中房網訊 2018年註定是房企下半場分化的一個十字路口。有人會選擇向左，也有人會選擇向右。
從上半年已經公佈中報的上市房企來看，部分房企的擴張思路以及發展策略可能已經開始發生了轉變。過去兩年房企們極端追求的高週轉偏外延擴張模式，已經被越來越多的房企所摒棄。
同樣，還有一部分房企，因區域調整和資金鍊的緊張，引發了“瘦身”計劃。而這場因“調控”引發的深度調整，給房企們帶來了深層次的陣痛。
龍頭房企選擇降速
萬科降速、碧桂園反思，中海地產主動放緩投資。在經過過去幾年的規模衝刺之後，龍頭房企因為市場調控和事故頻發等原因已經開始規模反思。
以龍頭房企萬科為例，2018年中報數據顯示，萬科前六個月的合同銷售額僅有3046.6億元，同比增速不足一成。而即便在面對威脅企業存亡的股權大戰發生的2016、2017年同期，萬科的銷售金額尚能分別增長69.9%、45.8%。如果從全行業來看，部分已經公佈財報的房企上半年的銷售合計同比上漲的幅度大概在35左右。總體看，萬科上半年規模擴張意願不是特別強烈。
另一家龍頭房企碧桂園，2018年上半年實現銷售金額4124.9億元，同比增長42.8%，仍就保持了較高的業績增速。但對於下半年公司的發展，碧桂園集團總裁莫斌在中期業績發佈會上明確表示，下半年公司發展將進入“提質控速”新階段，以“零傷亡”作為企業追求的長期目標。同樣，碧桂園董事會主席楊國強在《致投資者的一封信》中回顧了公司上半年的業績表現之後，他也對過去兩個月發生的安全事故進行檢討，認為是碧桂園對安全的重視程度不夠，寧可放慢一些速度。
對於如何去衡量放慢發展速度，莫斌表示，放慢發展速度是相對於碧桂園自身而言，碧桂園項目的建設週期與行業的平均週期一致。“安全的投入不是成本增加，而是投資。任何的企業想要長遠健康發展，必須把安全放在第一位，因為生命是無價的，因此要敬畏生命，此後我們要真正地將各項管控做到極致。”莫斌補充道。此外，據碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經理程光煜透露，未來，碧桂園將不設定銷售及供貨考核目標，主動調減供貨及銷售節奏，同時調整部分有需要的聯合驗收節點並豁免考核。
還有一家最會賺錢的房企--中海地產，其上半年淨利潤率為26.3%。上半年的合約銷售額達港幣1508.5億元，同比增長18.5%；營業收入為港幣886億元，同比微增1.6%。
穩健的銷售之外，中海地產也在放緩拿地節奏，其董事局主席兼行政總裁顏建國表示，政策處於高度多變期，隨時可能出來下一步新的政策，所以目前我們對市場保持高度謹慎態度。我們寧可錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。在顏建國看來，下半年房地產企業的規模擴張將逐步放緩。中海地產會根據回款進度、政策與市場情況時刻調整投資節奏與規模。目前階段，中海地產會採取很謹慎的姿態對待投資。" 一季度，我們抓住市場窗口競爭比較弱的機會，適當多買了一點土地。二季度開始，市場處於膠著狀態，我們主動放緩投資速度。最近幾個月，我們還處於觀察期。"顏建國如是表示。
裁員瘦身：部分地產商經歷陣痛
同樣，還有一部分房企，因區域調整和資金鍊的緊張，引發了“瘦身”計劃。
近日，包括泰禾集團、綠地、華夏幸福、長江實業上海公司等接連被曝出部分地區的“瘦身”計劃。而這場“名義上不會大張旗鼓，實際上數量可觀”的人才調整正在逐漸蔓延且持續深入。
“我們裁員比例可能都不止30%，據說我們（投資拓展）中心會裁掉三分之二。”某房企內部人士何晴苦惱地表示。自公司釋放了裁員消息後，何晴近日來異常焦慮。因為她發現，在裁員大背景之下，房地產全行業均在面臨人才過剩現象。
“我們部門已經裁過一輪，可能後面還會有動作。剩下沒有被裁的員工主要分為兩類：一類是待遇比較低的員工，比如剛畢業的；一類是重要崗位的總監崗。”綠地一位內部人士表示。據該知情人士透露，綠地此番裁員主要原因是“一線城市沒有土地了。”而據另一獨立信息源相關人士透露，綠地此番“裁員”也可以稱之為“人員結構調整”。
