瓣瓣瓣玛玛

今年房地产调控是有史以来最多的一年，不仅是房产中介有很多人转岗了，干不下去了，开发商日子也不好过，部分中小房企破产被大型房企并购。而被大型房企并购的这些中小房企由于前期盲目扩张业务，才会有今天的结局。先分析一下，房企破产的原因：

一方面，盲目高价拿地，自食其果。前几年为了争当地王，高价拿地，现在地价下跌，有的土地是低溢价成交，甚至流拍，地方政府又开始控制房企新开楼盘价格，在这种情况下，房企很可能出现亏损。南京某楼盘地王，今年9月开盘，2016年成为地王时，地块价格23000元/平方米，现在售价是26000元/平方米。像这样的价格，开发商肯定是越卖越亏，但是为了回笼资金还债，房企只好亏损销售。

另一方面，前些年业务扩张过快，现在各家房企负债率普遍在90%以上，在这种情况下，如果债务集中到期，房企又处于融资困难，目前资金又无法以全部回笼的情况下，那肯定是会出现现金流断裂而破产的。

事实上，房企破产、中介关门与房价跌与不跌关系不大，中小房企因经营不善而发生现金流断裂，被大型房企并购，这是很正常的事情。而决定房价能否从高位跌下来，就要看房地产调控能否被严格执行，今年一线城市房地产调控执行的很好，房价稳中有降，走势平稳，但没有出现大跌。但如果像上半年二线城市搞人才引进，三四棚改货币化安置，等于房地产调控旁边开了个口子，那房地产调控效果将大打折扣。

另外，货币政策的松紧，也是决定房价是否居高不下的原因。今年8月份70个城市中有67个城市房价上涨，这主要是1-7月银行新增贷款10多万亿，其中有四成流向房地产市场，在这种情况下，即使有开发商倒闭破产，房价也会因为投机性需求上升而无法回调。

房价涨跌与房企的破产没关系，与房贷利率高低有关系，如果房贷利率过低，炒房者的融资成本过低，房价怎有不涨的道理？目前虽然房贷利率实现了20连涨，但是还是处于历史的低位，离开高位7%区域还有距离，在这种情况下，即使有房企破产、中介关门，炒房者还是要炒房的，只有房贷利率升高到炒房者顾忌的程度，那么房价才会真正下跌。

不执著财经

现在房地产市场就是这样一个怪现象，有些中小开发商楼盘销售惨淡，房子卖的并不好，但是房价却随行就市，别人楼盘涨的时候，自己也跟着涨，宁可一月不开张，也不打折销售自己的房子。

之所以开发商们不约而同的宁可不卖也不降价的策略，不是因为他们不懂得打折销售，薄利多销，早点回笼资金的道理，是因为房价没法降。具体原因我想有下面几种。

第一 和我们国人一直是买涨不买跌的心里有关，如果说房地产一旦降价，可能销售上更为惨淡，到时价钱一旦降下来再想涨上去就不大可能，还会面临房子价钱降了，销量也降了的尴尬境地。

第二 大的地产商有资金的支撑，它们能够度过房产销售的淡季，待到市场利好的时候，依然可以把自己的房子卖个好价钱。

第三 房地产的特殊性决定降价也不是开发商能够说了算的，特别是一些三四线城市，政府的财政收入很大一部分依赖地产行业，如果个别地产商私自降价可能会打破当地，地产市场的格局，再加上很多地产商也会觉得，肯定会有利于房产市场的新政策出来。

第四 很多楼盘已经销售一部分楼房，如果半道降价，不但是怕吸引不来新顾客，恐怕买过房子的老顾客也会来退房，这种作死的行为他们绝对不会干。

第五 国家对房产市场的调控目标是，让房地产市场有一个健康平稳的发展，即会打击房价的持续增长也会防止地产商的恶意竞争，所以房价会在一个范围内小波动，不会大起大落。

你觉得会是哪一种原因的可能性大呢？

小丽看房

其实，房价下跌和开发商破产没有必然联系。房价是什么房价，破产是哪些开发商破产，这些都是必须要搞清楚的。

1、限价令和限售令。

这导致一二线城市新房价格和二手房价格基本上停涨了。特别是新房价格相对于二手房价格，倒挂很明显，那些有房票的人巴不得抢到一套房。限价令让开发商不怎么赚钱，但2017年大卖的房子，事实上大部分是开发商手里相对便宜的储备，所以成本低，限价令顶多让开发商不怎么赚钱，亏本还不至于。

