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最近，大家對土拍這件事的熱情似乎不高了。就如最近的天氣略顯涼意！
前幾日，常州一場土拍，3宗地，1宗流拍，1宗底價成交，1宗終止出讓。
在一系列調控政策、融資難的市場大環境下，大家預期已有轉變。“不是流拍就是底價成交，即使優質地塊也是低溢價”，這幾乎成為很多人共識。
言歸正傳，我們來看一下即將到來的蘇州土拍。
9、10月份蘇州國土局分兩次、共掛出了6宗宅地，我們先看10月16日即將公開拍賣的3號公告。本次共出讓8宗地塊，其中純住宅3宗，1宗商服用地和城鎮住宅用地。
四宗涉宅地塊分別為吳中區開發區通達路東側、東方大道南側的蘇地2018-WG-20號；吳中區甪直鎮甫澄中路東側，迎新一路南側的蘇地2018-WG-23號；相城區望亭鎮鶴溪路東、牡丹路北蘇地2018-WG-24號；高新區獅山街道珠江路東、向陽路北的蘇地2018-WG-27號。
四宗地塊均設置了一次報價區間：
具體來看看這4宗地塊有哪些看點：
吳中區“大家閨秀”尋實力開發商
從區位上看，通達路東20號地塊地處獨墅湖西板塊。在印象中，該片區已經有三年沒有地塊出讓，而該宗地塊其實早15、16年就有計劃推出。
地塊佔地面積103319.3平方米，最大容積率2.2。地塊建築面積已超20萬方，屬於近年來吳中區出讓的地塊中比較大的。起拍總價也超過30億元。單從這兩個數據上看，拿地企業必須具備一定實力。
再從價格上來看，該宗地塊起拍樓面價13865元/平方米，最高樓面價24065元/平方米。
把時間回放到2015年，該片區有四宗地塊出讓，
6月3日，華潤競得東方大道北、怡湖路南側商住地塊（星港灣壹號），樓面價7830元/平；
同一天，蘇南萬科競得吳中經濟開發區東方大道北側、雙冠金融城西側商住地塊（萬科湖西玲瓏），樓面價7097元/平；
9月29日，陽光城奪得東方大道以北、黃潦涇以東住宅地塊（陽光城愉景灣），樓面價9400元/平；
同一天，建發競得東方大道以東，賞湖路南側商住地塊（建發獨墅灣），樓面價11062元/平。
與地塊一路之隔的萬業湖墅金典已售完，目前二手房價格在20000元/平左右。區域內新房目前在售的有星港灣壹號和建發獨墅灣，星港灣壹號均價約24000-26000元/㎡，建發獨墅灣價格為23000元-27000元/平。此外，萬科湖西玲瓏的二手房價格為30000元/平米左右。
蘇地2018-WG-20號地塊特別說明：
1、地塊內需獨立設置一所幼兒園，其中：用地面積不低於3200平方米，建築計容面積不小於2200平方米。規模不低於2軌6班，與首期住宅同步交付使用。方案報審時需提供教育部門意見，建成後無償移交屬地政府，產權歸屬地政府所有。
2、按規劃要求配建的社區用房和社區居家養老服務用房應與首期開發的住宅地塊同步建設、同步交付，並須按照不低於1000元/平方米標準進行前期裝修，經屬地政府驗收合格後無償移交，其不動產權歸屬地政府所有。
此外，地塊最小戶型建築面積不小於110平。
該地塊周邊交通便捷，距離軌交2號郭巷站約1.2公里、3號線（在建）群星二路站直線距離僅700米。另外，地塊南側有規劃的獨墅湖第二通道，日前剛開工，預計2021年通車。周邊配套齊全，教育方面有獨墅湖實驗小學、尹山湖中學等。
甪直低密度地塊“待嫁”
23號地塊位於甪直鎮甫澄中路東側、迎新一路南側，佔地面積66429.9平方米，最大容積率1.1。該宗地塊預計將打造成低密度別墅項目，地塊要求最小戶型建築面積不得小於120平方米。
該地塊起拍樓面價9500元/平方米，最高樓面價為16000元/平方米。
眾所周知，別墅在蘇州市場上一直比較稀缺，該地塊靠近澄湖，生態資源豐富。
既然是別墅項目，跟普通住宅不具可比性，我們看一下週邊同類產品。中梁首府壹號院，該項目為疊加別墅，目前僅有少量在售，價格約20000元/平左右。碧桂園鳳凰島目前二手房約為17000元/平米。
