過去一週，是房企中報密集發佈的一週。包括萬科、中海地產、碧桂園、恆大在內的一線房企和以陽光城、綠城、富力、旭輝為代表的千億軍團均發佈了2018年上半年年報。
不出此前的預計，得益於過去兩年供需端的兩熱和不斷上漲的住房改善需求，眾多上市房企均錄得了不錯的業績表現。不過，越來越嚴格的樓市調控，以及更大範圍更深層次的限購，也讓房地產業的未來具有更多不確定性。這都使得2018年很可能成為房企下半場分化的十字路口。有人會選擇向左，也有人會選擇向右。
從上半年已經公佈中報的上市房企來看，部分龍頭房企已經刻意放緩了擴張的步伐，更重視利潤率的提升，並且尋求多元化發展，代替原有的單一賣房模式。也有一些房企，則堅持高週轉策略，在自身銷售不足千億的時候，就公開喊出3000億元的銷售目標，甚至不惜舉債擴張。兩種策略，兩種心態，並沒有誰對誰錯之分，但可以預計的是，未來的日子裡，買地擴張已經不再是唯一的策略，2018年也許真的會成為房企戰略分化的元年。
龍頭房企選擇降速 第二梯隊對規模仍抱“野心”
2016年和2017年是房企狂奔突進的時代，銷售額1000億、2000億、3000億甚至5000億都被輕鬆突破。碧桂園、萬科、恆大更是成為房企中的巨無霸，擴張規模的同時，風光無二。
但在2018年全國範圍內加碼調控的背景下，高速增長的房企開始暴露出種種後遺症，高週轉代表的碧桂園事故頻發，海外投資項目也因當地政府更替出現不確定性，萬科股價則在年初衝高至41.34元后，最低腰斬回落至19.62元。
於是，在市場調控和事故頻發的背景下，龍頭房企們開始主動降低速度，不再唯規模論英雄。
以萬科為例，2018年中報數據顯示，萬科前六個月的合同銷售額僅有3046.6億元，同比增速不足一成。而在此前的2016、2017年同期，萬科的銷售金額尚能分別增長69.9%、45.8%。如果從全行業來看，部分已經公佈財報的房企上半年的銷售合計同比上漲的幅度大概在35%左右。很明顯可以看出，萬科對於上半年規模擴張的意願並不強烈。
另一家龍頭房企碧桂園，在年初明確表示不設銷售目標，但總裁莫斌卻對萬億的願景不置可否。不過隨著各地多起施工事故的發生，碧桂園在反思後也開始主動踩剎車。
年中報告顯示，2018年上半年實現銷售金額4124.9億元，同比增長42.8%，仍保持了較高的業績增速。但對於下半年公司的發展，碧桂園集團總裁莫斌在中期業績發佈會上明確表示，下半年公司發展將進入“提質控速”新階段，以“零傷亡”作為企業追求的長期目標，寧可放慢一些速度。
恆大集團同樣主動尋求降速，近日發佈的年中報告顯示，恆大的核心利潤為550.1億，同比增長101.5%，淨利潤530億，同比增長129.3%，營業額3003.5億，同比增長59.8%。
恆大總裁夏海鈞也表示， 2017年公司就提出兩個發展模式的轉變：即“規模型”向“規模+效益型”轉變，經營模式從“三高一低”向“三低一高”(低負債、低槓桿、低成本、高週轉)轉變。同時恆大完成全年5500億元銷售目標不變，在銷售額達到5000億之後，保證10%-20%的適度增長即可。
但作為硬幣的另一面，龍頭們在踩剎車的同時，二三梯隊的房企則決心加緊擴張，開啟追趕之路。旭輝不久前發佈報告顯示，今年上半年，旭輝的銷售規模達到660億元，同比增長40%，有信心完成全年1400億的銷售目標，最近兩年旭輝的複合增長率接近100%，成為高增長房企的代表。旭輝集團主席林中也在業績會上表示，“未來三四年我們還是可以保持這種速度。”
另一個房企陽光城與旭輝情況類似。克爾瑞上半年的銷售數據顯示，陽光城合約銷售金額達到了663億人民幣，同比增長高67.51%。 梳理陽光城近幾年的歷史數據發現，2012年陽光城的銷售額僅為23億，到2017年陽光城的銷售額已經到了915億，過去6年銷售額增長近四十倍。按照今年上半年的數據預計，今年全年的銷售額突破千億大關。
業內分析人士認為，之所以出現這樣的分化， 一定程度上受了“因城施策”的定向調控影響，一線城市銷售規模自2017年起持續同比下降，但2018年第二季度開始降幅有所收窄；二線城市銷售面積保持平穩，銷售單價提升帶動銷售金額維持10%以上的增速；三線城市熱度稍有回落，銷售金額累計同比增速自2017年6月的36.4%下降至2018年6月的21.9%。此種局面下，房企的銷售業績開始分化。在發展思路上，眾房企從單純的規模擴張型開始向“規模與質量”並重轉型。