“人員結構調整主要集中在上海、北京、天津、廣州、深圳，上述城市目前都處於拿地困難階段，沒有足夠的土地資源。綠地總部在上海，事業1、2部是最大的兩個部門，成員大部分是上海人，很多員工不願意去外地，加上業績的壓力，所以需要作出一定的調整，有人說1部2部年內合併，但還沒看到文件。今年綠地的人員本身就比較動盪，這個情況還會持續一段時間。”不過，對於上述“裁員”事件，綠地官方持否認態度。
此外，華夏幸福也因市場變化對公司團隊進行了大幅“瘦身”。8月24日，有消息稱，因戰略收縮，華夏幸福天津事業部已就地解散。據多方瞭解，華夏幸福天津公司解散的消息屬實。此外，據知情人士透露，華夏幸福此番“瘦身”可能還將持續。華夏幸福官方也坦承，正在進行局部優化和調整。
除了拿地困境，何晴所在的公司還面臨資金鍊緊張的窘狀。而據她瞭解，為了渡過難關，公司產生了不少高成本短期借貸，但這似乎也未能緩解這家公司的資金之渴。於是，“裁員”計劃正在醞釀中。未過試用期的何晴也因此整日憂心自己可能在“裁員”計劃的名單中。
今年以來，隨著信貸政策持續收緊，不少地產公司面臨資金困境。8月24日，有媒體報道稱，南京宏圖地產正在尋求買家，出售其持有的全部地產項目，以填補母公司三胞集團存在的巨大資金缺口。項目出售完成後，宏圖將退出房地產行業，僅保留部分項目股權作為投資。
而據瞭解，另外一家同樣深陷資金鍊困境的以文旅地產為主要業態的公司已經啟動了更大範圍的“裁員”計劃。據該公司內部員工向透露，“一開始我們都還心存僥倖，以為‘裁員’只是針對還未轉正的新員工，但是現在發現是對我們所有員工；一開始我們以為只是像華夏幸福這樣收縮陣營，但現在發現公司連收縮的能力都沒有，最後可能就會迴歸到原點。”該人士無奈的表示。此刻，該人士正在加入“討薪”行列。
市場下行的陣痛
無論是因區域調整引發的“瘦身”計劃，還是因資金鍊緊張引發的“裁員”，都是房地產市場下行趨勢中的表現。而這場因“調控”引發的深度調整，給房企們帶來了深層次的陣痛。
“陣痛，也說明盲目擴張會出現很多新問題。而通過人員調整，也是對過去相對臃腫的企業運營模式進行了糾正。當前部分企業進行了裁員或業務條線壓縮，應該理解為企業控制成本的行為。而從戰略上看，其實也體現了一點，即此類地產企業未來也會面臨很多壓力，必須通過此類業務條線人員隊伍的壓縮來實現效率提高和成本降低。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年下半年很多房企會面臨資金回籠等壓力，所以從企業高效運作的角度看，要適當管控“小白兔”的隊伍。此類“小白兔”的含義在於，往往屬於業績平平而且效率不高的員工。最典型的是在目前業績壓力下，部分銷售也積極性不高；投資策略屢屢犯錯的員工，則會面臨裁員或調整崗位等問題。因此，類似裁員的現象，也是企業提高效率的表現。
同策研究院總監張宏偉表示，“裁員主要有兩方面原因：一是區域結構性調整。比如，在一線城市或部分調控、限價比較嚴格的城市（比如環北京、海南地區），這些城市因拿地、銷售等問題，不再需要原來大規模的團隊；二是個別企業面臨資金鍊緊張情況。房企因此放緩了投資拿地節奏，投資策略則儘可能偏向高週轉，在人員編制上也開始收縮，有些甚至開始裁員。”
新城控股副總裁歐陽捷表示，“市場擴張時，企業拓展區域擴張、人員擴張、財務擴張；市場受限時，企業收縮項目拓展、人員規模、債務負擔。目前市場分化極為嚴重，在一些較好的區域市場，企業可能還在繼續擴張，但在調控嚴格的一二線城市及周邊地區，量縮價穩，固守在這樣區域只能收縮。”
“裁員只是初步表現，接下來就是市場深度調整，市場會出現大範圍大幅降價。這極有可能會從過去房價上漲比較快且幅度較高的城市率先開始，然後蔓延到全國一二線城市。”張宏偉說。
來源：21世紀經濟報道、時代財經、國際金融報、樂居財經、樓市頭條，中房網綜合整理
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