而限售令直接冻住楼市，这种情绪会互相传递的，卖房子的人少了，房价的确不会大跌。

2、一二线城市房价有更多因素支撑

一二线城市有很多优势，比如人口因素，从去年开始很多城市开始搞人才引进，这实际上就是扩大需求，帮助开发商卖房子。

还有，一二线楼市二手房市场相对活跃，房价跌不跌某种程度上由大大小小的房东决定，而不是由开发商决定。

还有房贷因素，从2017年初开始，房贷利率不断上行，首付比例也是屡屡上调。本轮调控将杠杆率控制得比较好，那些高杠杆入市的人还是很少的，对一二线整体房价构不成威胁。

根本性因素还在于经济仍在中高速增长，一二线城市是中国经济的主要引擎，相对于其他城市，这些城市人口收入更高，配套更完善，产业更发达，大幅下跌的客观条件并不存在。

3、一二线城市主要是大开发商

看看国家统计局的数据就知道了，一二线城市只占整体销售的一部分，还有很多来自于三四线城市。事实上很多开发商2017年业绩飘红，靠的就是三四线楼市的火爆。开发商在三四线获得了现金流支持，自然不会特别着急在一二线城市降价。必须要指出的是，当前一二线城市的玩家主要是大型开发商和本地开发商，其他的中小型开发商都挤不进去了。能够进场的开发商还是有些本事的。他们在融资渠道等方面很有手段。

4、事实上的确有很多开发商在破产。

去年四季度至目前，并购贷明显上升。这说明很多小开发商已经遭遇现金流问题，2016年那波地王潮加上现在收紧开发贷款，实际上让很多小开发商被噎死了。

本轮调控已经到了啃硬骨头的阶段了，决心已经下了，不只是那些试图高杠杆弯道超车的小开发商，一批金融机构都会面临破产风险。未来的房地产不再是“百花齐放”的状态了，而是由巨头们主导，而金融经过这次洗礼，也会更加稳健。就房价而言，本领调控会让房价理性回调，这实际上是在夯实楼市，夯实房价，大跌肯定不可能了。

楼市微观察

房企破产由内外两种因素的影响，一是自身经营不善，二是市场凋敝。从国内房地产市场来看，当房市受到政府打压的时候，许多小房地产商由于资金链断裂，开发建设无以为继，最后导致破产跑路。

那么我们来看看房价居高不下的几个主要原因：

土地价格上涨

中国的建设土地开发实行招拍挂制度。为保证基本农田数量，建设、农用土地使用增减挂钩，城市建设征用农地，是有指标的。城市建设用地属于稀缺资源，政府征用后纳入储备，再规划出售，开发商通过拍地拿地进行开发。近年来，土地价格上涨的厉害啊，以合肥为例，从几百万一亩，涨到一两千万一亩，也就几年的时间。开发商买地花了那么多前，这成本不都要算到日后的房子里面去吗？

建安成本上涨

这个大家应该很容易理解，物价都在涨嘛！包括建筑工人的工资等等，都在上涨呀！

需求拉动

经济学中有个供给-需求的理论，供大于求，价格下降，供小于求，价格上升。还是以合肥为例，09年以前，房产开发量和人口涌入量大体相当，甚至供大于求，再加上国家对楼市的宏观调控，包括限购等措施，导致房价一度没有上涨，甚至还有所下降，很多土地流拍。后来政府放慢推地节奏，新房供给减少，到了15、16年，需求大增，新房房源不足，导致房价暴涨。那一轮合肥房价涨幅非常大，举国有名，名扬海内外!