負債率上升仍是隱患
數據顯示，在公佈了年中報告的32家地產公司中，有不少於20家出現了負債率較去年底走高的情形，佔比達62.5%。其中光大嘉寶、美好置業、ST天業、招商蛇口四家公司負債率攀升超過了5個百分點。
此外，有息債務規模的上升成為了一大特點。有息債務為短期借款、長期借款、應付債券、應付票據之和。統計發現，截至今年6月底多達21家房企的有息債務規模出現了增長，淨增長超過10億元的就多達14家。
“多城市嚴厲限貸、限購以及壓價下，銷售回款速度變慢，這需要開發商更多地舉債運營。”一家上市房企財務負責人表示，“現在要做好長期過冬的準備，因此儘可能地融資補血，並將債務期限拉長。”
從房地產行業來看，有息債務中來自銀行的開發貸仍然佔據較大比重。
負債率上升仍是行業隱患，數據顯示，目前已披露中報的上市房企合計淨利潤370億元，負債規模則有3.4萬億元。
為此有的房企早早開始放緩投資速度，需求利潤增長。像中海地產近日年中報告披露顯示，上半年中海地產的合約銷售額為港幣1508.5億元，達成年度2900億銷售目標的52%。在投資方面，今年上半年中海地產累計吸納土地26 宗，新增土地總樓面面積789萬平方米，地價總權益支出港幣459.5億元，不到全年土地預算的40%。相對應的是，截至6月30日，中海地產持有現金1279.3億元港幣，淨借貸比率為28.1%。
業內人士認為，房企債務增加的背景下，調控並未放鬆，預計將有更多企業像中海一樣採取保守的投資策略，保證利潤率，降低負債率。
提速多元化 房企加碼養老產業
“從目前披露的房企年中報告來看，主要房企的業績表現均非常搶眼，但我們也看到，很多龍頭開發商，一方面不斷尋找新的併購擴張機會，另一方面，也紛紛多元化轉型。”一位房地產行業人士表示。而根據北京青年報記者梳理，健康、養老、教育、零售、物流等已經成為眾多房企多元化發展的佈局。
例如，上半年招商蛇口布局新業態，大公寓、大健康、大文創多點開花，轉型成效初步顯現。管理規模總計約90萬平方米，實現了公寓智慧平臺的全線上化服務。
此外，藍光發展也表示，以“地產金融+文化旅遊+現代服務業”為核心基礎產業，圍繞地產核心主業，形成以文化旅遊及現代服務業為主體架構的同心多元化產業生態鏈，由傳統房地產企業向新經濟下的新型房地產企業轉型。
多元化走得最快的還是龍頭萬科。在不斷加碼長租公寓的同時，養老產業的佈局也逐漸形成規模。
自從2009年開始研究養老業務以來，萬科的養老項目開始在近年來密集落地。數據顯示，萬科養老已經深耕北、上、廣、深、杭、成6個核心城市，重點佈局了10餘個“三高”城市。萬科目前在全國範圍內的養老項目超過180個，已開業養老項目200多家，籌建籌開項目50多個。
其中北京區域即將誕生首個公建民營的養老項目，該項目被命名為萬科隨園養老中心，將在9月份開放樣板間。北京萬科相關負責人向北青報記者表示，房山·隨園是即將面世的北京萬科首個全齡長者持續照料退休社區，標誌著北京萬科養老業務“怡園、嘉園、隨園”三條產品線全部落地。該項目將是萬科北方區域內規模最大的養老項目，同時也是目前北京市床位數第一的公建民營養老社區。
據悉，目前萬科北方區域養老項目主要佈局在6個城市(北京、天津、青島、濟南、瀋陽、大連)，北京地區開業、籌開、獲取鎖定的共計有16個項目，60萬平方米，9000多張床位。
除開發主業外，標杆房企也在圍繞大眾多元需求，積極尋求新的業務增長點和轉型方向，值得一提的是，今年以來恆大在房地產主業之外，還將投入到高科技產業。今年4月，恆大與中科院簽署全面合作協議，恆大計劃未來十年投入1000億，雙方共同拓展生命科學、航空航天、人工智能、新能源等重點領域。今年6月份，恆大又入主美國新能源汽車公司法拉第未來，正式進軍電動汽車市場。
大多數房企的年中報告雖然靚麗，但行業內的競爭持續激烈，並且分化嚴重。房地產企業追求規模、效率、融資創新的各項動作也將持續。此外，行業轉型提速，多家房企投入重金進行多元化改革，也是為了使房地產相關多元化領域具備新的可增長的盈利空間。
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