“秋天来了，冬天还会远吗”？说的是天气，也是合肥楼市。
最近关注楼市的人相信已经感觉到了：合肥楼市降温了。而反映在房价上，房价暴跌、房价下跌、房价不涨，不同的楼盘有不同的表现形式。
NO. 1｜壹
9月开盘一览，最低去化11%！
“金九银十”，是楼市传统的销售旺季，一直以来也是成交额最高的两个月。而今年，合肥楼市与其说“金九”，不如说“惊九”。
市场有多凉？
据不完全统计，在刚刚过去的9月份，合肥有41次开盘。
主要有这几类：
1、开盘去化90%以上的楼盘有华南城紫荆名都四期（2次）、中海城、招商雍和府、合肥云谷（2次）、金隅南七里、保利熙悦府、皖投万科产融中心等9次开盘，仅占21.9%。这些卖的不错的楼盘，最大的原因是被限价，价格优势明显。
2、首开楼盘有力高前城天悦府、碧桂园时代倾城、国贸天成、翡翠天际、贡院、高速时代首府、金辉庐州云著、禹洲郎溪上里、融侨天越、新城悦隽九里、新城云樾观棠、保利熙悦府、皖投万科产融中心、金地自在城、金大地悦澜公馆 等15盘。
既有拿地超过3年、被限价的项目，即贡院、保利熙悦府等。也有地王项目，比如国贸天成、禹洲郎溪上里等。这15个项目中，首开去化从11%到92%不等，分化非常明显。
3、最令我吃惊的是，包河区贡院 1.45万/㎡，之前卖一次售罄一次的金隅南七里、合肥云谷、信达公园里等，9月份开盘虽然也卖的不错，但是并没有卖光。其中，合肥云谷以前装修全款＋毛坯部分最低首付5成，而最近一次开盘，装修部分还是全款，但毛坯部分正常首付即可。
4、纯新盘的备案，基本是贴着区域最高价。但这也说明了，这些楼盘2、3年后依然是这个价，限价不给涨。比如包河区高速时代首府、金辉庐州云著，最新备案价2.2万/㎡，后期保持2.2万/㎡的备案价纪录是大概率事件。不仅如此，区域内的纯新盘，龙湖S1805地块未来备案价也会在2.2万/㎡左右。
5、我在金刚石数据后台导了一组数据，9月份合肥市区供应均价16344元/㎡，相对于8月份17156元/㎡，下跌4.7%。
目前市场上有两类楼盘，一类是卖的还可以的限价盘，之前要8成首付，现在5成就可以了；
另一类是高价盘，基本一片惨淡，特价房、全民经纪人、多重优惠、首付1成等，证明市场开始深度下滑和探底。6、二手房来看，根据安居客数据，8月份二手房挂牌价14476元/㎡，9月份挂牌价14466元/㎡，价格微跌，波动不大。但是交易量萎缩。
楼市冷暖，中介最有发言权。
在刚刚过去的5-8月份，看房量激增，成交周期缩短，价格也有上涨，楼下中介门店又多了两家。而进入9月份，整月没开单的中介比比皆是。
7、购房者的心理也发生了变化。能不能买到已经不是问题，能不能买、地段潜力、品牌溢价已经成为最关心的话题。
NO. 2｜贰
合肥最后10大限价盘，机不可失！
那么问题来了，合肥目前还有哪些限价盘在售呢？
滨湖区：
1、合肥云谷：预计10月中旬即将加推，这也是今年最后一次加推，户型为89㎡、99㎡、115㎡、142㎡，均价1.71万/㎡，装修交付。
2、时光印象：最后两栋高层预计10月份推出，均价1.68万/㎡，户型97㎡、105㎡、123㎡，目前验资100万。
3、信达公园里：预计10月7日开盘推出36#楼，共132套房源，主力面积134㎡、105㎡，均价18179元/㎡。
4、宝能城：86-115㎡三期新品目前在验资，按揭验资80万，一次性付款验资130万元，均价1.51万/㎡，预计中旬左右加推。
新站区：
5、长虹世纪荣廷：后期推出44#楼，预计首付5成，前期备案价9800元/㎡，项目只剩最后几栋楼了。
