8.8瀋陽全城限購後，房價非但沒有下降，均價反而衝高至11207元/平米，創歷史新高。
但如股市 ，房價衝高，沒有成交量支持，又迅速回落。
中原地產發佈數據表明，上週瀋陽房價已回落至9425元/平米，周環比下降8.2%，比8月下旬最高點下降1782元/平米。比限購正式執行當周9552元/平米，還要低。
遏制房價上漲，目的達到。
各級ZF官員，肯定長出一口氣，烏紗帽暫時安全。
均價降回低於10000元/平，數字本身沒有意義，但對市場與政策的心理影響更大。
房價為何會走出一波限購後迅速上漲和迅速回落過程？
01
限購後一週多，黃佬邪撰文《限購，沒擋住有錢人繼續買買買！》，數據表明8月16日星河灣開盤銷售，成為當週銷售面積與銷售金額冠軍，這個單價接近2萬元/平米的高端盤，直接拉高了瀋陽均價。
一個高端盤銷售就能拉高瀋陽均價？
從這兩個表可以看出，8.8全城限購後，全市今年第34周成交量僅有13.9萬平米，為限購前1/4強，而當週星河灣合同備案量為1.1萬平米，佔8%，權重較大，再加上其它幾個高端盤同時在售，很容易拉高均價。
星河灣開盤時間，真能給瀋陽上眼藥，正好在限購後。
如果在限購前，瀋陽均價衝高，然後開始全城限購，均價下跌，可以得出ZF調控得力的結論，上頭必然大讚。結果，星河灣不早不晚，偏在限購後開盤，直接打臉以“遏制房價上漲”為目的的限購。
國家統計局與住建部的眼睛，盯著瀋陽呢。
黃佬邪此前在另一篇文章《黃佬邪｜瀋陽全市限購，開發商比你更鬧心。》中寫過：8.6瀋陽宣佈全市限購——8.7住建部在瀋陽召開部分城市房地產工作座談會，堅決問責未能實現調控目標的城市——8.8全市限購開始執行。
住建部在瀋陽召開如此一個重要會議，有表揚瀋陽調控及時的含義。
估計，8月下旬房價創新高那一週，瀋陽房產局官員的臉是火熱的，心裡是忐忑的。
02
上週房價迅速回落，因為剛需、剛改為主流產品的樓盤進入銷售面積和銷售金額榜單。
銷售單價低於或僅稍高於萬元/平米的樓盤，佔據榜單前十。均價自然回落。
這幾周的房價數據，告訴我們一個道理：
全市房價均價走勢，並不一定能準確反映樓市走向；受不同檔次樓盤成交量影響，均價可能忽上忽下。
所以，當你看到某一週或者半個月甚至一個月房價均價上漲或下跌新聞時，不必太在意。
看房價降沒降，盯住一箇中大型盤，看它限購前與限購後的銷售價格是否有別，更具有現實意義。
如果現在銷售價格比限購前便宜了，那才是真正的降價。
此外，瀋陽樓市成交量在限購後跌至冰點，然後緩慢反彈，在上週恢復到23.9萬平，其實是在複製其它省會城市限購後的走勢。
瀋陽限購以迅雷不及掩耳盜鈴之勢執行，開發商與購房者都有點懵，措手不及，然後部分購房者開始觀望，再然後剛需、剛改，還是按正常節奏進入市場。
03
9月底，樓市傳統“金九銀十”最關鍵的時間節點。
今年肯定沒有“金九”。成交量能恢復至限購前水平，房地產人就可以燒高香。但為了完成第三季度銷售任務，開發商還是會全力以赴加碼，促進成交。
最直接手段：降價。
十天前，黃佬邪至某大牌開發商售樓處暗訪，恰巧遇見領導帶著幾個骨幹組團開會研究“優惠方案”：“把位置不好的房源拿出來，多設計幾個優惠環節，讓客戶覺得有便宜可佔。”
瀋陽當前限價政策，房產局批覆的銷售價格，只能上下浮動5%，即降價的最高空間，只有5%，否則合同備不了案。
一般情況下，如果銷售狀況尚可，開發商不太情願一次性把5個點都拿出來讓利，而是會像擠牙膏似的，一點點擠。但若是開發商為了完成銷售任務，尤其是在季度末，會捨得讓利。
不出點血，如何能讓客戶拿錢。
2009年2月28日，黃佬邪幫一個朋友買房，售樓處有一套特價房，不用找人，現場直接砍，又多講了一萬優惠。
現在形勢，和當年有點像，購房者可以試試直接砍價，說不定比找人好使。
尤其是那些上半年高調吹噓“土地儲備豐足”的開發商，大家上網一搜就能搜到，多拿地意味著多負債，現在遇上各種調控，迫切需要現金流，各種明降暗降會一起上。
這時，購房者不用手軟，可以試試直接砍到5個點底價。
不過，並非所有開發商都有回款壓力，一央企負責人告訴黃佬邪，任務額已經基本完成，不會有大力度促銷。
9月30日24時前，開發商都會採取各種手段“逼定”，讓你把定金轉為合同，繳首付款。大家的錢都不是風颳來的，掐住開發商急迫回款軟肋，便宜一個點就至少省一萬左右，就看你談判水平了。
有個房地產職業經理人朋友說：錯過9月底，10月初任務沒那麼緊，售樓員的態度都可能不如9月底好。再等季度末大促，就要到年底，那時或許會更優惠。不過，只是或許。
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