个人以为，上述是最关键的几个推动房价居高不下的因素。当然此外还有很多原因，比如利率，租金，房贷收入比，还有投资客炒房投机等等，但这些因素都是派生的。所以很多专家天天拿什么利率汇率说事，搞的玄乎玄乎的，误导了多少人，让他们该买房的时候没有买，坐等房价下跌，结果是越等越高！

徽眼观察

房地产市场调控力度确实非常大，仅今年1到5月份，各地出台的房地产市场调控政策就高达150次，5月份更是达到50次。但是，房价并没有出现下跌，最新数据显示的结果是，三线城市房价齐涨。也就是说，调控可能并没有能够令许多房企破产。

事实也是，从近年来房地产市场的格局来看，与其他行业并没有多大区别，也就是有实力的生存下来，没有实力的淘汰出局。因为，房地产业经过近十五年的快速发展，也到了重新洗牌的时候。就算没有调控政策出台，按照市场竞争要求，一部分开发企业也会在竞争中退出市场。所以会造成许多开发企业破产的错觉，是因为我们对房地产市场的关注度过高，看到一家房地产开发企业破产了，就认为其他地方的开发企业也不行的，真正不行的，还是那些企业。

值得关注的是，近日，北京通州的十里春风小区，就出现了开发商去年8月份将开盘价确定为4万多/平方米，到了现在开盘价却降至2万多/平方米的现象。为什么？说明房价的泡沫很多、利润空间很大，开发商操纵房价的行为是存在的。如此，开发企业抵抗调控的能力就很强，要想使开发企业破产，就不是一件容易的事。只要开发企业有能力与调控政策对抗，指望房价下跌，难度就相当大了。

所以，调控致开发企业倒闭、房价继续高企的问题，既有关联，又没有关联，既好象应当具有逻辑关系，又好象缺乏逻辑关系。只有坚持“房住不炒”的定位，才有可能使房价真正步入理性轨道。

谭浩俊

房价，是由存量市场的边际交易决定的。一个开放商的房子，拿到存量市场，九牛一毛。不足以影响整个存量市场。但如果存量市场的边际交易发生了变化，哪怕开放商的财务状况再好，也挡不住房价的下跌。

什么是存量市场的边际交易呢？假设全社会有1万套房子，其中10套在交易，于是，整个1万套房子的价格，就由这交易的10套来决定了。如果没有人买，房价就会下跌；如果买的人比10个多，那就会导致房价涨。

如果房价涨得太多了，就会改变边际交易的数量，就会有11套、12套房子想卖出来。这时候，如果是买家追涨的多，就会导致房价进一步上涨。如果同时导致卖家惜售不卖了，那就会进一步导致房价进一步上涨。

这里要关注一个数量比例，那就是：边际交易的数量，占社会整个存量的比重，是非常小的。这是房地产市场的特殊性。由于边际交易的数量占社会存量的比重非常小，也就导致了房地产市场的价格决定是非常复杂的。在上涨的时候，需求扩张和卖家惜售，都会进一步推高房价。

再看看开发商的财务困境是如何造成的。那是因为在房价上涨的过程中，地价上涨更快，同时资金成本也居高不下，导致在房价上涨的过程中开发商的财务状况越来越紧张。这个过程，是由房价上涨导致的，是结果。但这个结果会不会导致房价下跌呢？不一定。这个状况导致大开发商和融资能力强的开发商实力提升，砸竞争中胜出，少数小开发商的倒闭，不仅不会影响房价，他们的烂尾楼盘被大开发商接手之后，反而让大开发商赚得更多。

所以，这里要看，许多房地产企业破产了，大房地产企业呢？如果哪一些，前十大房地产企业都濒临破产了，房价也就必然崩溃。

实际上，现在的房价已经开始下跌了，不是因为房地产企业的原因，而是市场的边际交易的供需结构发生变化了。

孙建波

多重因素的矛盾现象。

首先，房地产调控严防资金流入房地产炒作，几乎使负债较高的房企难以承受。但是他们宁愿破产也不会降价销售的，即使破产，他们的房产价值还在，可能会被大房企看中，而卖个更好的价钱。但如果大幅的降价销售，会使利润低到一定程度，导致白忙活。

其次，房价高的另一重因素，在于投机者的囤房现象。这是导致一个地区库存明明很高，但却房源很少，市场弥漫着涨价的气氛。让越来越多的购房人恐慌性购房。但相信随着国家信贷的收紧，和房产税的推出，囤房者会付出代价的。

最后，我国的人口基数大，部分一二线城市，人口大量流入，土地供应不足，是导致房价居高不下的原因。随着国家实行租住同权，共有产权房等，主体保障，多渠道供应，相信未来房价会稳定的。