6、中建开元御湖公馆：售楼部已经正式对外开放。项目规划12栋住宅，4栋商业，1栋办公，预计11月底首开，价格预计1.1万/㎡左右。
包河区：
7、滨湖龙川里：目前在售剩余的一层少量房源，均价16000元/㎡。新品预计明年下半年加推，不建议等。
8、贡院：9月21日首开，均价1.45万/㎡，目前还有少量房源，地铁5号线房源。
另外再补充一句，这两个楼盘正常首付可以买。
经开区：
9、融创城：9月30日，融创城5期1#、6期10#开盘，毛坯均价15135元/㎡，装修均价2560元/㎡。主力户型99㎡-154㎡，目前还有2#、5#加推时间待定。
10、皖投万科产融中心： G6#、7#、12#已经推出，面积是97㎡、120㎡和130㎡，毛坯均价14070元/㎡，装修均价2500元/㎡，目前仅剩余少量130㎡大户型。已备案的G8#、G9#共216套房源，具体加推时间待定。
除了江山印、信达天御等要拼全款，以及淮矿东方蓝海托关系才能买到的楼盘，上述10个盘价格被限、门槛相对不是很高，五星推荐。换句话说，这最后的限价盘不考虑，难道等着买地王盘吗？
NO. 3｜叁
从高价盘，看未来3年合肥房价走势！
未来3年，合肥房价基本确定了，这样说对标的是各区高地价项目。可以分为3类：
首先，是楼面价超1.8万/㎡的项目，价格会突破2.5万逼近3万。像葛洲坝中国府、合肥壹号院更是突破3万＋。这些楼盘和大部分人都没关系，针对的是高端改善群体。
2、随着限价盘陆续清盘，合肥各区房价基本确定。很难有突破，但是价格也很难跌下去。不排除地段一般、加上品牌负溢价的楼盘，会打折出售。
3、一般来说，从拿地到首开，大概有8个月的周期。我统计了下拿地超过8个月、还没有首开的项目主要11个。没有地王，也没有腰斩，房价基本趋稳。
NO. 4｜肆
预期下降，买房趋于理性！
利率上浮的金融政策，以及“坚决遏制房价上涨”调控预期，在长时间的引导后，购房者已趋于理性。虽然目前供应明显增加，但销售动能却进一步削弱，供大于求的态势会越来越明显。
在金融政策、土地价格、人口流入的背后，我们不得不承认影响市场的是：预期。
最近3个月，楼市预期经历了一次“过山车”。
1、“坚决抑制房价上涨”的口号，这是一个风向标，打破了“房价一直上涨”的神话。
2、环京、厦门、杭州楼市，由疯狂瞬间冷却，一个个案例摆在购房者面前。
3、 全国土地流拍，大牌房企全国性降价，万科高喊“活下去”，说明开发商的预期也在改变。
4、首付比例提高、利率不断上浮，买房门槛越来越高，观望情绪越来越浓。
NO. 5｜伍
结语
楼市降温，与其说降价，说“横盘”更适合。如今，楼市的秋天来了，是买还是卖？我觉得要分3种情况。
1、如果是买房，短期投资投机行为应立刻停止，“房价不涨就是跌”，此刻投资不是好时机。
2、楼市具有周期性行为，但政策主导一切，很少有人能踩对点。我认为自住买房，可以关注成交量的变化。如果你发现市场上大部分楼盘去化率在50%左右，能看到铺天盖地的促销广告，你可以入手了。当然，此时买房考验“房商”，跟着城市发展方向去买房，有地铁和学区的支撑，大概率是对的。
3、如果卖房，分为两种情况。当你手上的房子，有优质学区，有地铁，这样的房子在楼市上行阶段，涨的更快；哪怕遇到楼市下行，也十分抗跌，建议持有。但是，那些没有学区的“老破小”毫无价值，一定要抛掉，换置“良性资产”。
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