雖然之前商業地塊流拍給購房者和開發商不小的打擊，但是價格優勢擺在這裡。
區域內已有旭輝、保利置業、路勁、中梁、弘陽等開發商相繼進駐，而且地主家“閨女”多，近期甪直政府一次端出了6宗地塊，這些地塊預計近兩年都將上市。
但是大家都希望有一座大型商業入駐，另外則是傳說中的6號線，一直沒有規劃出來。
小而美，相城望亭地塊7000元/平起
24號地塊位於相城區望亭鎮鶴溪路東、牡丹路北，佔地面積17878平方米，最大容積率1.5。
該地塊起始總價為18772萬元，起拍樓面價7000元/平方米，最高樓面價12825元/平方米。該地塊屬於面積小，價格相對而言比較便宜的一宗地塊，可以稱為“小家碧玉”。
不過值得注意的是，地塊要求商業建築計容面積不得超過1400平方米，不可分割銷售且不得分割轉讓。另外，要求所有住宅戶型面積不得小於90平方米。
望亭鎮目前還是蘇州的價格窪地之一，區域內目前無新房源在售。周邊正榮悅玲瓏由正榮於2016年4月競得，成交樓面價為5857元/㎡，已售罄，期末毛坯均價約13500元/平方米。
禹洲2017年拿的兩宗地塊均需現房銷售，不過禹洲嘉薈星島項目最近售樓處樣板間剛剛公開，預計不久將入市。
禹洲14號地塊（禹洲嘉薈星島）位於相城望亭鎮鶴溪路與光明街交匯處，規劃總建面約8萬方，樓面價8373元/㎡，溢價率52%；禹洲26號地塊位於太陽路南、搖車河西，建築面積為5.2萬方，樓面價9393元/㎡。
本次出讓的WG-2018-24號地塊起拍樓面價7000元/㎡，與禹洲的兩宗地塊尚有一定空間。
小面積、低總價、鄉鎮板塊地塊能否再引關注，我們拭目以待。
獅山再出地，起拍樓面價大幅下降
27號地塊位於高新區獅山街道珠江路東、向陽路北，佔地面積93688.1平方米，容積率＞1且≤2.3。預計將打造高層產品。
獅山街道因其地理位置優越，一直是眾多開發商競相爭奪的地方。自2015年後，高新區獅山街道開發成熟，土地資源稀缺，區域內的房價也可以和園區並駕齊驅。
但是今年7月的土拍情況卻不樂觀，三宗地塊出讓，一宗流拍兩宗成交，其中成交的兩宗地塊起拍樓面價均在25000元/㎡以上。
該宗地塊起拍總價為387896萬元，起拍樓面價18000元/平方米，最高樓面價32000元/平方米。
從起拍樓面價上看，與上次保利拿下的獅山街道玉山路南、運河路西16號地塊相比，已有7000元/平的下降幅度。
目前區域內的基本也無新房在售，周邊的路勁香港時光二手房源目前的掛牌均價為3萬-3.8萬/平米。區域內的二手房的整體價格在24000-40000元/平之間。
獅山地塊靠近木瀆金楓路，周邊有、華潤萬家、金鷹、龍湖天街等，軌交一號線汾湖路站距離地塊也不遠，還有中環快速路。新區一中和蘇州外國語學校更是靠的很近，可以說地塊的教育、商業、交通資源優勢都十分明顯。
該地塊要求全裝修成品住宅，沿珠江路住宅裡面須公建化處理且不得設置開敞陽臺，封閉陽臺建築面積全部計入容積率，不得設置凸出式樓梯間和陽臺。
綜合來看，地塊起拍總價超38億元，對於開發商資金實力要求比較高。從地塊本身來看，溢價成交可能性較大。
綜合來看，此次待拍的4宗地塊選擇都有側重點，都是區域內在售項目少、存量低，地價也是控制在合理區間，屬於各區域內的優質地塊。
本次土拍限時競價起始時間：
10月16日10:00 蘇地2018-WG-20號地塊
10月16日11:00 蘇地2018-WG-21號地塊
10月16日12:00 蘇地2018-WG-23號地塊
10月16日13:00 蘇地2018-WG-22號地塊
10月16日14:00 蘇地2018-WG-24號地塊
10月16日15:00 蘇地2018-WG-25號地塊
10月16日16:00 蘇地2018-WG-27號地塊
10月16日17:00 蘇地2018-WG-26號地塊
至於開發商買不買帳，10月16日見分曉，蘇州樓市也將持續報道，敬請關注。
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