撰文=徐三刀
未央湖乐园官网-未央湖风景照
PART1-金茂出手
2018年2月13日，金茂以5.4亿元竞得西安市长安区84.408亩土地之后，9月28日，金茂再次在西安土地市场出手，以7.772亿元摘得浐灞未央湖117亩居住用地。
该地块位于西安浐灞生态区启源二路以北、北辰大道以西，地籍编号为CB4-10-20，净用地面积78252.43平方米（折合117.379亩，不含代征道路28.797亩、代征绿地15.402亩）。用地性质为住宅、商服，容积率不大于1.5不小于1.2，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%。其中出让住宅用地67226.37平方米（折合100.84亩），出让商服用地11026.06平方米（折合16.539亩），设为共用宗。土地使用年期为住宅用地70年、商服用地40年。
备注：金茂所拍CB4-10-20区位示意图
按照配建保障房细则与浐灞生态区相关规定，宗地内配建的公共租赁住房采取易地集中建设，易地配建费标准为5500元/平方米，竞得人应在成交之日起10个工作日内与西安浐灞生态区管委会签订《西安浐灞生态区配建公共租赁住房易地集中建设协议》。与之同时，竞得人在宗地成交后10个工作日内与浐灞管委会签订协议,按150元/平方米缴纳义务教育代建费。该宗地配套有2000平方米幼儿园，为民办幼儿园。
该地块起拍价54720万元，吸引了金茂地产、禹州地产、华远地产、中海地产、振业地产、中粮地产、雅居乐、西安朗基八家企业参拍，大牌云集。历经24轮激烈竞争，终于由金茂地产（西安唐茂）斩获，以77720万元竞得，溢价率42.03%。折合土地单价662万元/亩，根据规划设计条件书，可开发地上建面117378平方米，折合楼面单价6621元/平。
该地块位于未央湖居住板块，离未央湖只有300多米，距离灞河约1400米，地块南侧为启源二路、东侧为北辰路，从项目质素来看，是未央湖板块的核心之地。
PART2-浐灞为滨
未央湖一直是浐灞生态区的遗憾，享有优质的湖区、湿地公园，但始终没有市场识别度，欠缺大品牌房企进驻。
从大板块范围来看，未央湖区域，属于“灞渭三角洲”。当前，“灞渭三角洲”属于一个陌生名词，楼市还处于稚嫩阶段。该区域属于国际港务区（东，隔河相望）、泾渭开发区（北，隔河相望）、经开区二期（西，隔西铜高速）聚焦处，渭河与灞河再次交汇，形成一个广阔三角洲。
备注：灞渭三角洲区位示意图
但灞渭三角洲地理位置特殊，是融合“海（内陆港）陆（高铁新城）空（临空产业）”三产的大走廊。土地属于未央区东北角，划给了浐灞生态区做开发。
灞渭三角洲，生态环境优美，与2021年全运会只有一河之隔，是西安少有的上风上水三角洲。但区域发展缓慢，在2016年年底万达签约千亿大单，曾经也火过一段时间，但随着中国万达城被收购之后，计划“无故失踪”，灞渭三角洲再次陷入“停摆期”。
而有一点必须强调，“灞渭三角洲”区域未来会是景观改造的重中之重，原因有三：一则，是与全运会（奥体中心、全运村）一河之隔，水上观景廊道，直接瞰景；二则，灞河北三环至灞河入渭口段，河岸线即将重新改造，提升两岸绿化；三则，6000亩灞渭车游公园与湿地公园之间，是未来向全国展示的主要城市布景。
目前，浐灞生态区核心地带和港务区主要干道景观改造已经初现成效，不仅有叠石理水，还有广阔草坪，生态环境与景观培育超过雁塔区、长安区，是重点按步骤、有计划的重资重投，如果能够借助全运会集中力量搞建设，或将推动灞渭三角洲环境质素升级。
PART3-区域现状
灞渭三角洲是一个波折重重的区域，虽然资源价值够高，土地开发较早，但因为种种原因，灞渭三角洲一直发展较慢。
