最近看到几个平台上都发了这个标题的文章，好奇点开来看了下，也不出所料，基本都是打着贬低一个行业的旗号，来推销这个小朋友自己的东西，好像现在文案这么写能吸引更多的吃瓜群众。
因为是从事这个行业的，看到有人这么黑总是不舒服，来怼你又好像营销自己，那么就来自黑一下，说说泰国房产到底怎么回事。
所有的房地产开发商都会有营销费用，营销费用也是计入开发成本的，所以这并不是抬高房价的一个费用，因为任何产品的市场流通都需要成本。一般营销费用包含了市场推广的广告和销售渠道的佣金，那我们知道现在国内的广告流量费用其实是非常贵的，泰国的开发商只会在本地做广告推广，中国所有你看到的广告都是代理渠道来做的，并且开发商不会承担这个费用。那也就是说渠道的佣金是包含巨大的获客成本的，利润并不高。相对而言国内的房地产项目的营销费用要大大高于泰国项目，你只要看看到广告的频率，每天能接到多少房地产推销的电话就知道了。
10%提成，这种也只有外行人能够用这样的词语，泰国本土排名靠前的开发商，如果是自己开发渠道售卖，给到渠道的佣金远远低于这个数。
还有大家会发现一种情况，开发商的一个项目会有一家公司来全包，通常是有香港或者新加坡背景的公司，因为香港和新加坡的资金成本很低，然后再通过分销渠道来售卖，这种情况总包公司会有溢价，因为资方付出了成本拿下楼盘项目，必然要更多的利润才能支撑，然而分销渠道得到的佣金还是不多的，和开发商的差不多。
总包公司也分包盘和买断，包盘的项目，开发商会给折扣，公司所付出的成本也不是很多，所以这种情况基本不会做溢价；另一种买断形式，顾名思义，公司已经把项目一部分买下来了，再来卖给买家，这里的价格公司就可以自己来决定，所以这样情况的盘我们会发现外国人份额比本地份额贵很多，特别是小开发商的项目。外国的买家在这方面信息量是不全的，所以比较难以分辨一个项目真正的价值。
时机和地段是考量房地产投资的两个关键要素，这个肯定没有错，但是光有这四个片面的字，谁都会说，你到底要什么去衡量它的判断方式。
首先来说时机，我们看看中国的房地产的时机是什么：1.1998年的房改，人们被推向市场，向市场要房子；2. 城市化，城市不断扩张；3. 货币政策长期处于宽松状态，能贷的到款，利率范围合理。好了，我不知道国内在房产上赚到钱的群众有多少是深刻理解我们国家房地产的这个时机然后把握住的，可能大多数房产从业者也未必知道。
那泰国，马来西亚，越南，柬埔寨这些国家房地产的时机和我们国家的情况一样吗？显然各有各的不同。
看一下2018，CBRE对于曼谷住宅的报告数据，作一点简单翻译。泰国开发商的本地银行融资收紧，正在寻找外国资方的JV。虽然中国买家对曼谷房产市场贡献了不小的力量，但是曼谷的市中心高端公寓交易量泰国本地买家还是占了75%，所以本地高端公寓价格的走向取决于泰国本地买家的购买意愿。
2017第四季度，曼谷城郊的房产市场出现了复苏，结束了连续三年的跌幅，新盘数量和销售量都大幅增加。这一现象反应了居民消费信心指数的回升，开发商也应景的投放了更多的公寓数量到市场。相比于2016年的55000套单位，2017年开发商向曼谷市场的产品投放量达到64000套。
同时银行也放宽了金融贷款的标准，金融杠杆更加促进了本地买家购买公寓的意愿，CBRE对于2018曼谷房产市场抱乐观态度。现在是2018年的10月，目前市场情况看来，CBRE的分析很准确。
这里要注意的是，曼谷市中心和城郊的房地产市场有比较大的差异，相对于市中心公寓项目的销售火热，城郊区域的公寓项目始终面临着去库存的挑战。曼谷市中心的新盘价格在2018确实看到了在不断刷新，但不是每个开发商都希望价格能达到30万泰铢每平米，他们有些并不想房价涨幅过大。城郊的项目是否有市场就要看位置是否临近新CBD和是不是未来有轨道交通。。。
如果想看CBRE完整的曼谷report，please add me。曼谷现在房产市场所处的时机，也请对号入座。
价格和租金问题简单提一下，因为我们知道一个发展中的大城市好位置的房子永远不是卖给普通收入者的，这个和上海，北京，纽约，东京一样，现在已经没有人拿平均收入来说房价了，如果要详细一点，可以去看我之前写过的文章。