国家已经明确表示，保持房地产健康稳定发展，建立长效机制，不会出现大起大落，未来房子不会是个大烦恼的。

听奶奶讲故事

房企破产跟房价高低没有直接关系，价格是市场决定的，只有刚需不买房，市场没了，价格才会降。

资源整合是未来的企业发展方向，未来小开发商会越来越少，就像之前的山西煤矿整合，太多的小煤矿企业倒闭或是被大企业兼并。就像现在最火的互联网，也是大浪淘沙，每年倒闭几百上千家企业，最后留下腾讯阿里百度等大公司。

房价的逻辑是外来人口决定市场，市场的供需关系决定价格，其中包含人均收入和土地稀缺程度。就像重庆人口多，但房价只有深圳的四分之一，就是因为重庆人口大多是本地的，然后人均收入低对高房价没有承受力，再加上土地面积大，所以价格一直涨不上去。

自住投资惠州东莞深圳可以私信我。

小二楼视

如今得房产政策确实有所趋严，而随着政调控的日趋严厉，不少房地产厂商得日子确实不好过， Wind资讯统计数据显示，剔除数据不全企业，A股128家上市房企利息支出总计高达797.2亿元，同比上涨32%，即2017年平均每家房企利息支出高达6.23亿元。

据报道上述128家上市房企归属于母公司股东的净利润合计1748亿元，由此可见，接近800亿元的利息支出占其净利润总额的比例高达46%，2016年这一指数约为43％。可见房企得负债比是很高的，这也是为什么房企对资金链的要求极其严格。

但另一方面，问题中也显示，小房企在此轮调控下有些会破产，但对于部分大型房企，调控虽有影响，但并不至于让他们得帝国崩塌。如此一来也就不难理解为何房价居高不下，在房地产这个看似不完全竞争市场上，其实只有那么几家大型房企能够真正对市场起作用，其借助他们巨大得市场影响力，使得房价并不会产生大幅波动，而作为价格接受者得小供应商在资金链压力下只得饮恨破产。

因此，房企确实存在危机，但还不至于影响房价，特别的，随着城市基础价值不断提升加上大量人才涌进，一二线城市房价也越来越接近其原本价值（不包括畸高得部分地区）。

盘和林看经济

房价涨了和房地产商赚钱或破产其实并没有那么紧密的联系。

先说二手房市场吧。

拿北京举例，现在北京动不动一套房子就上千万，一个小区就是几十上百个亿啊，多开发两个小区就上千亿了，那一个小的开放商随随便便就几百上千亿了啊。

但事实是，并没有。

为什么？因为，房子都是在开发商卖了之后才涨的。

为什么开发商不等价格涨了才卖？第一，政府限价限售限卖。第二，房地产商自己顶不住。

第一点好理解，我想卖你2万一平，房管局说不行，你卖2万就不给你预售证。打个8折。好吧，那就只能卖1万6了。

第二点又是什么意思呢？房地产开发虽然看起来是个实业，其实就是个资本游戏，非常费钱。很多开放商并没有那么多钱建房子，只好边建边借，但是债务到期了要还啊，那就只能赶紧把房子卖了回笼资金，捂不起啊。

所以，为什么很多房地产老板都在哭，说钱都是炒房团转走了，罪名都是房地产商背着了的原因。

再来看新房开发。

一套房子主要包含五个因素：地价、建安成本、税费、企业融资成本和企业利润。

也有房地产业内人士说，商品房房价一般构成为“3+3+3+1”的比例，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润”。

举个例子来说，如果一套房子的单价是每平方米30000元，那每平米房价里就包含土地成本、建安成本和税费等开销各9000元左右，开发商的利润为3000元左右。

其实也就10%的利润率。只要做过生意的人就知道，10%的利润率绝对不算高。

那么房价利润被谁拿走了呢？

如果把房子比作面包，大家就理解了。

面包之所以变贵了，是因为面粉变贵了。

房子之所以变贵，是因为地价变贵了。

中国土地勘测规划院的数据表明，从2004年到2014年，十年间，住宅地价上涨幅度最大，高达340%。

从上面来看，其实房地产商也就是在做生意，只不过这生意比较大，一桩买卖少则几十万，多则成千上亿了所以被神化了。

做房子的买卖一样的会受到各种因素影响，比如政策影响，周期影响，比如竞争对手的影响等等。

就像面包价格涨了，面包店照样有倒闭的啊。

關鍵字: 房产 小房 破产