加之，生态三角洲价值在西安始终受不到认可，因此，灞渭三角洲与过去的浐灞三角洲、现在的泾渭三角洲、沣渭三角洲、一样始终没有获得市场认可，价格不凸显。但如今西安城市骨架拉大，生态资源价值逐渐清晰，浐灞三角洲的魅力绽放，生态三角洲的价值释放也是稍有起色。
因为早就看好“生态三角洲”价值，2018年我们相继撰文《2018年要抄底！值得关注的五个区域》、《上风上水上选！西安三角洲值得关注》，就是为了呼吁楼市关注其价值魅力。
目前，进入浐灞三角洲区域的房企有碧桂园、新城控股、金科地产、佳兆业、恒泰地产，还有新进入的中国金茂。
备注：浐灞三角洲集合房企示意图
碧桂园收购了锦绣天下（建秦地产），在这里打造了全国第11座凤凰城，是一座千亩大盘，低密度规划，洋房、小高层、高层等，配有陕师大教育。在2017年西安单盘销售量之中，碧桂园凤凰城排名第一（“隐形王者”还有阳光城壹号），还跻身了全国销售百强榜。
华远地产收购了阳光北京城，在这里打造了华远辰悦，作为华远向外扩张的重要一步，华远辰悦引进了华远HI平台服务，并且规划了一系列教育培训等资源，产品改造为精装产品，还有学校资源，在2017年也取得了不俗的成绩。
除此之外，金科地产也打造了金科博翠天宸，新城控股地块，恒泰地产（位于秦汉大道与北辰大道交汇处西北角，占地110亩，规划大致为综合体）也有一块地，目前没有动作，略有遗憾。
当然，除此之外，还有“城改之王”佳兆业，作为推动王家棚城改拆迁的重要部署，目前佳兆业与土地方尚在司法处理过程中。期待，城改之王佳兆业能够快速启动项目，将灞渭三角洲的遗憾接盘，优化处理。
此次摘得的未央湖地块，将成为金茂在西安的第2个项目。目前，该地块周边在售代表性项目包括碧桂园凤凰城、华远辰悦，售价在10000-15000元/平米，金茂到来无疑给了市场更多想象，一座地标级的高端社区即将诞生在浐灞三角洲，未央湖之畔。
PART4-推高板块
目前，中国金茂已经成功进驻了华北、华东、华南、华中、西南、西北六大区域，约20余座核心城市，以“府、悦、墅、山、湖、湾”六大高端系列产品引领全国豪宅市场。
按照，金茂所拿地块容积率1.2-1.5之间，未来产品极有可能打造合院产品，参照金茂在全国打造的如金茂墅产品，这一产品在重庆、北京做的比较成功，单独拆分低密度物业，容积率都在1.5以下，与该地块相似。不太可能是“湖”系产品，这一类产品瞄准刚改和改善，当然，借助优质湖景资源，只能打造滨河临湖高低配，容积率略高。
按照金茂一贯的开发风格，金茂极有可能要打造出城北最高产品形态，在城北一地难求的情况之下，金茂打造如此高端的产品，势必对于城北楼市有振奋作用。
9月29日西安发布刊登了《王健林带着万达高层来西安，要完成什么“小目标”》一文，
明确提到了2017年6月签约的西安市重点项目西安万达文旅城，总投资660亿元。项目涵盖室外主题乐园、室内主题乐园、顶级秀场、星级酒店群、购物中心、商业街等多个板块，要助力西安打造文化旅游万亿级大产业。有意思的一点是，双方座谈会，西安领导提出了五点希望，万达也表示了，要与“万达将与西安加强沟通”，虽然只是一片千余字的文章，却释放了一个信号，那个悬在浐灞心头上的万达城可能要回来了。
如果万达城真能够像网文描述，落位于灞渭三角洲，盘踞于未央湖旁，那么浐灞三角洲核心，环未央湖板块，就将集中中国金茂、新城控股、万达地产、金科地产、佳兆业、恒泰地产，成为仅次于大明宫的品牌阵营。除此之外，还有碧桂园、华远地产等名企，从旁加持。
当然，所有的分析只是就事论事，未来究竟发展如何，关键还取决于官方意图，以及灞渭三角洲究竟有多大商业潜力值得挖掘！
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