出租和租金确实是代理公司最喜欢拿来做文章的版块，因为中国人买房子喜欢又赚钱又不要自己来担心思，那租金回报高的房子当然受欢迎，broker也喜欢顺着买家的思路去说，不怕担什么后续责任。
其实现在很少有人说曼谷10%或者包租之类了，有的话也是市场上混杂的一些低端中介。说这个问题之前我想先说一些老挝和柬埔寨，东南亚的房产我比较熟悉一点，万象和金边都是相对曼谷落后的多的城市，金边稍微好点，和中国关系近，现在中国的开发商在金边也正大力开发，但是整体基础设施还是很差的，没有高架更没有高速公路。万象现在市区的新公寓，售价在1500-2000美金/平方左右，30-40平米的一房租金在800-1000美金每月，换算成租售比远高于10%，有的甚至15%，确实让我一开始很惊讶。金边的房价更贵一点，租售比一开始也有10%。
OK，那大家是不是赶快去老挝和柬埔寨买房子，不用几年就可以回本赚钱。当然不会这么简单，我觉得中国的教育体制下培养出来的孩子都缺乏独立判断的能力，任何事物都是要以发展的眼光来看待。为什么现在万象和金边的租售比这么高，几个因素，大量外来或者外国人口流入，城市发展，老的房子要么是别墅，要么是破楼，没有办法满足这些外来人口的居住需求，所以小户型的新型公寓租住需求量就非常大。中国的买家可能会问，既然租售比这么高为什么他们不直接买呢，换了你是一个过来工作的，又有公司的补贴，你会直接买房嘛。但是租售比这个东西是随着需求和供给不断变化的，你今天来万象买公寓，我可以承诺你10%回报，完全没有问题，但是3年5年之后呢。我们可以再去看一下在金边有多少国内的开发商在开发公寓项目，而且国内开发商圈地开发都是大体量，几千套的项目也不在少数，当这些产品投入市场的时候，租金价格有可能不随市场波动吗？所以这些大开发商卖房子给你的时候都和你说10%租售比，现在确实能达到，但是几年以后呢，开发商是不敢包租的。
所以少提一些疑问，多用发展的眼光来分析，很多答案就迎刃而解了。那再来看曼谷，之前的租售比一定是比较高的，因为曼谷的房地产市场开发的比较早，外来人口又非常的多，之前好的地段8%甚至10%有可能，但是现在市场交房的新盘很多，租售比肯定会下来，市场趋于稳定。还有曼谷房子是租给什么客群，以及什么位置地段，我想不用多解释了。
我还想提一下土地私有制和freehold对于城市开发项目来说到底有什么影响，举个简单的例子，之前去过越南胡志明，市中心区域新盘一房难求，没有足够成片的土地可以用来开发项目，个人的土地都是很小块，满足开发的体量的非常少。（PS：胡志明并不是国际化的城市，政府也不鼓励外国人买物业，什么样的项目会卖到中国来？）需求上去了，房价肯定涨，你如果手里有地块可以用作开发，你的价格可能不涨吗。所以曼谷也是这样，土地和开发商又是另一个供求关系，中心区域的房价也是土地的供求决定的，这个比我们拍地的过程更不一样，完全由私人决定，开发商拿地不确定性更多，土地价格确实水涨船高。
还有就是要提一下普吉，旅游地产比较特殊，因为它的回报是以短租为主，而短租的回报率肯定是高于长租的，所以租售比相对高一点是正常，一般运营的好的酒店15%-18%的毛利是有的，这中间开发商或者运营方的运营能力就特别重要了，还有就是游客的数量不要波动太大。但是普吉相对来说，大的开发商很少，小的开发商给你承诺的运营能力和回报我觉得略显尴尬，买家往往很难分辨有实力的开发商，所以普吉的投资租售会高一点，但是需要熟悉市场的人来把关。至于旅游地产的受众群，那当然是外地，外国人，本地人买了干什么，但是这样的客群不代表没有转售，只要产品是国际化的。
最后我想说一句，现阶段的这类房产投资没有必要提到政治层面，大家都知道全世界风险最小的投资产品是美国国债，基本等于0风险，为什么，就是因为美国国家信用备书是最强大的，它的违约可能性基本就是0。东南亚国家虽然不比美国，但是商品的永久产权来自国家信用，商品的价值来自市场，你的地契是由一个国家的土地管理部门发给你的，产权由国家信用来保障，而不是任何一家公司。
文章已获原创作者（糯米fans：泰国房产笔记，联系我：alex012224）授权转载！
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