体来看看这4宗地块有哪些看点：
吴中区“大家闺秀”寻实力开发商
从区位上看，通达路东20号地块地处独墅湖西板块。在印象中，该片区已经有三年没有地块出让，而该宗地块其实早15、16年就有计划推出。
地块占地面积103319.3平方米，最大容积率2.2。地块建筑面积已超20万方，属于近年来吴中区出让的地块中比较大的。起拍总价也超过30亿元。单从这两个数据上看，拿地企业必须具备一定实力。
再从价格上来看，该宗地块起拍楼面价13865元/平方米，最高楼面价24065元/平方米。
把时间回放到2015年，该片区有四宗地块出让，
6月3日，华润竞得东方大道北、怡湖路南侧商住地块（星港湾壹号），楼面价7830元/平；
同一天，苏南万科竞得吴中经济开发区东方大道北侧、双冠金融城西侧商住地块（万科湖西玲珑），楼面价7097元/平；
9月29日，阳光城夺得东方大道以北、黄潦泾以东住宅地块（阳光城愉景湾），楼面价9400元/平；
同一天，建发竞得东方大道以东，赏湖路南侧商住地块（建发独墅湾），楼面价11062元/平。
与地块一路之隔的万业湖墅金典已售完，目前二手房价格在20000元/平左右。区域内新房目前在售的有星港湾壹号和建发独墅湾，星港湾壹号均价约24000-26000元/㎡，建发独墅湾价格为23000元-27000元/平。此外，万科湖西玲珑的二手房价格为30000元/平米左右。
苏地2018-WG-20号地块特别说明：
1、地块内需独立设置一所幼儿园，其中：用地面积不低于3200平方米，建筑计容面积不小于2200平方米。规模不低于2轨6班，与首期住宅同步交付使用。方案报审时需提供教育部门意见，建成后无偿移交属地政府，产权归属地政府所有。
2、按规划要求配建的社区用房和社区居家养老服务用房应与首期开发的住宅地块同步建设、同步交付，并须按照不低于1000元/平方米标准进行前期装修，经属地政府验收合格后无偿移交，其不动产权归属地政府所有。
此外，地块最小户型建筑面积不小于110平。
该地块周边交通便捷，距离轨交2号郭巷站约1.2公里、3号线（在建）群星二路站直线距离仅700米。另外，地块南侧有规划的独墅湖第二通道，日前刚开工，预计2021年通车。周边配套齐全，教育方面有独墅湖实验小学、尹山湖中学等。
甪直低密度地块“待嫁”
23号地块位于甪直镇甫澄中路东侧、迎新一路南侧，占地面积66429.9平方米，最大容积率1.1。该宗地块预计将打造成低密度别墅项目，地块要求最小户型建筑面积不得小于120平方米。
该地块起拍楼面价9500元/平方米，最高楼面价为16000元/平方米。
众所周知，别墅在苏州市场上一直比较稀缺，该地块靠近澄湖，生态资源丰富。
既然是别墅项目，跟普通住宅不具可比性，我们看一下周边同类产品。中梁首府壹号院，该项目为叠加别墅，目前仅有少量在售，价格约20000元/平左右。碧桂园凤凰岛目前二手房约为17000元/平米。
虽然之前商业地块流拍给购房者和开发商不小的打击，但是价格优势摆在这里。
区域内已有旭辉、保利置业、路劲、中梁、弘阳等开发商相继进驻，而且地主家“闺女”多，近期甪直政府一次端出了6宗地块，这些地块预计近两年都将上市。
但是大家都希望有一座大型商业入驻，另外则是传说中的6号线，一直没有规划出来。
小而美，相城望亭地块7000元/平起
24号地块位于相城区望亭镇鹤溪路东、牡丹路北，占地面积17878平方米，最大容积率1.5。
该地块起始总价为18772万元，起拍楼面价7000元/平方米，最高楼面价12825元/平方米。该地块属于面积小，价格相对而言比较便宜的一宗地块，可以称为“小家碧玉”。
不过值得注意的是，地块要求商业建筑计容面积不得超过1400平方米，不可分割销售且不得分割转让。另外，要求所有住宅户型面积不得小于90平方米。
望亭镇目前还是苏州的价格洼地之一，区域内目前无新房源在售。周边正荣悦玲珑由正荣于2016年4月竞得，成交楼面价为5857元/㎡，已售罄，期末毛坯均价约13500元/平方米。
禹洲2017年拿的两宗地块均需现房销售，不过禹洲嘉荟星岛项目最近售楼处样板间刚刚公开，预计不久将入市。
禹洲14号地块（禹洲嘉荟星岛）位于相城望亭镇鹤溪路与光明街交汇处，规划总建面约8万方，楼面价8373元/㎡，溢价率52%；禹洲26号地块位于太阳路南、摇车河西，建筑面积为5.2万方，楼面价9393元/㎡。
本次出让的WG-2018-24号地块起拍楼面价7000元/㎡，与禹洲的两宗地块尚有一定空间。
小面积、低总价、乡镇板块地块能否再引关注，我们拭目以待。
狮山再出地，起拍楼面价大幅下降
27号地块位于高新区狮山街道珠江路东、向阳路北，占地面积93688.1平方米，容积率＞1且≤2.3。预计将打造高层产品。
狮山街道因其地理位置优越，一直是众多开发商竞相争夺的地方。自2015年后，高新区狮山街道开发成熟，土地资源稀缺，区域内的房价也可以和园区并驾齐驱。
但是今年7月的土拍情况却不乐观，三宗地块出让，一宗流拍两宗成交，其中成交的两宗地块起拍楼面价均在25000元/㎡以上。
该宗地块起拍总价为387896万元，起拍楼面价18000元/平方米，最高楼面价32000元/平方米。
从起拍楼面价上看，与上次保利拿下的狮山街道玉山路南、运河路西16号地块相比，已有7000元/平的下降幅度。
目前区域内的基本也无新房在售，周边的路劲香港时光二手房源目前的挂牌均价为3万-3.8万/平米。区域内的二手房的整体价格在24000-40000元/平之间。
狮山地块靠近木渎金枫路，周边有、华润万家、金鹰、龙湖天街等，轨交一号线汾湖路站距离地块也不远，还有中环快速路。新区一中和苏州外国语学校更是靠的很近，可以说地块的教育、商业、交通资源优势都十分明显。
该地块要求全装修成品住宅，沿珠江路住宅里面须公建化处理且不得设置开敞阳台，封闭阳台建筑面积全部计入容积率，不得设置凸出式楼梯间和阳台。
综合来看，地块起拍总价超38亿元，对于开发商资金实力要求比较高。从地块本身来看，溢价成交可能性较大。
综合来看，此次待拍的4宗地块选择都有侧重点，都是区域内在售项目少、存量低，地价也是控制在合理区间，属于各区域内的优质地块。
本次土拍限时竞价起始时间：
10月16日10:00 苏地2018-WG-20号地块
10月16日11:00 苏地2018-WG-21号地块
10月16日12:00 苏地2018-WG-23号地块
10月16日13:00 苏地2018-WG-22号地块
10月16日14:00 苏地2018-WG-24号地块
10月16日15:00 苏地2018-WG-25号地块
10月16日16:00 苏地2018-WG-27号地块
10月16日17:00 苏地2018-WG-26号地块
至于开发商买不买帐，10月16日见分晓，苏州楼市也将持续报道，敬请关注。
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